（2016）桂0921民初450号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-11
案件名称
黎某、韦某等与徐淑英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
容县人民法院
所属地区
容县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黎某,韦某,黎坤锋,黎青锋,徐淑英,余德波,郑海浪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区容县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0921民初450号原告（反诉被告）：黎某，男，1968年8月24日出生，汉族，居民，住广西容县。原告（反诉被告）：韦某，女，1970年5月3日出生，汉族，居民，住广西容县。原告（反诉被告）：黎坤锋，男，1995年10月11日出生，汉族，居民，住广西容县。原告（反诉被告）：黎青锋（曾用名黎云锋），男，2000年12月24日出生，汉族，居民，住广西容县。法定监护人：黎某，男，1968年8月24日出生，汉族，居民，住广西容县。法定监护人：韦某，女，1970年5月3日出生，汉族，居民，住广西容县。四原告的委托代理人：李科林，广西梁军律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐淑英，女，1962年11月8日出生，汉族，居民，住广西容县。委托代理人：张学清，广西钰锦律师事务所律师。委托代理人：欧楚丽，女，1987年6月17日出生，汉族，居民，住广西容县。第三人：余德波，男，1975年3月26日出生，汉族，居民，户籍地广西岑溪市。第三人：郑海浪，男，1989年6月8日出生，汉族，居民，住广西容县。原告（反诉被告）黎某、韦某、黎坤锋、黎青锋与被告（反诉原告）徐淑英、第三人余德波、郑海浪房屋租赁合同纠纷一案，经玉林市中级人民法院发回重审，本院于2016年3月3日立案受理后，依法重新组成合议庭，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黎某、韦某、黎坤锋、黎青锋的委托代理人李科林、被告（反诉原告）徐淑英及委托代理人张学清、欧楚丽到庭参加诉讼。第三人余德波、郑海浪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）黎某诉称：2010年11月27日，原告黎某（合同甲方）与被告徐淑英（合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，该合同约定：甲方将座落在容县房屋的一至三层出租给乙方使用，租赁时间为10年，租赁期内前五年每月的租金为33000元，每月租金限于当月5号前付清。合同履行期间，被告存在以下违约或者违法行为：1、擅自改变房屋的结构，拆除承重墙，将一层三间商铺改为两间商铺，危及房屋的安全，增加墙体，使通道变窄，带来消防安全隐患。2、经常迟延支付租金。3、擅自将房屋转租给他人使用。承租二、三层房屋的李美香受到行政处罚搬走之后，因其所销售的商品未能达到宣传的效果，顾客要求退货及赔偿，给原告的工作和生活带来了不必要的麻烦。由于被告不断违约，原告于2014年12月26日向被告发出解除合同通知书，通知解除双方签订的房屋租赁合同。因合同解除是被告违约所致，按照合同的约定，其所交付的100000元押金归原告所有。原告与被告租赁合同纠纷一案，法院已于2014年12月29日立案，一审法院于2015年7月2日判决解除房屋租赁合同。2015年8月14日，被告上诉，后玉林市中级人民法院裁定发回重审。在诉讼期间内，被告一直向第三人每月收取租金。根据被告提供的和第三人所签订的房屋租赁合同显示；2014年12月1日至2015年11月30日每月租金16000元，2015年12月1日至2016年11月30日每月租金17600元。在诉讼期间内，被告收取第三人租金共计：387200元。另原告在2015年2月1日已经向法院提出要求被告搬离店铺，但是被告拒不搬离。其现占用原告铺面存放货物，导致原告无法出租。现原告的铺面在同地段的价格在100元以上一平方米一个月。