（2017）粤1403民初647号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-28
案件名称
广东客都物业发展股份有限公司与王挺运物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
梅州市梅县区人民法院
所属地区
梅州市梅县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东客都物业发展股份有限公司,王挺运
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第十五条
全文
广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1403民初647号原告：广东客都物业发展股份有限公司，地址：梅州市梅县区。法定代表人：李刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗文龙，系该公司职工。被告：王挺运，男，1981年6月1日出生，汉族，住梅州市。原告广东客都物业发展股份有限公司（以下简称：客都物业公司）诉被告王挺运物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告广东客都物业发展股份有限公司的委托诉讼代理人罗文龙，被告王挺运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告客都物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费2760元、违约金192元，合计2952元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：王挺运居住在陶然居29栋1012房，套房建筑面积128.11㎡。根据原告方与梅州市客都新村陶然居业主委员会签订的2015及2016年度物业服务合同规定的套房物业费按0.90元／㎡缴交，1012房每月物业服务费为115元，从2015年1月份至2016年12月份欠物业服务费2760元（115元×24个月=2760元）未交，经多次催交仍不缴交。为维护原告的合法权益，故起诉至法院，并提出上述诉讼请求。被告王挺运辩称，原告违反《合同法》第60条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行合同义务。客都物业在与陶然居业委会签订的2015年，2016年合同期限内，有违反多款约定，违约在先。一、原告违反《陶然居物业管理服务合同》中第二款物业服务内容：7.交通与车辆停放秩序的管理。（合同第2页）8.维持公共秩序，包括：安全监控、巡视、门岗执勤。小区内车辆停放无序，汽车、摩托随意停放，虽有划分停放区但无管理，放任业主随意停放，对小区内业主的人身安全造成重大隐患。（附照片证据）。二、违反服务细节多项：违反合同中：三、物业服务细节：1、物业共用部位，共用设施设备的维护，养护管理。29栋电梯口的磁块脱落长达一年多，未见修复。29栋10楼公共通道的路灯长期损坏未见修复。第三页（5）做好公共照明、线路、电器的维护保养工作，做到专人负责，发生故障及时修复。（小故障如灯泡烧毁等应当天修复更换，较大故障修复时间不得超过三天）试问长达一年的时间未能更换一个灯泡，这是什么服务？一块磁块脱落长达一年未修复，这是什么服务水平？违反合同中第三页3、公共秩序维护工作;(1)……严格遵守保安人员各项规章制度，着装整齐统一，保证24小时内有保安人员值班。（2）保安人员在上班时间不得擅自离岗、串岗、睡岗。（4）……确保各种车辆停放有序和行人安全。（附照片为证）（7）及时制止违反小区规约和扰乱业主正常生活秩序的行为。34栋天棚上业主违章建菜园长期得不到制止。（照片为证）违反合同第四页中：4、公共绿化养护工作中（4）小区内枯枝、断落树枝、树叶要及时清理干净。违反合同中第四页5、装修管理：（3）严格装修时间规定，不得妨碍业主正常休息。（4）及时清运地面堆放的装修垃圾。（照片为证）违反合同中第七页8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。小区中心花园在原告管理期间已变为商业性的中心广场。违反合同条款八项其它：（2）……开立专用基金存款账户专项管理，分栋核算，每年向全体业主公布一次收支情况。综上所述，答辩人认为，原告违反《陶然居物业服务合同》多项约定在先，又未同业委会协调，就恶人先告状，完全不履行合同中的多项约定，向被告追讨物业管理费。依《合同法》第七章违约责任第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第一百一十一条：质量不符约定的，……可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。答辩人请求法院依法做出公平、公正的判决。