（2017）津0104民初6399号

裁判日期: 2017-08-29

公开日期: 2017-12-13

案件名称

李金辉与刘娜、天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市南开区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李金辉,刘娜,天津链家宝业房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十五条

全文

天津市南开区人民法院民事判决书（2017）津0104民初6399号原告：李金辉，男，1987年11月17日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：石慧慧，天津同华律师事务所律师。被告：刘娜，女，1980年7月3日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：赵民士，天津法照民世律师事务所律师。被告：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所天津市南开区南门外大街悦府广场1号楼13层04-08室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：钱海燕，女，该公司职员。原告李金辉与被告刘娜、天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金辉的委托诉讼代理人石慧慧，被告刘娜的委托诉讼代理人赵民士，被告链家的委托诉讼代理人钱海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告间的《房屋交易合同》及《补充协议》；2.判令被告刘娜依法双倍返还原告定金840000元；3.判令被告支付原告中介费49200元，其中被告刘娜支付47600元居间服务费，被告链家支付1600元贷款服务费以及评估费；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2016年10月4日原告与二被告签订了《房产交易合同》，被告刘娜将坐落东丽区房屋出售给原告，被告链家为居间方。后原告与被告刘娜又签订了《补充协议》，为了买受上述房屋原告共支付了定金420000元，中介费49200元，后被告刘娜未按照约定时间清偿贷款，且因被告刘娜无法确定缴存首付款时间导致双方无法在房管部门签订协议，其根本性违约造成合同无法继续履行，故成讼。被告刘娜辩称，同意与原告解除双方之前签订的《房屋交易合同》以及《补充协议》，不同意原告其他全部诉讼请求，《补充协议》内容显示公平，与合同冲突，没有确定准确还贷时间。而且刘娜拿到产权证后7日内办理过户根本不能实现。关于交房的协议显示公平，被告没有见到房款前就交付房屋，明显不能履行，风险太大。原告诉讼请求没有合同及法律依据，按照二手房交易流程，应先打协议确定首付款数额后刘娜再将除定金外的首付款打入资金监管账户，2016年5月24日，原被告到房管部门后，李金辉人为附加要求刘娜先将收取的定金缴存在资金监管账户被刘娜拒绝后，李金辉因此拒绝签订协议。2016年5月31日，刘娜依约在房管部门等待李金辉，由于李金辉没有到场，导致再次未签订协议，6月1日刘娜书面催告李金辉继续履行，但当天收到了李金辉解除合同的通知，李金辉为违约方，按照定金罚则定金不予退还。被告链家辩称，对李金辉诉请一、二尊重法院判决，对其诉讼请求三中涉及链家的部分，因贷款服务费以及评估费共计1600元未实际发生，因此，可以退还给原告。不同意承担本案诉讼费用。对于《补充协议》，其经办人员没有查看详细内容，李金辉与李娜就签署了，所以事后经过沟通双方同意按照原合同履行。其只认可关于变更定金交付时间的约定。原被告于2016年4月10日，第一次去房管部门，刘娜与李金辉协商以196万元的价格签订房管局协议，但刘娜提出要求李金辉与之签订补充协议，李金辉拒绝，所以当天未签订房管部门协议。刘娜又预约了5月24日去签订协议，因为李金辉无法确定刘娜收取的420000元定金是否可以按时存入监管账户，要求刘娜账户上必须有了420000元才能签订协议，但刘娜表示其账户当时没有那么多钱，有几笔债权需要几日才能到期，故当日亦未签订协议。5月31日，各方再次去房管部门，仍因刘娜无法确保当天420000元能到账，所以李金辉拒绝签订协议。