（2017）粤20民终3052号

裁判日期: 2017-08-29

公开日期: 2017-11-06

案件名称

林定坤、李瑞冰房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林定坤,李瑞冰,中山市维家房地产经纪服务有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2017）粤20民终3052号上诉人（原审被告）：林定坤，男，1962年8月18日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：肖和平，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖苑伶，广东凡是律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李瑞冰，女，1962年2月2日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。原审被告：中山市维家房地产经纪服务有限公司，住所地广东省中山市石岐区兴中道北端东侧颐和山庄颐景苑5号商铺。法定代表人：李莉。委托诉讼代理人：李浩，该司员工。上诉人林定坤因与被上诉人李瑞冰、原审被告中山市维家房地产经纪服务有限公司（以下简称维家房地产公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林定坤上诉请求：撤销原审判决，并依法改判林定坤无需向李瑞冰返还定金2万元。事实和理由：1.合同签订后，李瑞冰没有向林定坤支付定金，而是向中介方维家房地产公司支付定金，林定坤也从未委托维家房地产公司收取定金，故对于林定坤而言，李瑞冰不是林定坤合同的相对方，彼此没有定金履行的义务。2.维家房地产公司收取了李瑞冰定金8万元，应当由维家房地产公司向李瑞冰返还定金8万元；3.林定坤不存在违约行为，且林定坤为此也遭受了损失，林定坤收到维家房地产公司的2万元，应视为维家房地产公司违约对林定坤造成损失的补偿。综上，林定坤认为一审法院判决其向李瑞冰返还定金2万元没有事实和法律依据，请求二审法院予以改判。被上诉人李瑞冰辩称，1.根据一审查明的事实，双方签订的合同已经协议解除，按照合同法的相关规定，合同已经解除，林定坤收取的2万元应当全额返还；2.林定坤称其收到维家房地产公司交付的2万元，是因造成其损失而进行的赔偿没有事实依据。原审被告维家房地产公司辩称，2万元应当由林定坤向李瑞冰返还，一审判决并无不当。李瑞冰向一审法院起诉请求：1.解除李瑞冰与林定坤、维家房地产公司于2013年12月20日签订的关于中山市石岐区河泊××××号地下商铺的房地产买卖合同以及之后签订的补充协议等文件；2.林定坤、维家房地产公司连带向李瑞冰返还款项40000元并支付违约金80000元。一审法院认定事实：2011年9月10日，中山市东区柏山股份合作经济联合社（以下简称柏山经联社）出具关于处理位于河泊××××号地下铺位方案征求意见，并由社委以及清盘小组成员签名确认：中山市石岐区河泊××××号地下铺位（无证），于2009年1月12日经两间合法评估公司进行评估，取评估中间价为161850元，因无证无法进行拍卖，经过两年多时间，按此价格进行对外处理，至今仍未能处理出去。现正处于清盘的后期阶段，为了不使清盘工作存在拖尾，经两委初步商量，拟定将原有的处理价格降低至150000元进行处理。后林定坤以150000元受让涉讼商铺，林定坤向柏山经联社支付转让款150000元，柏山经联社向林定坤出具转让证明：东区柏山股份合作经济联合社将位于中山市石岐区河泊××××号地下铺位（无房产证、土地证）转让给林定坤，转让金额为实收150000元。日后受让方林定坤如需办理土地证、房产证等相关手续及税费上与柏山经联社无关，均由受让方林定坤自行承担解决，商铺产权属林定坤所有，任何人不得争议。至此，林定坤取得了涉讼商铺的产权。2013年12月14日，李瑞冰与维家房地产公司签订房屋买卖诚意金协议，约定李瑞冰愿意支付诚意金20000元，委托维家房地产公司提供买卖涉讼商铺的居间服务；认购涉讼商铺的价格为430000元，该价格包含所有要支付的费用包括房款、过户所有费用、居间人佣金；协议经林定坤签字同意李瑞冰承购条件时斡旋即告成功，诚意金转为定金，转为定金后不再退还；诚意金转为定金后，如因林定坤违约，诚意金于2013年12月31日无条件全额无息退还李瑞冰。维家房地产公司承诺该商铺是商业性质（包括商业用途、国有出让，使用权限40年以上），否则无条件退还诚意金。该协议还约定了其他事项，由李瑞冰签名捺印，维家房地产公司盖章确认。后李瑞冰向维家房地产公司支付诚意金20000元。