被告占有面积50平方米，一个月理应支付租金5000元一个月。截止变更诉讼请求时，被告共占用时间达22个月，所以被告共欠租金110000元。综上所述，现诉请人民法院依法判决：1、解除原告黎某与被告徐淑英于2010年11月27日签订的《房屋租赁合同书》，被告将承租的房屋交还给原告；2.被告徐淑英交付的100000元押金归原告所有；3、请求法院判令被告徐淑英将已收取第三人余德波的租金共计387200元（截止2016年12月1日）返还给原告黎某；4、请求法院判令被告徐淑英支付存放货物房屋租金共计110000元给原告黎某。被告（反诉原告）徐淑英辩称并反诉称：一、被告没有违约，原告强行收回部分房屋构成违约，要求继续全面履行合同。1、被告没有将房屋转租给他人经营合同规定不得经营的行业，被告转租房屋没有违约。承租二、三层房屋的李美香于领取营业执照后开展经营活动，其经营保健器材没有违约。李美香于2014年5、6月间未经审批印发小广告，其已于受到行政处罚后改正了错误，再无违法行为发生，可原告仍然将其强行赶走，致使被告无法向其收回水电费2168元。2、被告增建楼梯及装饰装修房屋均已获得了原告同意，且原告还参谋划策，提供意见让被告参考。原告主张被告擅自改变房屋结构，导致房屋受损，应当提供有部门的鉴定报告证明，否则为无端的指责。3、原告将三层房屋出租给被告，却不让被告使用其楼梯，为此，被告在承租的房屋内增建了楼梯。在被告增建楼梯和装修期间，仍然按照合同的约定足额支付租金给原告。而且在被告承租原告的房屋之初，周边的房屋还在建设之中，门前的街道也没有修好，尚未成为商业街，导致了被告开业之后连年亏损。为此，经征得原告同意，迟延几天支付租金。被告从2014年10月起已经按期支付租金，原告于被告按期支付租金后再以迟延支付租金为由通知解除合同不合情理，也不合法。二、原告应当赔偿各项经济损失给被告。2014年12月10日，原告强行赶走承租二、三层房屋的李美香后，接着又强行拆除了被告在二楼的仓库，将被告仓库内的商品连同一层商铺内的货柜、展床、商品全部堆放到一层的半间商铺内，并在北面一间商铺与中间商铺之间建设间墙，加锁锁上中间半间商铺的玻璃门，不让被告进入，致使被告的商品污损，丢失无数。在此期间，被告曾多次报警，但公安机关多次出警处理也未能制止原告的违约行径。被告认为，被告开业后前三年连续亏损，亏损金额达200多万元，至2014年才开始盈利，但至今仍未能收回成本，原告强行解除合同给被告造成了巨大的经济损失。为此，反诉请求人民法院依法判决：一、原告全面履行与被告签订的《房屋租赁合同书》（扣除中断时间）；二、判令反诉被告赔偿部分直接损失费给反诉原告（其中：（1）铺面图美寝饰加盟专卖店装修、库存商品损失、水电费等损失共计774428元。（2）赶走二、三楼租户赔偿给李美香违约金18000元和水电费2168元。（3）停业期间投资债款利息约40万元（已计至变更日）应从2015年1月1日起计至结案执行日止）；三、判令反诉被告恢复1、2、3楼装修原状（图美专卖店装修除外），两台空调机装回原位置。四、本案诉讼费、反诉费、评估费全部由反诉被告承担。第三人余德波、郑海浪没到庭参加诉讼，没有提交书面陈述意见。经审理查明，2010年11月27日，黎某（甲方）与徐淑英（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将座落于容县容州镇北大街73号房屋（新门牌××号）一至三层出租给乙方经营床上用品等，租期为十年（自2010年12月20日起至2020年12月19日止）；乙方不得自行将房屋转租他人经营饮食、网吧、娱乐等高噪音、高污染行业或者违法经营，不得有违法乱纪行为，所发生违法乱纪行为均与甲方无关；租赁期内头五年第一月的租金为33000元，第六年起增加租金5％，之后每增加一年增加租金5％；租金按月支付，每月租金限于当月5日前付清，逾期不支付租金，甲方有权解除合同，提前收回房屋，而且不予退还押金；甲方不得单方终止合同，违反则双倍赔偿押金给乙方，并赔偿因违约造成乙方在租期内所投资的投资损失；乙方支付合同押金100000元给甲方，合同期满如果乙方没有违约，甲方退还押金给乙方；如乙方中途终止承租，押金归甲方所有，合同签订后，甲方全额出资建好一至三楼的楼梯主体（不包括装修）。