（2017）沪01民终107号

裁判日期: 2017-08-29

公开日期: 2017-10-10

案件名称

刘晨诉王进房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘晨,刘强国,王进

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终107号上诉人（原审原告）：刘晨，男，1988年12月14日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：刘强国，男，1959年3月11日生，汉族，住上海市浦东新区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：王凌坤，上海艾帝尔律师事务所律师。两上诉人之共同委托诉讼代理人：卢映，上海艾帝尔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王进，男，1976年9月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：武一飞，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理��：陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人刘晨、刘强国因与被上诉人王进房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初44768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘晨、刘强国的委托诉讼代理人王凌坤，被上诉人王进的委托诉讼代理人武一飞、陆垒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘晨、刘强国上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人在一审中的诉请。事实和理由：上诉人已举证了和被上诉人的电话录音，被上诉人已明确表示愿意放弃违约金及利息，被上诉人的承诺构成对合同的变更。一审法院否认合同变更的事实，属于对事实的认定错误。退一步讲，即使认定合同未变更，关于上诉人为何最终会在4月21日付款的原因一审法院也未查清。上诉人延迟付款的根本原因就是被上诉人的一次次不配合、拖延造成的。再退一步讲，即使认定达成合同的解除条件，合同解除权也由于被上诉人默示放弃而消灭。上诉人延迟付款后，曾多次催告被上诉人继续履行合同，被上诉人从未明确表示过解除合同，使得上诉人有足够理由相信被上诉人愿意继续履行合同。从交易稳定性、安全性，违约的主客观方面综合考量，都应当判决继续履行合同。被上诉人王进辩称，不同意刘晨、刘强国的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。刘晨、刘强国向一审法院起诉请求：1、判令刘晨、刘强国与王进继续履行《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），王进配合将房屋产权过户至刘晨、刘强国名下；2、判令王进向刘晨、刘强国支付逾期过户违约金，按照总房款人民币718万元（以下币种��同）日万分之五计算，从2016年5月7日起主张至实际办理交易过户之日止；3、诉讼费由王进承担。一审法院认定事实：2016年1月8日，以王进作为卖售人（甲方）与刘晨、刘强国作为买受人（乙方）就上海市浦东新区XX路XX弄XX弄XX号的房屋（以下简称系争房屋）签署买卖合同，约定房地产转让价款为800万元；乙方于签订本合同后于2016年1月9日前支付甲方140万元，含定金30万元，于2016年3月31日前乙方支付甲方100万元，如此共同构成乙方给甲方的首付款240万元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请555万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后七日内向贷款银行申请贷款，……若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于产权交易过户当日将其补足并支付给甲方，……；待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