本院经审理认定事实如下：原告系依法成立的经营房地产租赁、中介服务；物业管理及物业投资；园林绿化服务的物业管理公司。被告王挺运系梅州市南堤客都新村陶然居隆兴楼D29栋1012房的业主，该套房建筑面积为128.11㎡。2015年1月1日和2015年11月7日，梅州市客都新村陶然居业主委员会（甲方）分别与原告（乙方）约定由原告对涉案房产所在小区进行物业管理，双方分别签订《续约陶然居物业管理服务合同》（2015年度、2016年度合同各一份），上述合同均约定如下条款：“一、物业基本情况：5、物业服务管理区域：D22栋至D35栋（共14栋）。四、合同期限：分别为从2015年1月1日起至2015年12月31日止；从2016年1月1日起至2016年12月31日止。五、物业服务费用：2、套房每月物业服务费为0.90元/平方米。八、其他：8、业主不依时缴交物业服务费时，乙方有权依法追收，甲方有责任协助乙方催收，维护乙方利益。9、业主欠交物业服务费，经多次催收，在甲乙双方协调后仍不缴交者，乙方可根据国家物业管理有关规定向梅县区人民法院提出诉讼，欠交业主应承担乙方诉讼费和聘请律师等相关费用。九、违约责任：2、乙方违反合同规定，未达到服务管理标准，甲方提出意见不能解决的，甲方有权要求乙方限期改正，如逾期不改，甲方有权提出终止合同，按时间退回当年向业主预收取的所有物业等费用余款。3、甲、乙双方如违约造成对方损失的应赔偿对方损失”。合同签订后，被告未缴纳从2015年1月份至2016年12月份共24个月的物业服务费，原告催缴未果诉至本院，提出上述诉讼请求。被告则提出上述答辩意见。另查明，一、本院依法向梅州市梅江区三角镇政府调取了陶然居业委会的相关材料，根据调取的《关于客都新村陶然居物业收费问题答复》梅价[2011]23号显示，陶然居业委会于2011年1月24日成立，并向梅州市住房和城乡建设局登记备案。另根据2013年8月10日通过的《梅州市客都新村陶然居业主委员会章程》第七条2、与物业管理单位议定管理服务等费用的收取标准及使用办法。3、采取招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同。二、梅县客都物业管理有限公司于2014年10月16日变更名称为梅州客都物业管理有限公司，2015年8月6日变更名称为广东客都物业管理有限公司，2015年9月30日变更名称为广东客都物业管理股份有限公司，2016年1月12日变更名称为广东客都物业管理有限公司，2016年8月18日变更名称为广东客都物业发展股份有限公司。另，本案在审理过程中，原告提出撤回违约金即滞纳金192元的申请，本院经审查，口头裁定准许原告撤回违约金即滞纳金192元的请求。以上事实，有经过质证的《身份证》、《续约陶然居物业管理服务合同》、《核准变更登记通知书》、《梅州市客都新村陶然居业主委员会备案》、《关于客都新村陶然居物业收费问题的答复》、《梅州市客都新村陶然居业主委员会章程》、现场照片及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，梅州市客都新村陶然居业主委员会是经依法成立的业主自治机构，根据《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。因此，陶然居业委会依法可以与原告签订续约合同，该合同签订后对全体业主均发生法律效力。被告应该按续约合同约定以0.9元/㎡为标准缴交物业服务费，现被告拖欠原告从2015年1月份至2016年12月份物业服务费2760元（128.11㎡×0.9元／月≈115元、115元×24个月＝2760元）未交，构成违约，原告有权向人民法院提起诉讼要求被告支付所欠物业服务费，故原告物业服务费请求应予以支持。关于被告提出的原告在履行物业管理服务合同过程中，对于交通与车辆停放秩序的管理、维持公共秩序、物业共用部位、共用设施设备的维护、养护管理、公共环境卫生工作、公共秩序维护工作、公共绿化养护工作、装饰装修管理等方面存在问题，原告违约在先，故原告收取的物业费不合理的抗辩。根据《续约陶然居物业管理服务合同》约定，如果原告违反合同规定，未达到服务管理标准，陶然居业委会有权提出意见并要求原告限期改正，如逾期不改，陶然居业委会有权提出终止合同，退回相关物业费余款等。因此，被告应通过合法、合理的途径维护自身权益，但不应据此作为拒交物业费的理由，故被告的抗辩本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十五条规定，判决如下：被告王挺运应支付所欠原告广东客都物业发展股份有限公司自2015年1月份起至2016年12月份止的物业服务费2760元，限于本判决生效之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王挺运负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员 陈志雄二〇一七年八月二十九日书记员 廖裕媛（此页无正文） 更多数据：