（2017）闽07民终701号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-11-16
案件名称
林雅珠、陈书丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省南平市中级人民法院
所属地区
福建省南平市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林雅珠,陈书丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽07民终701号上诉人（原审被告、反诉原告）：林雅珠，女，1964年9月1日出生，汉族，住顺昌县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈书丽，男1987年12月12日出生，汉族，住福清市。委托诉讼代理人：周世顺，顺昌县双溪镇法律服务所法律工作者。上诉人林雅珠因与被上诉人陈书丽房屋买卖合同纠纷一案，不服顺昌县人民法院（2016）闽0721民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林雅珠、被上诉人陈书丽的委托诉讼代理人周世顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林雅珠上诉请求：撤销顺昌县人民法院（2016）闽0721民初2697号民事判决，依法改判确认双方签订的《房屋出让协议》无效，陈书丽返还其占用的顺昌县纸板厂6幢605室房屋给林雅珠。事实和理由：一、《房屋出让协议》是林雅珠与陈起健签订的，并非是与陈书丽签订，本案并无陈书丽授权陈起健的委托书，因此陈书丽不符合法律规定的主体资格。二、《房屋出让协议》是陈起健事先拟好的格式合同，内容不真实。由于林雅珠家庭遇到困难才签订了该协议，因此协议的签订存在欺诈与乘人之危的情形，合同无效。按合同约定房价款为135000元，而林雅珠实际只收到105000元。自合同签订起6年多，陈起健未去交集资款，导致林雅珠未能获得该房的相关权利。2016年11月20日林业局告知林雅珠不交清集资款将丧失资格，林雅珠只好借23000元进行交款。陈起健明知涉案房产性质为救助灾民政府扶持筹建的，不是用于谋利的，但陈起健却采取欺诈段及林雅珠特别困难的形势下订立该合同。之后陈起健再将该房屋以300000元出售他人，从中谋利，根据合同法规定，之间签订的《房屋出让协议》无效。三、双方签订的《房屋出让协议》在2010年，而按集资房协议，林雅珠应在2006年8月31日前将集资余款交清，显然林雅珠对该房无处分权。四、根据房管部门出具的证明可以得知，林雅珠无任何的房产登记信息，而陈起健至少有两套以上的房产，若认定《房屋出让协议》有效，不仅对林雅珠不公正，也使陈起健的非法目的实现，进而损害国家利益。被上诉人陈书丽辩称，双方签订的《房屋出让协议》合法有效，林雅珠认为协议无效的理由没有事实与法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。陈书丽向一审法院起诉请求：1.确认双方于2010年5月20日签订的《房屋出让协议》有效；2.林雅珠依约协助陈书丽办理房屋权属证书。林雅珠向一审法院反诉请求：１.解除陈书丽与林雅珠于2010年5月20日签订的《房屋出让协议》；２.林雅珠返还陈书丽支付的购房款105000元；3.陈书丽返还林雅珠顺昌县纸板厂6幢605室的房屋。一审法院认定事实：陈书丽向林雅珠购买位于顺昌县纸板厂××室的集资房。2010年5月20日，陈书丽委托其父亲陈起健与林雅珠签订一份《房屋出让协议》。该《房屋出让协议》约定：一、林雅珠以135000元的价格将属于自己的林业系统灾后重建纸板厂规划小区第六幢605号住房（不含杂物间）出让给陈书丽；二、陈书丽交清购房款后，林雅珠将《集资建房协议》、《福建省顺昌县林业局收款票据》、《福建省顺昌县人民法院民事判决书》、《福建省南平市中级人民法院民事调解书》的原件交付给陈书丽；三、房屋所有权证均由陈书丽自行办理，房屋产权证、土地使用权证的办理费用，水、电、有限网络立户及相关费用均由陈书丽承担；四、在办证过程中需要林雅珠配合的，林雅珠应无条件给予提供方便。