付给甲方房价尾款5万元；……甲、乙双方确认，在2016年4月15日之前，共同办理房地产转让过户手续；第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，双方同意按照第（三）款内容处理：……（三）乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限至第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，……；第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同��按照第（三）款内容处理：……（三）甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，……。于此当日，双方还共同签署“补充协议”一份，表示买卖合同价为800万元，实际成交价为718万元，差额部分82万元，过户当天甲方将82万元打入中介账户，待甲方收到全部房款后，乙方即可至中介处申请82万元放款，……。庭审中，双方确认真实交易价为718万元，对做高至800万元房价款表述不一：刘晨、刘强国表示提高房价是为提高首付款，是为了王进需要资金购买股票，做高房价可以多给王进几十万，刘晨、刘强国方在其中没有任何好处；王进则表示，是刘晨、刘强国方与中介要求王进配合做高房价，为刘晨、刘强国能够多贷出贷款而约定。2015年11月13日，由案外人王某向王进账户支付10万元，同年11月17日，由案外人黄某账户向王进账户支付10万元，为此，王进分别出具收款收据两张，确认收到刘晨、刘强国支付的定金合计20万元。2016年1月7日，由刘晨及案外人王某分别向王进账户转账支付各5万元，当日，王进出具收款收据，表示收到定金10万元。2016年1月8日，由刘晨向王进账户转账支付110万元，王进出具收款收据，确认收到部分首付款110万元。2016年1月13日，王进向案外人王某转账25万元，当日，由刘晨账户转账至王进账户25万元。2016年3月30日，刘晨转账支付王进30万元。2016年4月21日，刘晨再行转账王进70万元，当日，中国银行股份有限公司上海市长宁支行与刘晨签署《个人二手住房贷款合同》，约定贷款金额为555万元，房屋总价款为800万元。关于双��所约定的“2016年3月31日前乙方支付甲方100万元”，刘晨、刘强国表示2016年3月30日通过电话与王进变更过约定，为此提供了由案外人王某与王进的通话录音，其中显示王某说“就是房款，就是不是我们约定就是、不是3月31号之前，然后我把首付款余额那个钱付给你嘛，……就是我有个问题想和你商量一下，你看看是不是可以，我就是先转、先转一部分给你，然后还有一部分下周转给你，然后记个息给你可以吗？因为银行那边他贷款需要我存一个200万元的定存，一周的时间”，对方表示“好的，没问题，嗯”，王某再说“那我现在、今天先打30万给你，余下的就是70万的话，我下周、下周就是星期五我打给你，你看可以吗？”，对方表示“好的，没问题”，王某说“然后到时候我那个利息再算给你，不好意思哦”，对方表示“哦，不需要，不需要”。关于银行贷款，��晨、刘强国表示其于2016年3月17日向银行提出申请，但鉴于办理贷款需要首付款支付凭证，而2016年3月31日才是支付全部首付款的时间，因无法提供首付款凭证，故至2016年4月21日银行审批通过，另外，2016年4月11日，刘晨、刘强国向王进提出要求提供放款账户及身份证复印件，王进于次日提供中介，当日中介向刘晨、刘强国转交上述材料。刘晨、刘强国向王进发送《催告函》，王进收到后于2016年5月回复《告知函》，表示刘晨、刘强国要求在2016年5月13日办理过户手续，但王进认为根据买卖合同履行情况，刘晨、刘强国无权要求王进办理过户手续，王进方有权单方解除合同，现在刘晨、刘强国存在无法办理贷款的风险，且逾期付款的情形，属根本违约，王进方保留解除合同并要求对方承担赔偿责任的权利。2016年7月，王进正式发函刘晨、刘强国，要求解除双方��买卖合同及补充协议，同时于2016年7月18日向刘晨、刘强国退还房款877,840元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的买卖合同，除房价款条款并非双方的真实意思表示应属无效外，其他的合同条款均为当事人的真实意思表示，且不违反强制性法律法规，应为有效，双方应严格遵守。