（2017）津01民终6247号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2018-07-18
案件名称
李英、张新房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李英,张新,李钢,天津链家宝业房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6247号上诉人（原审被告）：李英，女，1963年1月29日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：马冲，天津安邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张新，男，1982年2月16日出生，汉族，天津市河西区道路管理所干部，住天津市南开区。委托诉讼代理人：史瑞英，天津睿亨律师事务所律师。原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街悦府广场1号楼13层。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。原审被告：李钢，男，1961年10月30日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。上诉人李英因与被上诉人张新及原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司、原审被告李钢房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初10897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李英向本院提出上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，一、二审诉讼费判由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，被上诉人和原审第三人对涉诉房屋产权人张秀芬已经去世的事实是明知的，原审中上诉人提交录音证据为证，如果原审第三人隐瞒该事实，不告知被上诉人，原审第三人应当承担责任；一审判决适用法律错误，既然认定合同不成立，应当驳回被上诉人的原审诉讼请求，不应代被上诉人将解除合同改变为合同不成立，且合同不成立支持被上诉人信赖利益损失，不等同于支持其履行利益，合同不成立，原审第三人应退还居间费；本案涉诉合同的当事人是张秀芬与张新，不是上诉人李英，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，判令上诉人承担责任不当。张新辩称，被上诉人不知张秀芬已经死亡的事实，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审予以维持。天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，上诉人并未告知我们张秀芬已经去世，一审判决认定合同不成立是正确的，根据法律规定判令上诉人承担赔偿责任并无不当。作为中介公司，我们已经促成合同签订，是由于上诉人的原因导致合同不成立，所以我们不同意返还中介费用。请求驳回上诉，维持原判。原审被告李钢提交书面材料表示不参与二审庭审，本案与其无关。张新向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》；2.判令二被告支付原告因房屋升值所造成的损失650000元；3.判令二被告双倍返还原告定金100000元；4.判令二被告支付居间服务费31000元；5.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：被告李英系张秀芬之女，被告李钢系张秀芬之子。坐落于天津市××东路凤园××楼××房屋系张秀芬名下所有的房屋。2016年6月9日二被告之母张秀芬死亡。2016年7月14日，原告作为买受方、张秀芬作为出售方、第三人作为居间方，三方签订《房产交易合同》。该合同约定，原告购买张秀芬名下所有的坐落于天津市××东路凤园××楼××房屋，成交价格为1550000元，原告于2016年7月14日将50000元交付张秀芬作为定金。除已支付的定金外，原告购买该房屋的其他款项1500000元采取贷款方式支付。上述房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，原告、张秀芬双方须于2016年11月15日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构，张秀芬将已收取的定金存入该机构内。原告应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续、签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用。待原告申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原告、张秀芬双方在第三人的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续；合同第八条违约责任中约定：在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；本合同签订后，如原、被告双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。被告李英在该合同代理人处签署了自己的姓名并按压指纹。另，被告李英在签订该合同时出具了其本人身份证、张秀芬身份证、涉诉房屋产权证，以及委托人为张秀芬、受托人为被告李英，签署时间为2016年6月27日的委托书，其主要内容为：“房屋的出售或购买、签订房产买卖合同、收取或支付购房定金……等。”上述合同签订后，原告于2016年7月15日给付被告李英定金50000元，于同年7月21日给付第三人居间服务费31000元。2016年9月19日，被告李钢委托天津安邦律师事务所向原告邮寄《律师函》，其中载明：张秀芬于2016年6月8日去世，生前有一子一女分为李钢、李英。现××路凤园北里××号房屋因遗产继承问题发生家庭纠纷，正在协调处理之中，其中李钢作为继承人之一明确表示不同意出售该房。鉴于此，向张新郑重声明并通知如下：1.张新与张秀芬及链家公司签订的《房产交易合同》无效；2.