合同签订后，徐淑英依约将100000元押金支付给了黎某，黎某则依约将三层没有设计承重墙的房屋交付给了徐淑英，徐淑英接收房屋后，雇请了没有资质的人员对房屋进行装修装饰，并将一层商铺一分为二，北面一间供自己经营床上用品使用，余下的房屋除二楼保留约50平方米作为厨房和仓库使用外，均作为转租使用其中，南面一间商铺先转租给了裴志启，租赁期满后即又转租给了余德波。二、三层房屋除自用约50平方米外，均转租给了案外人李美香作为经营保健器材使用，徐淑英与李美香签订的合同约定，租赁期限自2013年7月15日起至2016年7月14日止。2014年5月间，李美香未经审查批准印刷小广告并进行派送，并因此受到处罚。2014年12月10日，在徐淑英不同意的情况下，黎某将承租李美香赶走，后又于同月17日，强行拆除了徐淑英在二楼的仓库，接着又于同月26日，向徐淑英发出一份解除合同通知书，通知内容为：“徐淑英女士：你在租赁本人所有的容县容州镇原旧北大街73号房屋1-3层期间：存在如下违约，违法行为：1、你未经本人同意自行把2-3楼转租给他人进行违法经营，造成极为恶劣的影响；2、你未经本人同意自行把一楼转租给他人经营2元店；3、你多次逾期支付租金。鉴于你的上述行为，本人决定于2014年12月28日解除与你签订的《房屋租赁合同书》，请你在2014年12月28日前搬离你在租赁的房屋的物品，将租赁房屋交还回给本人，逾期后果自负。后因徐淑英没有按照通知要求退还房屋，黎某于2015年1月5日找人强行将徐淑英在一层商铺内的货柜、展床和商品全部堆放到中间半间商铺内，同时在北面一间商铺与中间半间商铺之间建设间墙，加锁锁上中间半间商铺的玻璃门，不让徐淑英进入。在黎某实施上述行为期间，徐淑英和其女儿欧楚丽曾经多次报警，但公安机关多次出警处理，都未能制止黎某终止合同的行为。”另查明，徐淑英承租房屋之初，周边的房屋还在建设之中，门前的街道也没有修好，造成其经营状况不佳，经常出现迟延支付的情况。从2014年10月起，徐淑英已全部按期支付租金，并交清租金至2015年1月止（含当月）。再查明，本案租赁的房屋的共有人有：黎某及其妻子韦某，儿子黎坤锋、黎青锋。本院在审理过程中，被告（反诉原告）徐淑英于2016年4月12日向本院提交了评估鉴定申请书，鉴定因原告（反诉被告）黎某强迫被告停业，拆毁被告三层楼房的装修装饰，扣押、搬走、损坏被告的商品物品而造成的经济损失。本院依申请按程序向玉林市中级人民法院司法鉴定中心提交委托鉴定书及鉴定材料，玉林市中级人民法院司法鉴定中心予以受理，于2016年6月2日，通过随机摇号方式选定广西正意价格评估集团有限公司作为本案的评估机构，并于2016年6月6日委托该公司进行评估。由于申请人徐淑英无法提供充足的材料证明标的物原属性特征，不具备鉴定条件，鉴定机构无法依据现有材料做出结论。玉林市中级人民法院司法鉴定中心于2017年5月15日，依照《广西壮族自治区高级人民法院关于委托鉴定、评估工作的管理规定（试行）》第四十三条规定，作出（2016）桂09鉴委66号终结委托通知书，本案终结委托。以上事实，有原告提交的身份证复印件3份、常住人口登记卡1份、国有土地使用证复印件1份、建设工程规划许可证复印件1份、房屋租赁合同书1份、容城镇派出所证明1份、个人独资企业营业执照1份、行政处罚决定书1份、银行流水凭证1份、解除租赁合同通知书、EMS回执单各1份、照片4张、照片1套、工商登记电脑咨询单3份、照片4张、租赁房屋1-3楼设计图2页。被告提交的身份证、营业执照税务登记、房屋租赁合同书各1份，汇款凭证4份、通知书、通话记录各1份、照片1套、租铺面合同1份、营业执照1份、清单、收条各1份，合约书、投资收益分板表各1份，进货单及相关证据共32页、售货员售货结算单1份、房屋租赁合同书1份。被告申请本院向容县公安局容城派出所调查收集了《接处警案件登记表3份》、现场照片15张，（2016）桂09鉴委66号终结委托通知书和庭审笔录在卷为证。本院认为，原告（反诉被告）黎某作为主要的家庭成员，与被告（反诉原告）徐淑英签订《房屋租赁合同书》，将家庭成员共有的房屋出租给被告（反诉原告）徐淑英使用，且合同的内容没有违反法律法规规定，系双方当事人的真实意思表示，合同真实有效，属于有效合同，合同条款对租赁双方当事人均具有法律约束力。本案原告（反诉被告）黎某通知解除合同的理由当中，第一，从合同的内容即可确认合同约定准许承租人转租房屋，只是对转承租人的房屋用途作出了规定。