（2017）辽01民终6372号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-06
案件名称
上诉人卢晶与上诉人沈阳华锐置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢晶,沈阳华锐置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6372号上诉人（原审原告）：卢晶，女，1972年11月6日生，汉族，无职业，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：李石，辽宁天润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘吉艳，辽宁天润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区汪河路115号。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：张东明，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王皓，辽宁开宇律师事务所律师。上诉人卢晶因与上诉人沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。卢晶上诉请求：1.查清事实重新审核和认定华锐置业公司违约事实，撤销、改判一审判决，依法裁判华锐置业公司立即履行合同义务，使供燃气设备达到使用条件，并承担从交付日2014年11月30日起至燃气被通知可以开通时的违约金；2.涉诉一、二审费用全部由华锐置业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，明显故意偏袒华锐置业公司。1.一审法官未认真审核就仅仅凭与华锐置业公司有着合作关系的利润关系人的工程竣工报告，就片面的认定了华锐置业公司于2015年6月30日即已经完成了“供燃气设施在该商品房交付时达到使用条件的合同义务”，从而华锐置业公司仅向我方赔偿780元违约金，并驳回其他诉讼请求的判决。首先，此份“工程竣工报告”没有证明效力，其真实性、关联性及证明的内容上存在问题。其次，施工单位和监理项目部不具备施工工程竣工验收的主体资质。再次，此份“工程竣工报告”的竣工日期没有填写，且文件上面标注的工程量与工程内容的工程量严重不相符。2.此份“工程竣工报告”仅仅是华锐置业公司与其有工程合同施工关系关联方的建设单位对燃气内网施工项目的内部认可，但达到燃气设施具备开栓使用条件的目的应以市政燃气管理部门对工程的验收为准，结合我方的证据燃气公司通过查询，明确了华锐置业公司在2016年9月份才开始申请办理验收的事实。二、一审判决不仅在认定事实方面错误，且在程序上违法、适用法律错误。华锐置业公司不但违反合同约定，还违反了相关法律法规规定，在供燃气设施未达到使用条件即向我方交付了房屋，致使在起诉时我方仍不能实现合同目的，并给我方日常生活造成诸多不便。一审判决未查清事实且未依据相关法律法规的规定，故意偏袒华锐置业公司。华锐置业公司辩称，一、案涉燃气工程已于2015年6月30日，竣工并验收合格，达到使用条件。答辩人的合同义务已经履行完毕。二、案涉燃气工程竣工后，不能开栓使用，是由于第三人的原因造成的，答辩人并不存在过错，与答辩人无关。园区内，细河南路146-2号2门及细河南路140-3号3门的两户业主，私自建造阳光房占压了燃气管线，存在较大安全隐患，导致燃气公司不能开栓通气。不能开栓使用，是由于第三人的原因造成的，与答辩人无关。三、《商品房买卖合同》约定的违约金过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，对方并没有损失，所以请求法院对约定的违约金予以调整。华锐置业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，依法改判降低违约金的数额；2.请求判令由卢晶承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审判决未认定卢晶实际损失，属认定事实不清。二、一审判决未对违约金予以调整，属于适用法律错误。卢晶辩称，业主交了巨额购房款来说，每日20元的违约金不高，并该买卖合同由华锐公司提供的格式合同，条款由华锐公司提供，现在华锐公司对此提出意见前后矛盾，没有事实和法律依据。卢晶向一审法院起诉请求：1.判令华锐置业公司履行合同义务，使燃气达到使用条件；2.判令华锐置业公司支付违约金11,860元（暂计算至起诉之日）；3.诉讼费用由华锐置业公司承担。