（2017）鲁10民终1543号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-04
案件名称
周彭飞、威海市文登区西楼宜家酒店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周彭飞,威海市文登区西楼宜家酒店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终1543号上诉人（原审被告）：周彭飞，男，1980年1月19日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王一宇，山东沛然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海市文登区西楼宜家酒店，住所地威海市文登区文山路**号。主要负责人：袁兆波，总经理。委托诉讼代理人：于舒，山东钟鼎律师事务所律师。上诉人周彭飞因与被上诉人威海市文登区西楼宜家酒店（以下简称宜家酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初1554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周彭飞上诉请求：将一审法院判决发回重审或依法改判。事实和理由：周彭飞系威海盛世珠宝有限公司（以下简称盛世公司）法定代表人，2016年2月23日，周彭飞代表盛世公司承租宜家酒店所有的房屋，在向宜家酒店缴纳了笫一年的租金15万元后，因盛世公司做账需要，多次要求宜家酒店提供租金发票，但宜家酒店每次均以租赁合同中约定的不提供发票为由拒付。周彭飞多次主张该约定与《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”相违背，但宜家酒店仍置之不理，后因此事周彭飞与宜家酒店发生争执，并且宜家酒店在合同未到期的前提便要求周彭飞搬离案涉房屋，张贴告示对外另行出租。一审庭审中，周彭飞提交了合同未到期的情况下宜家酒店便将案涉房屋张贴告示出租的微信朋友圈截图，而一审法院在未查明事实的情况下便直接认定周彭飞违约，属事实认定错误。宜家酒店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宜家酒店向一审法院起诉请求：1.解除宜家酒店与周彭飞于2015年12月23日签订的房屋租赁合同；2.周彭飞向宜家酒店支付违约金30万元。一审法院认定事实：2015年12月23日，宜家酒店与周彭飞签订房屋租赁合同一份，约定宜家酒店将位于文登区文山路79号、79-2号门市房出租给周彭飞从事玉器珠宝销售。租赁期限自2016年2月23日起至2026年2月22日止，共10年。每年租金15万元，租金提前上交，于每年1月23日前一次性以现金方式付清。宜家酒店开出收据证明，不提供发票。周彭飞未按约定时间交纳租金超过30日的，未经宜家酒店同意擅自改造租赁主体工程的，未经宜家酒店同意转租、转让租赁物的，或从事违法经营，西楼宜家酒店有权解除合同。合同任何一方如有违约，违约方必须按租金总额的20%向另一方支付违约金，并赔偿经济损失。上述合同签订后，周彭飞向宜家酒店支付了一年的租金15万元。2017年1月，周彭飞搬离并不再继续租赁案涉房屋。2017年1月17日至2017年1月20日周彭飞让于军成拆除店内顶棚和地板。于军成到场时店面内的柜子等物品已经搬走，只剩防盗门、管道。2017年1月20日于军成完成全部工作后和周彭飞联系，按照周彭飞的吩咐将店面钥匙交给宜家酒店人员。案涉房屋至今未由他人承租，仍然处于闲置状态。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。宜家酒店与周彭飞签订的房屋租赁合同，对双方权利义务进行了明确约定，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。同时法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。房屋租赁合同签订后，宜家酒店按照约定将案涉房屋交付给周彭飞租赁使用，周彭飞理应按照合同约定的方法使用租赁物，并按照合同约定的时间、方式支付宜家酒店租金。周彭飞在合同未到期的情况下明确表示不再继续租赁并将案涉房屋内的物品拆除搬离，周彭飞的上述行为符合法定合同解除的条件，宜家酒店要求解除双方于2015年12月23日签订的房屋租赁合同，有事实依据及法律依据，予以支持。周彭飞的上述行为也构成了违约，应当承担违约责任。但双方合同约定违约方须按租金总额的20%（30万元）向另一方支付违约金，该约定明显高于周彭飞违约给宜家酒店造成的损失，宜家酒店要求周彭飞支付违约金30万元，不予支持。结合案涉房屋仍处于闲置状态的事实，酌定周彭飞按照6个月租金7.5万元向宜家酒店支付违约金。周彭飞主张其搬离并不再继续租赁案涉房屋的原因是宜家酒店未向其出具租房发票，但宜家酒店不向周彭飞出具租房发票不是双方约定的合同解除条件，也不满足法定的合同解除情形，故对于周彭飞的上述主张，不予支持。关于周彭飞反诉主张宜家酒店返还其交纳的第一年租金15万元，无事实依据及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除威海市文登区西楼宜家酒店与周彭飞2015年12月23日签订的房屋租赁合同；二、周彭飞于判决生效后十日内赔偿威海市文登区西楼宜家酒店违约金7.5万元；三、驳回威海市文登区西楼宜家酒店其他诉讼请求；四、驳回周彭飞要求威海市文登区西楼宜家酒店返还租金15万元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由威海市文登区西楼宜家酒店负担2175元，周彭飞负担725元。反诉案件受理费1650元，由周彭飞负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点是：周彭飞与宜家酒店各自的行为是否构成违约，应否承担相应的违约责任。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”。该规定系关于发票开具的行政管理性规范，双方当事人均应遵照执行。虽然合同中约定不开具发票，但根据上述规定，宜家酒店将房屋租赁给周彭飞，收取周彭飞的租金后，应当向周彭飞开具发票，否则即违反了相关规定，应承担相应的行政责任，亦可由税务机关作出相应处理，但周彭飞不可在民事法律关系中以此为由要求解除合同或拒绝履行给付租金的合同义务。况且，不开具发票的合意系双方当事人自愿达成，周彭飞与宜家酒店对违反相应行政管理性规范的后果均有过错，应共同承担责任。加之，周彭飞要求宜家酒店向并非合同当事人的盛世公司开具发票，缺乏法律或合同依据，宜家酒店对此要求予以拒绝，并无不当。故，宜家酒店不开具发票不构成违反民事合同法律关系中的违约行为。在周彭飞自行搬离案涉房屋、将屋内设施拆除且未按约定支付租金，即以其行为表明不再履行房屋租赁合同的主要权利和义务后，宜家酒店应当采取合理措施减少自己的损失，即使招租告示系宜家酒店张贴，亦属合法行为，同样不构成违约。据此，周彭飞在先行违约的情形下，以宜家酒店不向盛世公司开具发票且在租赁期限内张贴招租告示为由，主张宜家酒店违约，理由不当，本院不予支持。综上所述，周彭飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由周彭飞负担。本判决为终审判决。审判长 杨秀萍审判员 万景周审判员 侯善斌二〇一七年八月二十九日书记员 江嘉鑫 关注公众号“”