2013年12月20日，李瑞冰及林定坤、维家房地产公司签订房地产买卖合同，约定：李瑞冰以430000元购买涉讼商铺，第一期价款为定金80000元，于签订合同当天支付；第二期价款为首期楼款（不含定金）320000元，于过户申请递件成功的同时支付；第三期为30000元，于领取权属证书当天支付。若林定坤违约，李瑞冰有权单方面解除合同，李瑞冰已支付的所有房地产转让款林定坤必须立即如数退还；若李瑞冰违约，则林定坤有权单方面解除合同，该房地产的权属人仍为林定坤，双方任何一方违反本合同之约定均应向对方支付违约金80000元。林定坤实收220000元，其他多出的部分210000元作为中介方维家房地产公司办理过户所要交纳的税金、政府费用、中介佣金；如因中介方维家房地产公司不能帮李瑞冰办理出房产证而产生违约责任的，违约金由中介方维家房地产公司支付给李瑞冰；此物业最终房屋用途为商业；中介方维家房地产公司于2014年3月20日前办理完成该物业过户等相关手续。该合同还约定了其他事项，并由李瑞冰与林定坤签字捺印、维家房地产公司盖章确认。同日，李瑞冰向维家房地产公司法定代表人李莉转账60000元。连同之前李瑞冰向维家房地产公司交纳的诚意金20000元，维家房地产公司向李瑞冰出具定金80000元的收据。针对李瑞冰已经支付的80000元，林定坤以及维家房地产公司均确认，维家房地产公司仅向林定坤支付20000元。后据维家房地产公司自称，其委托案外人家业公司办理涉讼商铺的权属证书，但未果。2014年10月15日，李瑞冰与维家房地产公司签订补充协议，约定：涉讼商铺原交易价为430000元，由于政策及国土局流程原因导致办证时间延长，经得李瑞冰同意，将办证时间延长至2014年11月1日，并变更交易价为380000元；如果在上述时间都无法办理的，则按照主合同的精神，李瑞冰可以要求中介方维家房地产公司履行赔偿义务，或继续延长时间（每延长一个月，则总价相应的减少10000元）。该补充协议由李瑞冰签字捺印，维家房地产公司盖章确认。维家房地产公司并确认，在签订该补充协议之时，并没有通知林定坤，林定坤亦不知情。后维家房地产公司并未能为涉讼商铺办理到权属证书，李瑞冰多次追讨已支付的款项，维家房地产公司已向李瑞冰退回40000元，剩余款项并未退回。李瑞冰认为林定坤、维家房地产公司存在违约行为，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。庭审中，针对合同的解除问题，各方均同意解除合同。另查，各方确认，涉讼商铺的办证资料不齐备，并由于历史遗留以及政策原因导致办证未果。另，涉讼商铺目前由林定坤控制并出租。一审法院认为，本案是房屋买卖合同、居间合同纠纷。李瑞冰与林定坤、维家房地产公司之间签订的房地产买卖合同，李瑞冰与维家房地产公司之间签订的补充协议均是各方当事人真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的义务。关于合同的解除问题，综合本案案情分析，涉讼商铺暂无法成功办理权属证书，合同主要目的无法实现，且各方当事人均同意解除合同，故对于李瑞冰诉请解除合同，一审法院予以支持。李瑞冰与林定坤、维家房地产公司之间签订的房地产买卖合同，李瑞冰与维家房地产公司之间签订的补充协议均应解除。对于李瑞冰所交纳的总额为80000元款项的性质问题，维家房地产公司辩称其中的20000元应为诚意金性质，而非定金，一审法院认为，一方面在房屋买卖诚意金协议中已明确载明若谈判成功签订房地产买卖合同的话，诚意金20000元就转化为定金性质，另一方面，在房地产买卖合同中亦明确约定，交易的定金是80000元。因此，李瑞冰所交纳的80000元性质应全部认定为是定金，包括由维家房地产公司向林定坤转交的20000元。从交易的全过程进行分析，林定坤以实收220000元的方式进行交易，维家房地产公司之所以以溢出220000元较多的价格430000元与李瑞冰签订房地产买卖合同，其本意就是希望通过自身的途径去解决涉讼商铺没有权属证书的历史遗留问题，而林定坤在交易之时就已经清楚知道其所拥有产权的涉讼商铺并没有权属证书，并无证据表明其与维家房地产公司一并去为李瑞冰解决办理权属证书事宜。在本次交易过程中，李瑞冰以及林定坤均不存在过错，而基于前述，由于涉讼合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，对于林定坤收取的定金20000元，应由林定坤返还李瑞冰。对于维家房地产公司的责任问题，结合本案的实际情况，第一，维家房地产公司以高出林定坤实收价格较多的价格促成交易以赚取居间费用，其本意是通过自身的途径解决涉讼商铺的权属证书问题，根据权利义务相对等的原则，维家房地产公司理应承担相对应的义务。第二，从房屋买卖诚意金到房地产买卖合同再到补充协议，有明确的约定形成合同依据表明维家房地产公司在未能为李瑞冰办理涉讼商铺权属证书之时，维家房地产公司需要承担相应的违约责任。