（2017）京0102民初10482号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-10-30
案件名称
高少杰与娄向玉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高少杰,娄向玉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十二条第一款
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初10482号原告：高少杰，男，1958年3月13日出生，住北京市西城区。被告：娄向玉，女，1953年10月4日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：向征，男，1979年8月4日出生，住北京市西城区。原告高少杰与被告娄向玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高少杰、被告娄向玉及其委托诉讼代理人向征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高少杰向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行合同向原告退还押金及利息1891.75元（1880元＋11.75元）；2.判决被告给付原告提前交房补偿款470元（三天租金）；3.判决被告给付合同违约金9400元（4700元×200%）；4.判决被告给付原告误工费600元（200元×３天）。事实与理由：1.原被告于2016年3月12日订立房屋租赁合同，合同约定租赁期为2016年3月15日至2017年3月14日，期满被告退还原告押金4700元；2.2017年3月12日，原被告合意，由被告退还原告押金等费用5350元（附被告欠条）；3.被告于2017年3月14日打款3470元，余款拒绝给付，4.原告提前3天交房（3月12日至3月14日）；5.被告提供的热水器严重漏水，无法使用，长达1个多月，不承担维修义务。娄向玉辩称，押金是4700元，不存在违约金，我方没有违约行为，我们提前三天将房屋交给原告。我们签过租赁合同，存在租赁关系，后来双方协议解除，原告提前三天自己搬走，不是我哄他走的，而且也不是原告提前走的，是我们提前三天交的房，正好是合同期。不同意原告的诉讼请求。第一，原告违反合同，所以我们有1880元的押金没有返还原告，我们通知他扣除押金，他没回复，我们不同意返还押金及利息。第二，根据合同第四条第二款，原告提前退房的话需要提前30天通知我，但原告没有提前通知。第三，我方没有违反合同，原告违约。第四，误工费与本案无关，误工费没有计算依据。原告在交房前一个月就不接我们的电话，他爱人和我们联系说房子不租了。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市西城区西便门西里XX房屋建筑面积为52.89平方米（以下简称涉案房屋），京房权证宣更成字第XX**号房屋所有权证上登记的房屋所有权人为娄向玉。2016年3月12日，出租人娄向玉（甲方）与承租人高少杰（乙方）就涉案房屋租赁事宜经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）居间签订《北京市房屋租赁合同》，该合同内容有：“第一条房屋基本情况。第二条房屋租赁情况及登记备案。第三条租赁期限，（一）房屋租赁期自2016年3月15日至2017年3月14日，共计1年，甲方应于2016年3月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交验后视为交付完成。第四条租金及押金，（一）租金标准及支付方式，每月4700元，支付方式，押一付三。（二）押金，4700元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式，租赁期内，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、上网费、车位费由乙方承担，室内设施维修费与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第六条居间服务。第七条房屋维护及维修。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期间。第八条转租。第九条合同解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。第十条违约责任，（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。第十一条合同争议的解决办法。第十二条其他约定事项。”同日，双方还签署了《房屋交割清单》，娄向玉向高少杰交付了涉案房屋。高少杰租赁涉案房屋，并向娄向玉支付了押金4700元。娄向玉收到高少杰支付的截止2017年3月14日以前的租金。2017年3月12日，高少杰将涉案房屋钥匙交还娄向玉，双方结算后，娄向玉向高少杰出具金额5350元的欠条一张，该款包括押金4700元、水电等费用650元，娄向玉承诺于2017年3月15日前将该款存入高少杰银行卡。同日，高少杰搬离涉案房屋。该过程有经纪公司业务人员张明明在场,张明明到庭陈述：“退租的时候我到场了，去的时候不知道，到了以后是租户告诉我热水器有一个月没用了，我去看了一下，燃气热水器下面确实滴水，不确定能不能用。”2017年3月14日，娄向玉经卡号×××账户向高少杰账号×××账户转账支付3470元，剩余1880元娄向玉未给付高少杰。本院认为，高少杰与娄向玉签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。现该合同的权利义务已到期终止，娄向玉应将押金等款项退还高少杰，娄向玉未按承诺期限及金额给付高少杰包括押金在内的款项，违反约定，应承担继续履行的违约责任。高少杰要求娄向玉退还剩余款项的诉讼请求，存在合同依据，本院予以支持。娄向玉占用高少杰的资金产生孳息，故应向高少杰支付利息损失，高少杰要求娄向玉偿付利息的主张，符合公平原则，本院予以支持，高少杰以3年期利率计算利息无依据，应以中国人民银行同期活期存款利率计算利息，对高少杰超出本院确定利息部分的诉讼请求，本院不予支持。娄向玉早于合同约定的期限将涉案房屋交付高少杰，不构成当事人就租赁期限的变更，对娄向玉就租期的主张，本院不予支持。因高少杰不再续租涉案房屋，高少杰、娄向玉于租赁期限届满前三日就涉案房屋进行交接，属当事人自愿行为，且高少杰系自行搬离涉案房屋，故高少杰要求娄向玉支付提前交付补偿款的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。热水器属合同约定的涉案房屋“附属物品、设备设施”范围，租赁期间遇故障需要维修，按照合同约定的解决方式，为高少杰通知娄向玉故障情况，娄向玉维修，或高少杰代维修，垫付的维修费由娄向玉负担。而合同履行中，高少杰未就热水器故障通知娄向玉，如热水器确有故障，高少杰也没有采取以上合同约定的方式处理。双方在交接涉案房屋时，亦没有高少杰提出热水器存在故障的记录。诉讼中，经纪公司业务人员对交接时热水器仅有滴水现象、是否影响使用不确定的陈述。综上，高少杰以娄向玉未尽维修义务要求偿付违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。高少杰要求娄向玉赔偿误工损失的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，娄向玉给付高少杰1880元。二、本判决生效之日起五日内，娄向玉偿付高少杰利息（以1880元为基数，自2017年3月16日起，至本判决生效之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算）。三、驳回高少杰的其他诉讼请求。如果娄向玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元，由高少杰负担30元（已交纳）；由娄向玉负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 周 斌二〇一七年八月二十九日书记员 苏晓明 来源：百度搜索“”