（2017）沪0107民初12733号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-01
案件名称
王辉、徐静与吴红根房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王辉,徐静,吴红根
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初12733号原告王辉。原告徐静，女，1990年8月20日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人杨德广，上海市建纬律师事务所律师。被告吴红根,男,1954年10月14日出生,汉族,住上海市运光路***弄***号***室。委托代理人张君毅，上海明伦律师事务所律师。原告王辉、徐静与被告吴红根房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,由审判员蒋国红独任审判，公开开庭进行了审理。原告王辉、徐静的共同委托代理人杨德广，被告吴红根的委托代理人张君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王辉、徐静诉称，2016年4月21日,原、被告就原告购买被告所有的上海市普陀区白丽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同对原被告双方的权利义务均作了明确约定。合同签订后，原告依约履行了相关义务，但被告未按合同约定履行户口迁出义务。原告认为被告的行为属于明显的合同违约，理应承担相应的违约责任，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告向原告支付逾期迁出户口的违约金人民币(以下币种均为人民币)243355元。二、本案诉讼费由被告负担。被告吴红根辩称，迁出户口系附随义务，被告户口未及时迁出系被告主观意愿以外的原因造成，其没有给原告造成任何损失，况目前被告已将户口迁出，违约情形已经消失，故其同意支付违约金，但认为违约金约定过高要求法院予以调整。经审理查明，被告吴红根为系争房屋权利人。2016年4月21日，原告王辉、徐静作为买受人(乙方)，被告吴红根作为卖售人(甲方)就系争房屋出售事宜签订《上海市房地产买卖合同》，合同第一条约定：甲乙双方通过上海启轩房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产具体状况如下：(二)房地产座落：白丽路XXX弄XXX号(部位：204)；(三)房屋建筑面积：54.05平方米。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为XXXXXXX元。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2016年4月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同补充条款(一)约定：2、甲方承诺于2016年5月30日前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续，若在前述期限内，原有户口(若有)未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照房价款的日万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止。合同附件三付款协议：1、本合同签订前乙方已支付定金计人民币50000元整亦转为首期房价款。甲、乙双方签订本合同当日，乙方直接支付甲方部分首期房价款计人民币310000元整。以上各项共同构成全额首期房价款计人民币360000元整。3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币830000元整贷款的形式支付部分房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。2015年12月13日，原告向被告支付定金50000元；同年12月31日，原告向被告支付房款200000元；2016年3月4日，原告向被告支付房款110000元；余款830000元(银行贷款)亦按约支付给被告。交房及过户均按合同约定双方履行完毕。本案在审理过程中，被告于2017年7月14日将户口迁出系争房屋。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，其内容、形式均符合法律规定，本院对该合同的法律效力予以确认。现被告未按约将户口迁出系争房屋，理应承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付逾期迁出户口的违约金之诉请本院予以支持。针对被告认为违约金约定过高的辩称，本院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，虽然被告确有违约行为，但综合房屋买卖过程中钱款支付情况的特征、买卖双方通过交易取得的合同利益及原告所述损失情况分析，系争合同中约定的被告违约所须承担的违约金确实过高，如要求被告以合同约定的计算方法向原告偿付违约金，必然造成当事人之间合同权益的失衡，故被告认为违约金约定过高的辩称亦符合合同法相关规定，本院予以采纳，违约金数额由本院综合上述内容酌情予以降低。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告吴红根应于本判决生效之日起十日内支付原告王辉、徐静逾期迁出户口的违约金人民币60000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案诉讼保全费人民币1608元，由被告负担。本案受理费人民币4566元，减半收取，计人民币2283元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 蒋国红二〇一七年八月二十九日书记员 徐 灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：百度“”