本案中，构成违约行为的一方是维家房地产公司，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，维家房地产公司应承担支付违约金等违约责任。李瑞冰主张的违约金80000元并不过高，对于李瑞冰该项诉讼请求，一审法院予以支持。对于维家房地产公司已收取的定金80000元，除了已退回李瑞冰的40000元，前述确定的林定坤应向李瑞冰返还的20000元，维家房地产公司仍需向李瑞冰退回20000元。另外，对于李瑞冰要求林定坤、维家房地产公司连带向李瑞冰支付违约金80000元的诉讼请求，基于前述，一审法院认为林定坤不存在违约行为，并且并无与维家房地产公司作出共同向李瑞冰承诺办理涉讼商铺权属证书的合意，故林定坤无需向李瑞冰支付违约金80000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除李瑞冰与林定坤、维家房地产公司于2013年12月20日签订的房地产买卖合同；解除李瑞冰与维家房地产公司于2014年10月15日签订的补充协议；二、林定坤于判决发生法律效力之日起五日内向李瑞冰返还定金20000元；三、维家房地产公司于判决发生法律效力之日起五日内向李瑞冰返还定金20000元；四、维家房地产公司于判决发生法律效力之日起五日内向李瑞冰支付违约金80000元；五、驳回李瑞冰的其他诉讼请求。案件受理费2700元（李瑞冰已预交），由林定坤负担432元，维家房地产公司负担2268元（以上款项均由林定坤或维家房地产公司于判决生效之日起五日内迳付李瑞冰）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院另查明：二审中，林定坤认为其将案涉商铺以实收22万元的价格卖给了维家房地产公司，其与维家房地产公司之间是整体打包的买卖合同关系，而其与李瑞冰之间不存在合同关系。维家房地产公司对此予以否认，维家房地产公司认为其与林定坤之间是居间合同关系。本院又查明：林定坤与李瑞冰于2013年12月20日签订的房地产买卖合同明确约定，李瑞冰经中介方介绍并同意购买林定坤所有的坐落于中山市石岐区河伯大街7号地下铺位单位，落款处林定坤在甲方（卖方）处签名捺印，李瑞冰在乙方（买方）处签名捺印，维家房地产公司作为经纪方盖章。李瑞冰与维家房地产公司于2014年10月15日签订的补充协议亦载明：李瑞冰经维家房地产公司介绍并同意购买案涉房屋……，该补充协议维家房地产公司作为中介方盖章。本院再查明：林定坤在一审庭审中陈述其委托维家房地产公司出售商铺，其收22万元即可。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同、居间合同纠纷。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案林定坤提起上诉，认为其不应向李瑞冰返还2万元定金，本院针对其该项诉讼请求进行审查。首先，关于林定坤与李瑞冰、维家房地产公司之间的法律关系的问题，林定坤上诉主张其与维家房地产公司之间存在房屋买卖合同关系，而其与李瑞冰之间不存在直接的合同关系。本院认为，一方面，林定坤在一审庭审中陈述其委托维家房地产公司为其出售房屋，其该陈述反映其在一审期间自认其与维家房地产公司之间是居间合同关系，而其二审期间改变陈述，在未提交充分证据证实其该主张的情况下，本院对其该主张不予采信；另一方面，林定坤与李瑞冰签订的房地产买卖合同明确约定其将案涉房屋出售给李瑞冰，维家房地产公司提供居间服务，从该合同内容反映林定坤与李瑞冰之间是房屋买卖合同关系，与维家房地产公司之间是居间合同关系。其次，关于林定坤是否应向李瑞冰返还20000元定金的问题，维家房地产公司作为居间方，其称收取李瑞冰的定金80000元，其中有20000元支付给了林定坤，林定坤确认其收到维家房地产公司交付的20000元，但认为该笔款项并非李瑞冰支付的定金，而是维家房地产公司支付的诚意金或是补偿金。本院认为，一审判决解除林定坤与李瑞冰之间的房地产买卖合同，双方均未就此提起上诉，林定坤确认其收到维家房地产公司交付的20000元，而维家房地产公司确认该20000元系李瑞冰交付的房屋买卖的定金，故在林定坤与李瑞冰的房地产买卖合同已经解除的情形下，一审判决林定坤向李瑞冰返还20000元定金并无不当，本院予以维持。林定坤认为其收取的维家房地产公司交付的20000元并非定金而是维家房地产公司购买案涉房屋的诚意金或补偿金，但其未提交证据证实其主张，对其该主张本院不予采信。对于当事人未上诉的部分，本院依法不予审查。综上所述，林定坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人林定坤负担（已预交）。本判决为终审判决。审　判　长　　黄岳文代理审判员　　陈爱玲代理审判员　　张群立二〇一七年八月二十九日书　记　员　　杨俊彦更多数据：