张秀芬已于2016年6月8日去世，因此合同主体不适格，依据相关法律规定，该合同自成立之日起即欠缺生效要件，不具有法律约束力并不受国家法律保护；3.依据合同法第五十八条规定，现卖方愿意返还张新已付的5万元定金，返还方式……；4.请张新收到此函之日起即与卖方联系相关返还定金事宜。原告接到该律师函后未与二被告进行联系。2016年10月中旬，被告李英表示因家庭存在纠纷，不再出卖涉诉房屋。对有争议的事实,一审法院认定如下:涉案合同签订之时，被告李英是否已经告知了原告及第三人其母亲张秀芬已经死亡的事实。依据谁主张谁举证的法规规定，被告李英没有提供其在涉案合同签订之时已告知张秀芬死亡的证据，且原告及第三人也予以否认。假使被告李英在涉案合同签订之时告知了原告及第三人张秀芬已经死亡的事实，那么作为成年人的原告及第三人的工作人员仍然与被告李英签订涉案合同，根本不符合日常生活规律，也违背常理，故认定被告李英在涉案合同签订之时并未告知原告及第三人其母亲张秀芬已经死亡的事实。诉讼中，原告向一审法院申请对涉诉房屋2016年10月11日的市场价格进行评估。2017年4月14日，天津正盛房地产土地评估有限公司出具正盛估（2017）丁字第0612号《房地产评估报告》，评估结果为：涉诉房屋在2016年10月11日的市场价值为1822700元。原告为此支付评估费9100元。一审法院认为，本案争议焦点为：1.涉案合同是否成立；2.被告李英应承担的法律责任。第一，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案中，张秀芬与原告及第三人的《房产交易合同》载明的签订时间为2016年7月14日，而张秀芬已于2016年6月9日死亡。涉案合同签订时，张秀芬已不具有民事权利能力，被告李英以张秀芬名义签订的涉案合同，不符合合同成立的条件，故张秀芬与原告及第三人于2016年7月14日签订的《房产交易合同》不成立，原告主张解除合同，没有法律依据，一审法院不予支持。因涉案合同不成立，故被告李英收取原告的定金50000元应退还原告，原告主张二被告双倍返还定金，于法无据，一审法院不予支持。第二，《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项规定，当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重大事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，涉诉房屋所有权人为被告李英之母张秀芬，但被告李英在与原告及第三人签订涉案合同时却隐瞒了张秀芬已于2016年6月9日死亡的情况，仍然持张秀芬的身份证、涉诉房屋产权证等材料签订涉案合同，违反了诚实信用原则，致使涉案合同无法继续履行，故由此给原告造成的损失，被告李英应承担赔偿责任，赔偿原告居间服务费31000元。关于原告主张的房屋差价损失，因被告李英隐瞒了其母张秀芬已死亡的事实，致使涉案合同无法履行，原告签订合同的目的不能实现，由此给原告造成的房屋差价损失应由被告李英承担赔偿责任。被告李英明确表示不再履行合同时，涉诉房屋的市场价格经评估为1822700元，该时间节点涉诉房屋的市场价格与涉案合同的房屋差价为272700元，故一审法院酌定由被告向原告承担80%即218160元的赔偿责任。被告李钢并未在涉案合同上签字，也未收取原告任何费用，故原告要求该被告承担赔偿责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：一、原告张新与张秀芬及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年7月14日签订的《房产交易合同》不成立；二、本判决生效后十五日内，被告李英返还原告张新定金50000元；三、本判决生效后十五日内，被告李英赔偿原告张新居间服务费31000元；四、本判决生效后十五日内，被告李英赔偿原告张新房屋差价损失218160元；五、驳回原告张新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11610元，由原告张新负担7000元，由被告李英负担4610元。评估费9100元，由被告李英负担。二审中上诉人李英提交其本人与原审第三人工作人员吴建丽的聊天记录（打印件），证实涉诉委托书的形成过程，是原审第三人事先写好，上诉人照抄的。被上诉人张新、原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司认为上诉人李英提交的证据不属于新证据，不同意质证。经询问，原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司认可该公司曾经有过名为吴建丽的员工，该员工现已离职。鉴于上诉人李英提交的证据超过法定举证期限，且证据形式属于视听资料，证据内容所涉及的吴建丽没有出庭，无法核实其身份及证据真实性，故本院对该证据不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案上诉人李英没有代理权限，却以涉诉房屋产权人张秀芬代理人的身份，与被上诉人张新及原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》，该合同对张秀芬不发生法律效力，李英作为签约人，应当承担相应法律责任。《房产交易合同》自始不能履行，应当认定无效。一审法院分析认定涉诉合同不成立，适用法律不当。法律另规定，合同无效，有过错的一方当事人应当赔偿对方因此所受到的损失。一审判决支持被上诉人张新诉请的定金、居间服务费和房屋差价损失，均为涉诉合同不能履行所致张新的实际损失，判令李英赔偿，符合法律规定。上诉人李英认为曾将张秀芬去世的情况告知原审第三人，以此主张原审第三人和被上诉人在签约过程中亦存在过错，但李英在一审中提交的录音证据和二审期间的微信聊天记录，证据效力不足。李英与原审第三人之间是中介服务合同法律关系，二者基此发生的争议应当另行解决。综上所述，李英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5037元，由李英负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝莉代理审判员 尹 来代理审判员 张玉洁二〇一七年八月二十九日书 记 员 刚继斌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……5、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 来源：百度“”