（2017）京0109民初3979号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-01
案件名称
北京博宇嘉物业管理有限公司与张建新物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市门头沟区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京博宇嘉物业管理有限公司,张建新
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0109民初3979号原告：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。法定代表人：李永青，总经理。委托诉讼代理人：王新江，男，北京博宇嘉物业管理有限公司项目经理。被告：张建新，女，1973年11月14日出生。委托诉讼代理人：张国明（系张建新之夫）。原告北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称博宇嘉公司）与被告张建新物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告博宇嘉公司之委托诉讼代理人王新江，被告张建新之委托诉讼代理人张国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博宇嘉公司向本院提出诉讼请求：要求张建新支付2015年4月7日至2015年11月10日的物业服务费844.69元、滞纳金550.1元、生活垃圾清运费17.83元，并负担本案案件受理费。事实和理由：2014年2月19日，博宇嘉公司与北京国信嘉业房地产开发有限公司（以下简称国信嘉业公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定博宇嘉公司对门头沟区S1线区域组团安置房项目、永定镇曹各庄安置房住宅小区进行前期物业管理。张建新为北京市门头沟区惠康嘉园小区302号房屋（以下简称302号房屋）的业主，该房屋建筑面积为55.87平方米。博宇嘉公司按照每月每平方米2.12元的标准收取物业费，并按每年每户30元的标准代收生活垃圾清运费。博宇嘉公司于2015年11月10日撤出惠康嘉园小区，张建新未交纳2015年4月7日至2015年11月10日期间的物业服务费、生活垃圾清运费。根据博宇嘉公司与张建新签订的《物业管理服务协议》的约定，业主应该按照约定的期限和标准交纳有关费用，否则博宇嘉公司有权自逾期之日起每日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。张建新辩称，张建新承认博宇嘉公司主张的事实，但不同意博宇嘉公司的所有诉讼请求，主要理由是：1.博宇嘉公司2015年6月19日才取得一级物业管理资质，晚于签订合同的时间，故质疑博宇嘉公司签订合同的合法性；2.博宇嘉公司2014年收取一年的物业费，但其中中水泵运行维护费、消防设施维护费、安全防范设施运行维护费都不存在，不应当收取；3.博宇嘉公司收取的电梯运行维护费高于政府指导价；4.博宇嘉公司未履行安全保障义务，门禁不能用，保安站岗形同虚设；5.博宇嘉公司未按约定每十二个月公布物业管理费用收支账目，侵害业主知情权；6.博宇嘉公司撤场时只在小区公示，没有征得业主同意，没有做好交接工作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：2014年2月19日，国信嘉业公司（甲方）与博宇嘉公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：“甲方将北京市门头沟区S1线区域组团安置房项目永定镇曹各庄安置房住宅小区委托乙方实行物业管理……本物业管理服务费，住宅房屋由业主或物业使用人按其拥有建筑面积每月按2.12元/平方米向乙方缴纳。”2014年4月7日，张建新与博宇嘉公司签订《物业管理服务协议》，约定由博宇嘉公司为302号房屋（建筑面积55.87平方米）提供前期物业管理服务，并收取服务业管理服务费，代收生活垃圾清运费。物业服务费收费标准为2.12元/月/平方米。张建新入住时预付一年的物业费，以后在每年4月7日之前预付下一年度的物业服务费。博宇嘉公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，张建新有权要求博宇嘉公司限期改正，逾期未改正给张建新造成损失的，博宇嘉公司应承担相应的责任。张建新不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，博宇嘉公司有权要求张建新补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金。