本案中，被告（反诉原告）徐淑英没有将房屋转租给他人经营合同规定不得经营的行业，其转租房屋并没有违约。第二，合同虽然约定承租人不得将房屋转租给他人违约经营，但由于该合同并没有将此作为出租方解除合同的约定条件，因此，原告（反诉被告）黎某以李美香曾经因为派送小广告受到行政处罚要求解除合同的理由也不能成立。第三，根据合同的约定，承租人逾期不支付租金出租人方有权解除合同，本案被告（反诉原告）徐淑英虽然曾经逾期支付租金，但并没有发生不支付租金的情况，因此，原告（反诉被告）黎某以被告（反诉原告）徐淑英逾期支付租金为由解除合同的理由也不能成立。综上所述，原告（反诉被告）黎某通知解除合同的理由均不能成立，其向被告（反诉原告）徐淑英发出的解除合同通知书不能发生法律效力。此外，原告（反诉被告）黎某主张被告擅自改变房屋结构，危害房屋安全，并没有提供充分的证据予以证明，综合原告（反诉被告）黎某在合同履行四年多从没有提出过此主张的事实依据，原告（反诉被告）黎某的主张并不可信，其以被告（反诉原告）徐淑英擅自改变房屋结构要求解除合同的理由也不能成立，本院依法不予支持。综上，原告据以要求解除合同的理由均不能够成立，其强行收回部分房屋的行为构成了违约，依法应当承担相应的违约责任。应按《房屋租赁合同书》约定双倍赔偿押金给被告（反诉原告）徐淑英，并赔偿因违约造成被告（反诉原告）徐淑英在租期内所投资的投资损失。由于原告（反诉被告）黎某其已经将收回的部分房屋出租给了新的承租人，且新的承租人已经对房屋进行了重新装修，继续全部履行原告（反诉被告）黎某与被告（反诉原告）徐淑英签订的房屋租赁合同将会导致经济上的不合理，履行费用过高，造成不必要浪费和损失，原、被之间的房屋租赁合同不适宜继续履行，对于被告（反诉原告）徐淑英要求继续履行合同的反诉请求，本院依法不予支持。同时，由于原告（反诉被告）黎某强行收回部分房屋已经导致了被告（反诉原告）徐淑英无法实现合同的全部目的，原告（反诉被告）黎某与被告（反诉原告）徐淑英签订的房屋租赁合同应当予以解除。至于解除合同给被告（反诉原告）徐淑英造成的损失，在鉴定未果的情况下，对其实际损失，应酌请予以赔偿，应按被告（反诉原告）徐淑英转租给第三人余德波一楼南面商铺的租金收益归被告（反诉原告）徐淑英所有为宜，从2015年2月1日计至本判决生效之日止，以补偿因原告黎某解除合同而对被告（反诉原告）徐淑英所造成的经济损失。被告（反诉原告）徐淑英要求原告（反诉原告）黎某赔偿因赶走李美香，而造成的违约金18000元和水电费2168元损失。因其未能提供证据予以证实，本院不予支持。第三人余德波、郑海浪无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)黎某与被告（反诉原告）徐淑英于2010年11月27日签订的《房屋租赁合同书》，被告（反诉原告）徐淑英将承租的房屋交还原告(反诉被告)黎某、韦某、黎坤锋、黎青锋。二、原告(反诉被告)黎某、韦某、黎坤锋、黎青锋双倍赔偿押金200000元给被告（反诉原告）徐淑英。三、原告(反诉被告)黎某、韦某、黎坤锋、黎青锋赔偿因解除合同而对被告（反诉原告）徐淑英所造成的经济损失（损失的计算：被告（反诉原告）徐淑英转租给第三人余德波一楼南面商铺的租金收益归被告（反诉原告）徐淑英所有，至本判决生效之日止。）四、驳回本诉原告黎某、韦某、黎坤锋、黎青锋的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告徐淑英的其他反诉请求。上述债务，义务人应在本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。本案收取本诉案件受理费9812元，财产保全费2456元，合计12268元，由原告黎某、韦某、黎坤锋、黎青锋负担；,反诉受理费3292元，由反诉被告黎某、韦某、黎坤锋、黎青锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内按不服一审判决数额计算预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号：20×××57），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚永光审 判 员 李敦桑人民陪审员 韦玲芳二〇一七年八月二十九日书 记 员 梁倩宁 关注微信公众号“”