根据双方买卖合同约定，刘晨、刘强国应于2016年3月31日前支付王进100万元，并于签订本合同后七日内向贷款银行申请贷款，同时双方约定2016年4月15日前办理产权过户手续。根据实际履行情况，刘晨、刘强国实际于2016年4月21日完成100万元中70万元的支付，2016年3月17日才开始向银行申请贷款，2016年4月21日相关贷款申请得到银行的审批通过签署。现刘晨、刘强国要求继续履行��方的买卖合同，王进认为因刘晨、刘强国逾期支付行为已经构成根本违约，故依约发出解除函，要求解除双方的买卖合同，刘晨、刘强国提出双方对2016年3月31日前应支付的100万元变更为2016年4月8日付款，刘晨、刘强国逾期支付13天，未满合同约定的20天，王进无权解除合同。对双方的争议，一审法院认为，当事人双方对合同的变更必须协商一致，对合同变更的内容约定不明确的，推定未变更。双方约定于2016年3月31日前由刘晨、刘强国支付王进100万元，并约定逾期付款所承担的责任。2016年3月30日，刘晨、刘强国的家人以电话的方式单方面提出推迟支付部分款项的行为，第一，从形式而言，不是买卖合同的双方主体，对要式合同的变更应对应以书面变更；第二，从内容而言，即使对方在同意履行方延迟付款下，在未明确表示进行付款时间的变更且同时同意变更逾期付��责任条款，不存在重新计算违约时段，不能视为系对合同的变更，而只能认定为对延迟给付行为的接受，同时结合刘晨、刘强国家人处的表述，其对延迟付款行为也有清晰的认识，并提出承担利息等责任，故该通话并非是合同变更的协商，而是对延迟履行的确认；由此，即使2016年3月30日的通话客观存在，也不能视为买卖双方对付款时间及逾期付款的责任作出了明确的变更，故刘晨、刘强国在未予2016年3月31日前支付全额的100万元下，之后亦未依照其承诺的2016年4月8日履行付款，直至2016年4月21日才付足100万元，已经超过双方约定时间20天，为此，王进依约行使解除权，于法有据，刘晨、刘强国要求继续履行买卖合同的主张，法院难以支持。同时，刘晨、刘强国主张逾期过户违约金，鉴于刘晨、刘强国未能在双方约定的过户时间办理好银行贷款手续，也未为此补足相应的现金，刘晨、刘强国之前付款行为的延迟也构成了当前合同解除，故刘晨、刘强国现要求王进承担逾期过户违约金，于法无据，法院亦不予支持。一审法院据此判决：驳回刘晨、刘强国的诉讼请求。案件受理费63,190元，减半收取计31,595元，诉讼财产保全费5,000元，均由刘晨、刘强国负担。二审中，上诉人提交7份证据：1、2015年12月30日上诉人一家与案外人签订的房屋买卖合同，旨在证明上诉人为购买系争房屋出售原有住房的事实是属于置换，原来房屋价格是350万元，现在已经是800万元；2、房屋买卖合同，旨在证明上诉人为购买系争房屋出售非本市（苏州）原有住房的事实；3、房地产租赁合同，旨在证明上诉人现在租房居住的事实；4、查询明细，旨在证明上诉人在付款日实际有足够存款支付首付款的事实；5、银行回单及6、银行卡的明细，该两��证据旨在证明上诉人将该笔款项转至中国银行卡下用以办理贷款的事实；7、中介和被上诉人的聊天记录，旨在证明被上诉人没有提到违约的问题，只是说办理银行贷款有风险，但是事实是如果上诉人银行贷款贷不出来，上诉人也有支付现金的能力。被上诉人质证认为，对证据一到六真实性没有异议，但是该些证据在二审前已经形成，该些证据不属于二审应当采纳的证据。从证据证明的目的看，仅反映了上诉人的现状，与本案的争议焦点没有直接的关联性。对第七份证据真实性不予认可。本院认为，对上诉人提供的证据4、5、6，因被上诉人对真实性没有异议，与本案亦有关联性，故本院予以确认。对证据1、2、3因与本案不具有关联性，故本院不予采纳。对证据7因上诉人不能提供原件，且被上诉人对真实性不予确认，故本院亦不予采纳。二审中，上诉人还申请证人鲁某出庭作证，鲁称其为双方签订买卖合同的经办人，第一次贷款没有办成的原因是因为被上诉人觉得建行需要被上诉人本人去签字比较麻烦，上诉人称如果被上诉人觉得麻烦就换个银行。3月30日是上诉人和被上诉人直接沟通。在上诉人付款后通过其催促被上诉人办理过户，被上诉人当时表示人在国外、等下半周。被上诉人认为证人的陈述与本案争议焦点无关，且对于逾期付款问题也是上诉人与被上诉人双方自己联系，证人证言不影响一审法院的判决。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，上诉人刘晨、刘强国表示如法院判决继续履行合同，其自愿补偿被上诉人50万元，并将该50万元与房屋尾款4,780,000元及被上诉人退回的部分首付款877,840元总计6,157,840元交至本院账户。