合同签订后，陈书丽于2010年5月20日支付购房款100000元，于2010年6月13日支付购房款5000元，林雅珠均出具《收条》。另查明，2006年8月，林雅珠通过案外人严晓妹的大儿媳陈丽程取得严晓妹在顺昌县林业局购买林业系统灾后重建房的资格，并与顺昌县林业局签订《集资建房协议》。该《集资建房协议》约定：林雅珠根据抽签结果选择纸板厂规划小区第6栋605号住房，总集资额45124.53元，首付集资款18124.53元于2006年8月15日前缴清，余款可向县建设银行联系办理按揭贷款手续，并于2006年8月31日前办理完毕。后严晓妹与陈丽程、林雅珠发生纠纷，南平市中级人民法院于2008年9月12日作出（2008）南民终字第461号民事调解书，要求林雅珠于2008年9月19日下午五时前支付严晓妹10400元，则顺昌纸板厂6栋605室房产权属归林雅珠。林雅珠依约支付10400元，取得本案讼争房屋的所有权。又查明，2006年8月25日，林雅珠向顺昌县林业局缴纳集资房首付款18124.53元。2006年9月1日，根据顺昌县林业局[2015]001-003号《专题会议纪要》关于对2005年“6·19”倒房户和地灾户参加灾后集资重建给予适当补贴的规定，由林业局对原严晓妹名下的本案的讼争房屋给予4000元的补贴。2016年11月20日，林雅珠补缴集资款23000元，至此本案讼争房屋集资款45124.53元全部缴清。一审法院认为，陈书丽与林雅珠签订的《房屋出让协议》意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，双方应依约全面履行合同义务。林雅珠对《房屋出让协议》中陈书丽的签名、手印有异议，当庭申请对陈书丽的签名、手印进行鉴定。因林雅珠已确认《房屋出让协议》中其本人签名的真实性，应认定出售房屋系其真实意思表示，其在签订协议以及两次收取购房款并出具《收条》时均未对买受人为陈书丽提出异议，表明其对陈书丽作为买受人履行《房屋出让协议》的义务没有异议。即使《房屋出让协议》中的签名系他人代理陈书丽所签，陈书丽也已经以自己的行为追认了该合同。也就是说，《房屋出让协议》是否为陈书丽本人签名、捺印，并不影响合同效力以及林雅珠出卖房屋、收取购房款的合同目的的实现，故对林雅珠的鉴定申请不予准许。林雅珠收取了购房款105000元并已交付房屋，陈书丽支付了购房款并接收了房屋，双方均履行了合同的主要义务。林雅珠认为《房屋出让协议》第三条应理解为陈书丽除了应支付135000元购房款外，还应自行向林业局交纳集资款27000元。一审法院认为当事人双方未在《房屋出让协议》中就集资款交纳事宜做明确约定，从《房屋出让协议》的内容可以确定双方约定的购房款为135000元，且陈书丽并不是《集资建房协议》的合同相对方，由陈书丽交纳集资款无合同依据也不符合常理，故对林雅珠的抗辩意见，不予采纳。虽然陈书丽尚有30000元购房款未支付，但陈书丽在诉讼中表示愿意继续履行合同，将剩余购房款30000元支付给林雅珠，且《房屋出让协议》未明确约定支付购房款的期限，林雅珠也未提供证据证明其催告陈书丽履行付款义务而陈书丽迟延或明确拒绝履行付款义务的相关证据，故林雅珠关于陈书丽长期未支付购房款导致根本违约的主张，不予支持。讼争房产是林雅珠通过与顺昌县林业局签订《集资建房协议》而取得，现该房屋未办理产权证书。陈书丽并不是《集资建房协议》的合同相对方，若无林雅珠的协助，其无法将房产权属直接登记于自己名下，故林雅珠主张陈书丽不主动办证致使房屋产权证至今未办理而违约，不予支持。因此，林雅珠要求解除合同并返还房屋的反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，陈书丽的诉讼请求，予以支持；林雅珠的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认陈书丽与林雅珠于2010年5月20日签订的《房屋出让协议》有效；二、陈书丽应于本判决生效后十日内支付林雅珠购房款30000元，林雅珠应于本判决生效后十五日内协助陈书丽办理房屋权属证书；三、驳回林雅珠的反诉请求。