一审法院认定事实:2013年10月27日，卢晶与沈阳华锐置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定卢晶购买华锐置业公司开发的位于沈阳市于洪区大通湖街156-3号112室一处，建筑面积为147.89平方米，总房款为1,383,559元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年11月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：5、供燃气设施在该商品房交付时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币贰拾元的违约金。2、但出现本合同第八条约定的出卖人可以据实予以延期的原因中的三种情形之一的，出卖人可据实予以延期，不承担任何违约责任。3、上述使用条件是指达到买受人可向水、电、电信、有线电视、暖气、燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件。合同签订后，卢晶以非银行按揭分期付款方式向华锐置业公司支付了房款。2015年6月30日，华锐置业公司取得了建设单位、施工单位和监理单位联合出具的碧桂园银河城一期（新3-1区）住宅燃气工程的工程竣工报告。验收意见为：认定工程全部竣工，工程质量合乎设计标准。2015年6月30日，华锐置业公司取得了涉案房屋的工程竣工验收备案书。2015年5月23日，卢晶办理入住。截止开庭之日，卢晶未被通知涉案房屋煤气可以开栓。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于卢晶主张燃气未达到使用条件的违约金的问题。首先，《商品房买卖合同》第十四条约定，供燃气设施在该商品房交付时达到使用条件。其次，2015年6月30日，华锐置业公司取得了建设单位、施工单位和监理单位联合出具的碧桂园银河城一期（新3-1区）住宅燃气工程的工程竣工报告。验收意见为：认定工程全部竣工，工程质量合乎设计标准。第三，2015年6月30日，华锐置业公司取得了涉案房屋的工程竣工验收备案书。第四，2015年5月23日，卢晶办理入住。华锐置业公司未按约定全面履行自己的义务，在卢晶入住时未达到买受人可向燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件，构成违约，违约期限为2015年5月23日至2015年6月30日，华锐置业公司应赔偿卢晶违约金780元（20元/天×39天）。关于华锐置业公司主张的违约金过高应予调整的问题，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，一审法院判决如下：一、沈阳华锐置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向卢晶赔偿违约金780元；二、驳回卢晶其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96.60元，减半收取48.30元，由沈阳华锐置业有限公司承担25元，卢晶承担23.30元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：1.华锐公司向法庭提交了《关于加快银河城一期3-2区燃气占压整改的函》复印件一张，证明违建占压燃气管线，导致燃气公司无法正常并网通气；提交了行政执法调查通知书、行政执法责令改正通知书，证明两处占压发生后，沈阳市城市行政执法管理局于洪分局多次向违建业主责令整改；提交了沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第06351号民事判决书、沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终6140号民事判决书，证明涉诉园区的物业公司曾起诉违建业主，法院判决责令拆除违建，恢复原状。卢晶对上述证据材料证明内容不予认可，认为涉及违建的地址与华锐公司描述的不一致，与本案业主的地址也不一致，故与本案无关，并坚持认为业主多人多次向燃气公司及民心网投诉，均答复是燃气工程未完工造成不能开栓。对此，本院于2017年8月15日到涉诉园区本案争议的3-1、3-2区进行现场勘察发现，对3-2别墅区占压业主正在进行整改，还没有通燃气，3-1区的部分楼已经开通燃气。2.为进一步查清本案事实，本院依华锐公司申请，向沈阳市行政审批服务中心调取如下证据：银河城一期3-2区《燃气安装立项申请表》一份、银河城一期3-2区《室外燃气管道隐蔽工程检验记录》一份、银河城一期3-2区《工程竣工验收证明》一份，上述证据经双方当事人质证。华锐公司主张以上材料是其与燃气公司之间的交接手续；卢晶认为该组证据不能证明本案诉争燃气达到使用条件，并不是燃气内网施工的全部手续。本院对该组证据的真实性予以采信，证明效力应结合全案情况予以综合认定。3.为进一步查清本案事实，本院责令华锐公司提供了涉诉园区燃气施工图纸及施工合同，并指派工程人员到庭接受询问。华锐公司主张，其与燃气公司双方均按合同履行了燃气施工的全部义务。3-1区的燃气管道有两个接口，其中一个是由3-2区接入的。