本院认为，本案争议��点为：1、2016年3月30日上诉人与被上诉人是否已就合同约定的付款时间以及逾期付款的违约责任的条款作出变更；2、被上诉人是否可以行使合同解除权，上诉人与被上诉人的买卖合同是否应当继续履行。关于第一个争议焦点，本院认为，2016年3月30日案外人王某与被上诉人王进的电话并不能够视为上诉人与被上诉人买卖双方已对付款时间和逾期付款的违约责任作出变更，除却电话的通话双方并非合同相对人的原因以外，被上诉人王进虽同意接受上诉人延迟支付70万元，但其并未明示同意变更合同关于逾期付款责任的约定。一审法院对此认定无误，本院予以认同。上诉人认为双方已经合意变更合同的理由，缺乏依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，即上诉人于4月21日支付70万元，逾期付款21天的行为被上诉人是否可以行使合同解除权的问题。��然双方在买卖合同中约定逾期付款超过二十日被上诉人有权单方面解除合同，但从本案合同履行情况来看，首先，上诉人家人在约定付款日前已和被上诉人就延迟付款的原因进行过沟通，虽然不能认定双方已就逾期付款的违约责任达成合意变更，但不能否认的是在电话中被上诉人对上诉人延迟付款的行为也表示予以接受，上诉人方在电话中解释延迟付款的原因系基于办理贷款所需，并在其贷款获得通过的当日即将剩余的70万元支付被上诉人，可见上诉人主观上并无违约的故意，也一直在积极履行合同；其次，在上诉人已经逾期申请贷款的情况下，被上诉人仍按上诉人要求提供银行卡号、配合上诉人继续办理贷款，被上诉人的行为表示了其愿意继续履行合同，也给予了上诉人继续履行合同的合理信赖，且直至本案上诉人起诉要求继续履行合同之前，被上诉人亦从未主张过行使合同解除权；再次，上诉人的行为并未给被上诉人造成实际损失，且贷款也获得批准，双方买卖合同继续履行已无障碍，合同目的仍然可以实现，如解除合同将有损于交易安全的稳定。基于以上原因，本院认为，上诉人要求继续履行合同的诉请，可予支持。被上诉人认为其已行使合同解除权、双方买卖合同已经解除的观点，本院不予采纳。二审中上诉人已将剩余房款支付至本院账户，被上诉人应当配合上诉人办理过户手续。上诉人并表示如能继续履行合同其自愿补偿王进50万元，于法无悖，本院予以准许。鉴于系上诉人逾期支付房款在先，双方此后发生纠纷并引发诉讼，故上诉人要求被上诉人承担逾期过户违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘晨、刘强国要求继续履行合同、被上诉人配合其将房屋产权过户至上诉人名下的请求成立；要求被上诉人承担逾期过户违约金的请求不能成立。同时，根据本案的实际情况以及双方的过错程度，诉讼费由本院依法酌定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初44768号民事判决；二、刘晨、刘强国与王进于2016年1月8日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；三、王进应于本判决生效之日起十日内协助刘晨、刘强国办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX弄XX号房屋产权转移登记至刘晨、刘强国名下的手续（转移登记产生的相关税费可根据双方约定负担），过户同时刘晨、刘强国向王进支付房款人民币5,657,840元；四、刘晨、刘强国应于本判决生效之日起十日内支付王进人民币500,000元；五、驳回刘晨、刘强国其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币63,190元，减半收取计31,595元，诉讼财产保全费人民币5,000元，合计36,595元，由刘晨、刘强国负担18,297.50元，王进负担18,297.50元。二审案件受理费人民币63,190元，由刘晨、刘强国负担31,595元，王进负担31,595元。本判决为终审判决。审判长　潘　兵审判员　杨斯空审判员　郑卫青二〇一七年八月二十九日书记员　强　颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 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