本院经审理认定事实如下，2016年10月4日，刘娜与李金辉经链家居间介绍，签订了《房产交易合同》，约定刘娜将其名下位于天津市东丽区私产房屋一套以2380000元的总价款出售给李金辉，付款方式为贷款，李金辉于2016年10月15日给付刘娜420000元定金，如李金辉未能履行合同条款导致合同终止、无法履行或解除，则已付定金归刘娜所有，刘娜有权再将房屋转让于任何人；如刘娜未能履行合同条款导致合同终止、无法履行或解除，则刘娜须双倍返还定金给李金辉，上述定金将在办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款，并于李金辉按约定交付房款时，刘娜将该笔定金共同交付正孚公司，履行资金监管程序。刘娜应于2017年1月31日之前还清涉诉房屋上剩余贷款，双方于2017年4月15日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时李金辉将除定金外其他首付款存入该机构，刘娜将已收取的定金存入该机构。在签订合同时，李金辉向链家支付47600元居间服务费。当日，李金辉与刘娜另签订《补充协议》，协议第二条约定刘娜承诺自可以办理产权证之日起7个工作日内到房管部门办理完进件手续（以房管部门或者开发商最早通知时间为准），若刘娜所售房屋有银行尾款未还清，则自刘娜能够领取产权证之日起45个工作日内还清尾款，并领取无他项权的产权证。自刘娜能够取得无他项权证之日起7个工作日内到房管部门办理过户手续。协议第七条约定合同签订后李金辉于2016年10月20日之前给付刘娜定金420000元。李金辉于合同签订当日给付刘娜涉诉房屋定金20000元，10月20日，给付刘娜定金400000元，刘娜均出具了收条。2017年1月13日，刘娜清偿涉诉房屋抵押贷款并注销抵押登记。2017年4月10日，刘娜与李金辉相约到达房管部门，双方约定以1960000元总价款签订《天津市存量房屋买卖协议》，但由于刘娜提出因价款约定与合同不符，需签订补充协议，李金辉拒绝签署补充协议，双方当日未能签订《天津市存量房屋买卖协议》。5月11日，刘娜收到李金辉邮寄的催告函，5月19日，李金辉收到刘娜发出回复函，5月19日，李金辉向刘娜发出回复函，主要内容均为催告对方配合办理相关手续。后经刘娜与房管部门预约，5月24日，刘娜与李金辉再次到房管部门，双方均同意以2380000元的总房款签订协议，因李金辉表示无法确定刘娜收取的420000元定金是否可以及时存入资金监管账户，提出必须等刘娜账户上确有该笔钱款才能继续签订房管部门协议，刘娜表示其当时没有420000元的存款，故双方协商于5月31日再签订房管部门协议。5月31日，双方经预约再次到达房管部门，因刘娜表示其仍不具备随时履行缴纳420000元首付款的条件，双方协商未果，仍未签订协议。6月1日，李金辉向刘娜发出解除合同通知书，刘娜向李金辉发出催告函，要求李金辉与其联系办理过户相关手续。庭审中，李金辉表示因涉诉房屋在签订房产交易合同之时设定有两个抵押，补充协议约定的前提是被告在一次小额贷款抵押中将涉诉房屋产权证一并抵押给了抵押权人，在2016年10月20日，刘娜取得定金后，已经具备清偿该笔贷款的能力，故当日应视为协议约定刘娜可以办理产权证之日，从该日起7个工作日内应办理进件手续，从该日起第45个工作日为2016年12月23日，刘娜应在此之前还清房屋贷款，取得无他项权证的产权证，因刘娜撤销抵押的时间为2017年1月13日，故其已经构成违约。依据最新签订《天津市存量房屋买卖协议》的流程要求，在签订协议前，必须协商一致缴纳首付款时间，将该日期填写在《东丽部存量房交易承办单》，因刘娜既不具备随时履行缴纳首付款的条件，亦不确定能够缴纳首付款时间，导致双方无法签订协议。链家表示，各方在签订补充协议后，曾进行沟通，三方均表示同意除了定金给付时间按照补充协议变更，其他均按照原合同约定的时间履行相应义务。另在房管局几次准备签订协议的过程中，刘娜与李金辉均认可按照签订协议当天的日期作为协议约定缴纳首付款的日期，双方最终未能签订协议系李金辉要求刘娜账户上必须有420000元，而刘娜表示其账户目前没有420000元，就此双方协商未果，故未能签订协议。另，李金辉提交了链家经办人员孙爱军于2017年5月31日出具的情况说明，在该情况说明上记载：“2017年5月31日上午……由于甲方（刘娜）42万元定金未能及时到账且不确定当日是否能够到账，乙方（李金辉）不同意在甲方不确定42万元是否能够到账并存入资金监管中心的前提下先行签订《存量房买卖协议》，故双方没有达成一致意见。”李金辉另提交其与链家经办人员通话录音一份，录音时间为2017年5月31日上午9时，在录音中，李金辉问刘娜当日不能存入420000元的情况下，李金辉是否还有必要去房管部门，其明确告知李金辉“她打不了，咱就不用去了。”