因为3-2区存在业主违建占压燃气管道，导致3-2区燃气最终无法办理竣工验收，所以3-1区也无法办理竣工验收。因此，经我司向燃气公司申请，将位于3-1区北侧5栋通过另一个接口与惠泽园小区燃气管道相连，在3-1区未办理完成燃气竣工验收的前提下，提前开栓。卢晶对于以上证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为华锐公司与施工方合同的履行情况和某业主占压燃气管道的说法，均不能构成华锐公司的免责理由。综上，本院对于涉诉园区存在部分业主违建占压燃气管线事实，影响到涉诉园区燃气开通的事实予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人卢晶与上诉人华锐公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。本案上诉人卢晶主张华锐公司违反《商品房买卖合同》第十四条约定“供燃气设施在该商品房交付时达到使用条件”，“使用条件指买受人可向燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件”，构成违约，应承担每日20元标准，从交付日至燃气被通知可以开通时的违约金。对此，本院认为，第一，从涉案房屋的燃气工程验收过程来看，2015年6月30日，涉案房屋的工程经建设单位、施工单位和监理单位联合验收，取得碧桂园银河城一期（新3-1区）住宅燃气工程的工程竣工报告。验收意见为：认定工程全部竣工，工程质量合乎设计标准。2015年6月30日，涉案房屋的工程取得了的工程竣工验收备案书。因此，华锐公司于2015年6月30日完成了涉案房屋的工程施工（包括燃气工程）。此时，燃气公司可以开始小区燃气工程施工，施工完毕即可开通燃气。2016年12月20日，涉案房屋的工程经建设单位、施工单位和监理单位联合验收，取得碧桂园银河城一期（3-2区）住宅燃气工程的工程竣工报告。验收意见为：上述工程于2016年12月20日已会同各方联合验收，认定工程全部竣工，工程质量合乎设计标准。碧桂园银河城一期（3-2区）即为私自搭建违章建筑业主所在园区。此时，燃气公司可以开始小区燃气工程施工，施工完毕即可开通燃气。第二，从相关侵权事实与本案纠纷的关联来看，经本院现场勘察及涉诉园区燃气施工图纸所示，本案涉诉园区3-1区与3-2区在燃气管道铺设和开通方面存在先后关联关系，本应开通燃气在先的3-2区，由于园区内个别业主私自搭建不符合银河城管理规约、物业装饰装修承诺书、搭建阳光房承诺书等以及未经行政机关审批许可的阳光房违章建筑，占压园区内部分燃气管道，致使园区内部分燃气管道不符合燃气公司的燃气开栓标准，从而导致了以此为开通燃气基础的3-1区未能及时开通燃气。由此可见，涉诉园区3-1区未能在燃气工程竣工验收之后及时开通，受制于案外人的违建占压燃气管线侵权行为，该后果不能完全归责于华锐公司。第三，从华锐公司的履约情况来看，华锐公司已经向行政执法局举报私搭违建的业主，行政执法局已经责令私建阳光房业主拆除违建；同时，案涉园区的物业公司，即广东碧桂园物业服务股份有限公司，亦通过诉讼向法院起诉私搭违建业主拆除违建物、恢复原状，且法院已判决私搭违建业主拆除违建、恢复原状。经整改，2017年4月8日开始园区部分业主陆续已完成燃气开栓。综合以上事实，华锐公司已积极履行了其合同约定的义务，为符合开通燃气条件的住户积极办理申请，并已实际开通燃气，故其对于园区业主燃气开通事宜存在积极履行的善意，对于园区内部分业主燃气未开通也不存在过错。综上，一审法院判令华锐公司向卢晶承担给付从涉诉房屋从交付之日起至涉诉园区取得住宅燃气工程竣工报告之日止的违约金的违约责任，并无不当，本院予以确认。对于卢晶上诉请求华锐公司承担从交付日至燃气被通知可以开通时的违约金，属依据不足，本院难以支持。关于华锐公司上诉主张违约金过高，请求法院予以调低的问题，本案中，因华锐公司在向卢晶交付涉诉房屋时，未达到买受人可向燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件，亦未取得燃气竣工验收报告，必然对买受人造成损失。又因为双方签订的《商品房买卖合同》系由华锐公司提供，华锐公司理应受到该合同内容的约束，华锐公司亦未举证证明约定的违约金标准过分高于所造成的实际损失，故一审法院按照合同约定的违约金标准判令华锐公司承担支付违约金数额，并不无当。华锐公司的该上诉主张，缺少事实和合同依据，本院不予支持。综上所述，卢晶、华锐公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计100元，由上诉人卢晶、沈阳华锐置业有限公司各自负担50元。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一七年八月二十九日书记员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 更多数据：