物业服务费的构成为：基准服务费0.55元/月/平方米，生活水泵运行维护费0.10元/月/平方米，中水泵运行维护费0.10元/月/平方米，安全防范设施运行维护费0.05元/月/平方米，消防设施运行维护费0.10元/月/平方米，电梯运行维护费1.05元/月/平方米，公共区域照明费0.17元/月/平方米，合计2.12元/月/平方米。2015年11月10日，博宇嘉公司撤出惠康嘉园小区。张建新未交纳2015年4月7日至2015年11月10日期间的物业服务费及生活垃圾清运费。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.博宇嘉公司提交的交接单、服务单、电梯日常运行保养维修合同、保安劳务服务合同、工资单、发票、撤场材料，证明博宇嘉公司履行合同义务及撤场的有关情况，张建新不认可证据的真实性。因该证据在此前本院审理的涉惠康嘉园小区同类案件中已有出示，已经生效法律文书确认，且能够达到博宇嘉公司的证明目的，故本院对该证据的真实性、合法性及证明目的均予以确认。2.博宇嘉公司提交的资质证书，证明该公司于2011年5月17日取得物业管理一级资质。张建新不认可该证据的真实性，表示其从网上查询博宇嘉公司2015年才取得一级资质，但未就其主张提供证据。该资质证书上加盖有发证机关即中华人民共和国住房和城乡建设部的公章，且证书中明确载明发证时间为2011年5月17日，故对该证据的真实性及证明目的，本院予以确认。3.张建新提交的业主整理的六区电梯费表格，证明博宇嘉公司收取的电梯运行维护费高于政府指导价。博宇嘉公司认为该表格中数据来源没有依据且被告无法说明计算方法，故不认可该证据的真实性。因张建新无法说明计算方法，亦无法说明表格中数据的合法来源及依据，故对该证据的真实性与证明目的，本院不予确认。本院认为，关于张建新针对博宇嘉公司资质提出疑问并进而质疑合同合法性的问题，因博宇嘉公司已提交资质证明，故对张建新上述答辩意见，本院不予支持。建设单位国信嘉业公司与博宇嘉公司签订的《前期物业管理服务合同》及博宇嘉公司与张建新签订的《物业管理服务协议》均合法、有效，合同约定内容是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，对各方当事人均具有约束力。关于张建新提出的中水泵运行维护费、消防设施维护费、安全防范设施运行维护费不存在，电梯运行维护费过高的问题，因物业服务费系按照双方约定的价格标准收取，并非按照实际发生数额计算。《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务协议》均明确约定物业服务费的收费标准，且博宇嘉公司已经提供了部分履行服务和费用支出的证据，证明其履行了物业服务并发生了实际支出。故对张建新上述答辩意见，本院不予支持。关于张建新所提物业各项服务不达标并因此拒交物业服务费问题，张建新未就此提交证据加以证明。鉴于物业服务的公共性且张建新的主张缺乏证据证实，本院对张建新上述答辩意见不予支持。关于张建新所提博宇嘉公司未按约定公布物业费收支账目的问题。《物业管理服务协议》中明确约定，博宇嘉公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，张建新有权要求博宇嘉公司限期改正，逾期未改正给张建新造成损失的，博宇嘉公司应承担相应的责任。根据上述约定，张建新可以要求博宇嘉公司限期改正，履行合同义务，但这并不能成为张建新拒绝交纳物业费的理由。故对张建新上述答辩意见，本院不予支持。关于张建新所提博宇嘉公司撤场未征得业主同意，未做好交接工作的问题，因博宇嘉公司提交的证据显示其已提前三个月向有关部门报告并在小区张贴撤场公告，也与建设单位国信嘉业公司办理有关交接手续，故对张建新上述答辩意见，本院不予支持。综上，博宇嘉公司要求张建新按照约定标准和接受服务期限交纳物业服务费及生活垃圾清运费的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。但本院在审理涉惠康嘉园小区的同类案件中发现，博宇嘉公司在物业服务过程中存在一定的瑕疵，张建新并非恶意拖欠。故对于博宇嘉公司主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、张建新于本判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司二○一五年四月七日至二○一五年十一月十日期间的物业服务费八百四十四元六角九分、生活垃圾清运费十七元八角三分，两项共计八百六十二元五角二分；二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由张建新负担。本判决为终审判决。代理审判员 何宜航二〇一七年八月二十九日书 记 员 张紫艳 关注公众号“”