本案在审理过程中，经原告申请，本院作出（2017）津0104民初6399号民事裁定书，依法查封被告刘娜名下位于天津市东丽区房屋的所有权转移、变更手续，期限为三年。保全费5000元，由原告李金辉预付。本院认为，原、被告就涉诉房屋签订的房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行各自的义务。现原告向本院主张解除合同，被告均表示同意，本院照准；原告主张由被告链家退还其1600元贷款服务费和评估费，链家亦同意退还该笔费用，本院亦照准。关于本案的争议焦点，作如下综合评判：1.刘娜是否因逾期清偿涉诉房屋贷款构成违约。按照合同约定，刘娜应于2017年1月31日前清偿剩余贷款，按照补充协议，刘娜应于能够领取产权证之日起45个工作日内还清尾款，但因刘娜并非未从房管部门取得产权证，依照李金辉陈述，其系将产权证抵押给了他人，补充协议并未对“能够领取产权证”的具体条件予以确认，应视为约定不明确，加之链家当庭表示，三方曾协商一致，除定金给付时间按照补充约定执行，其余时间均不再按照补充协议执行，而是仍然按照《房产交易合同》时间履行约定，故，刘娜于2017年1月13日之前清偿贷款符合合同约定，并未构成违约。2.未签订《天津市存量房屋买卖协议》导致合同未能继续履行的违约责任应由哪方承担。按照李金辉所述，依据新的签订协议流程，双方在打印协议之前需要确定存入首付款截止时间，因刘娜无法确定缴存首付款时间，导致无法填写《东丽部存量房交易承办单》进而导致无法签订协议。按照刘娜所述，李金辉要求刘娜将已经收取的420000元先行存入资金监管账户被刘娜拒绝，李金辉因此拒绝签订协议。按照链家所述，在房管部门，各方均认可以协议当天作为缴存首付款日期，协商未果的原因系李金辉表示必须见到刘娜账户确有420000元存款才可以签订协议，但刘娜表示其没有该笔存款，故李金辉拒绝与刘娜签订协议。为此，原告申请证人链家此单业务的经办人员孙爱军出庭作证，孙爱军关于在房管部门最终未能签订协议的原因出具了相互矛盾的证言，最终其表示以之前为原告出具的情况说明为准，综合各方证据情况，刘娜与李金辉均未能提交充足的证据证实未签协议的原因在对方，故未能签订《天津市存量房屋买卖协议》，刘娜、李金辉均应承担相应的违约责任；被告链家的经办人员在录音中向李金辉表示如果刘娜当日无法存入420000元首付款则李金辉不应与刘娜签订协议，且该经办人员孙爱军在庭审的证言中亦表示其认为按照合同约定签订协议必须与缴存首付款同时进行，可见李金辉因刘娜无420000元存款而未签订房管部门协议在一定程度上受到了经办人员的影响，故，被告链家亦存在过错，应承担相应违约责任，但因原告在本案中并未向链家主张违约责任，故本案不予涉及，原告可就其居间服务费损失另案主张。3.关于本案是否适用定金罚则的问题。定金罚则应否适用关涉定金性质、履行方式及违约责任的认定。根据合同法第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案合同双方均存在违约情形，因此，本案不适用合同法规定的定金规定，李金辉无权向刘娜主张双倍返还，刘娜也无权继续占有定金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告李金辉与被告刘娜、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的关于天津市东丽区私产房屋的《房产交易合同》以及《补充协议》；二、本判决生效后十五日内，被告刘娜返还原告李金辉定金420000元；三、本判决生效后十五日内，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司返还原告李金辉贷款服务费以及评估费共计1600元；四、驳回原告李金辉的其他诉讼请求如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12692元，减半收取6346元，原告李金辉负担2521元，被告刘娜负担3800元，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司负担25元。保全费5000元，由原告李金辉负担2630元，被告刘娜负担2361，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司负担9元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员　　程宇二〇一七年八月二十九日书　记　员　　张晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。关注公众号“”