本诉案件受理费3000元，适用简易程序审理减半收取1500元，由林雅珠负担。反诉案件受理费1200元，适用简易程序审理减半收取600元，由林雅珠负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，1.陈起健出具给的林雅珠《欠条》系购房款的结算问题，与涉案《房屋出让协议》的效力判断并无关联，本院不予采纳。2.关于林雅珠因办证支出的530元费用，陈书丽虽对真实性予以认可，但该事实亦与确认合同效力无关联，本院不予采纳，林雅珠可另行向陈书丽主张。3.即便陈书丽已有受灾房，但法律并无该类主体再购买受灾集资房的禁止性规定，因此陈书丽是否有受灾房的事实与判断《房屋出让协议》的效力并无关联，故林雅珠提供的录音视频光盘的待证事实与本案的审理并无关联，本院不予审查。4.林雅珠提供的两份会议纪要，可以证明享有涉案房产资格的对象，但未否定受灾户取得资格后，再转让的合法性，法律亦未对此作出禁止性规定。本案属林雅珠取得该资格后的再转让行为是否合法的判断问题，因此该会议纪要与本案的审理并无关联，本院不予采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.本案陈书丽认可陈起健的委托行为，而庭审中林雅珠明确表示《房屋出让协议》系由陈起健签订，故一审认定“2010年5月20日，陈书丽委托其父亲陈起健与林雅珠签订一份《房屋出让协议》”正确，林雅珠认为该委托没有事实证明不能成立。2.林雅珠是否有房产及固定住所并不影响其转让涉案房产的效力，故对该事实本院不予审查。3.法律并无非受灾户不能从受灾户售让灾后集资房的禁止性规定，故陈书丽是否为受灾户问题并不影响对《房屋出让协议》效力的认定，故对该事实在本案中无需作出认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案的《房屋出让协议》系由陈书丽的父亲代陈书丽与林雅珠签订，而陈书丽与林雅珠均为完全民事行为能力人，故该协议书约束的双方当事人为陈书丽与林雅珠，陈书丽为本案适格的诉讼主体。林雅珠有无房产、有无住所及家庭是否遇到困难的事实，依法构不成认定法律规定关于欺诈或乘人之危的法定情形，故该《房屋出让协议》的签订可认定为双方当事人的真实意思表示。《房屋出让协议》所涉的房产为林雅珠作为受灾户身份享有的灾后集资房，而法律并未规定，以受灾户身份取得的灾后集资房不得再转让，及对售让的对象作出了限制性规定，故该《房屋出让协议》的内容合法有效。林雅珠以陈书丽非受灾户，且已有一处受灾房为由，认为涉案的《房屋出让协议》无效没有法律依据。综上，涉案的《房屋出让协议》合法有效，双方当事人应按协议书的约定履行义务。本案陈书丽按《房屋出让协议》的约定支付给林雅珠105000元，陈书丽还需履行《房屋出让协议》约定的义务尚有30000元的转让款未支付给林雅珠。由于《房屋出让协议》未就支付购房款时间事宜作出明确约定，林雅珠也未就该30000元向陈书丽进行过主张，且涉案房产权证至今未办至陈书丽名下，故陈书丽未履行该30000元义务的抗辩理由有理。而在诉讼过程中，陈书丽表示愿意继续履行合同，并将剩余购房款30000元支付给林雅珠，因此，一审作出陈书丽在履行《房屋出让协议》的过程中未构成根本违约性违约的认定正确。林雅珠提出解除双方签订的《房屋出让协议》诉讼主张，但不存在合同法第九十四条规定的法定解除情形，其主张没有事实与法律依据，一审未予支持正确。由于涉案的《房屋出让协议》为有效合同，且属可继续履行，因此要全面履行合同即需要办理涉案房产的物权变动登记。该变动登记行为的实现需由林雅珠协助办理，据此，一审法院支持陈书丽主张林雅珠应协助办证的诉讼请求并无不当。综上所述，林雅珠的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由林雅珠负担。本判决为终审判决。审 判 长 张聪荣审 判 员 余观贵代理审判员 余 凌二〇一七年八月二十九日书 记 员 卢娟娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”