（2017）赣0402民初901号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-04
案件名称
江西远洲临亚房地产开发有限公司与余小阳商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
九江市庐山区人民法院
所属地区
九江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西远洲临亚房地产开发有限公司,余小阳
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0402民初901号原告江西远洲临亚房地产开发有限公司，住所地：九江市庐山区，统一社会信用代码：913604025560234786。法定代表人曹宝明，该公司总经理。委托代理人朱立欢，该公司职员。委托代理人张毅，江西支点律师事务所律师。被告余小阳，男，1968年9月10日出生，汉族，住九江市星子县。原告江西远洲临亚房地产开发有限公司诉被告余小阳商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告江西远洲临亚房地产开发有限公司委托代理人朱立欢、张毅，被告余小阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西远洲临亚房地产开发有限公司诉称，2013年12月21日，原、被告双方签订了一份《商品房预（销）售合同》，被告购买原告开发的九江市浔南大道188号远洲九悦庭A区1号不分单元A103号房屋，总价为922837元，原告首付462837元，按揭贷款460000元。之后，被告向上海浦东发展银行九江支行申请按揭贷款，2015年5月12日，原、被告及上海浦东发展银行九江支行共同签订《个人购房担保借款合同》，被告向上海浦东发展银行九江支行借款460000元（年利率5.65%），原告承担连带担保责任。由于被告未及时偿还借款，浦发银行向人民法院起诉，九江市浔阳区人民法院以（2016）赣0403民初3168号民事判决书判决被告偿还借款440563.17元及利息，并承担案件受理费7908元，原告对被告的偿还责任承担连带清偿责任。判决生效后，被告未及时履行，浦发银行要求原告承担担保责任，从原告的保证金中扣划了款项共计486008.94元（含借款本息计478100.94元及7908元诉讼费）。另外，由于被告怠于向银行履行还款义务，因银行要求，2015年12月29日，原告代���告偿还了借款15671.34元。依据原、被告双方签订的《商品房预（销）售合同》的补充协议第八条的约定，由于被告违约，原告在履行担保责任后，有权提出解除合同，要求被告承担合同总价20%的违约金，并要求向被告追偿代为支付的贷款本息、案件受理费（可在被告已付房款中扣除）。因原、被告协商未果，故原告诉至法院，要求：1、判决原被告双方于2013年12月21日签订的《商品房预（销）售合同》予以解除；2、判决被告立即向原告偿还因履行担保责任代为清偿的借款本息计493772.28元及7908元诉讼费；3、判决被被告立即向原告承担合同总金额20%的违约金计184567.4元；4、判决被告承担本案相关诉讼费用。被余小阳辩称，原告所述属实，因被告经济困难，无力支付按揭，造成按揭断供，相关损失愿意承担，同意解除原、被告之间签订的《商品房预（销）售合同》。但是原告诉请的违约金过高，严重超出了原告的实际损失，依据相关法律规定，申请法院酌情减免。经审理查明，2013年12月21日，原、被告双方签订了一份《商品房预（销）售合同》（合同编号为：9000073341），被告购买原告开发的九江市浔南大道188号远洲九悦庭某区某号不分单元某某某某号房屋，总价为922837元，原告首付462837元，按揭贷款460000元。合同补充协议第八条约定：“如因买受人原因引起其所购房屋遭法院查封、按揭款断供等，而被银行追索债务，出卖人履行担保责任后有权单方解除本合同，并另行出售合同标的物，同时按合同总金额的20%向买受人收取违约金。出卖人有权从买受人已经支付的房款中扣除出卖人履行担保责任所支付的全额费用后，将剩余款项退还买受人。如出卖人的损失超过买受人已经实际支付的房款，出卖人有权向买受人追偿。”合同签订后，被告支付了首付款462837元，并向上海浦东发展银行九江支行申请按揭贷款，2015年5月12日，原、被告及上海浦东发展银行九江支行共同签订《个人购房担保借款合同》，被告向上海浦东发展银行九江支行借款460000元（年利率5.65%），原告承担连带担保责任。由于被告未及时偿还借款，上海浦东发展银行九江支行向人民法院起诉，九江市浔阳区人民法院以（2016）赣0403民初3168号民事判决书判决本案被告余小阳及其妻子宋某某偿还截止到2017年3月5日的借款本息共计472275.9元，并承担案件受理费7908元，本案原告江西远洲临亚房地产开发有限公司对该款项承担连带清偿责任。判决生效后，被告未及时履行，上海浦东发展银行九江支行要求本案原告承担担保责任，从原告的保证金中扣划了款项共计486008.94元（含借款本息计478100.94元及7908元诉讼费）。另外，由于被告怠于向银行履行还款义务，因银行要求，2015年12月29日，原告代被告偿还了借款15671.34元。因原、被告协商未果，故原告诉至法院，要求：1、判令解除原、被告双方于2013年12月21日签订的《商品房预（销）售合同》；2、判令被告立即向原告偿还因履行担保责任代为清偿的借款本息计493772.28元及7908元诉讼费；3、判令被告立即向原告支付合同总金额20%的违约金计184567.4元；4、判决被告承担本案相关诉讼费用。经本院释明，原告同意解除合同后，收回合同所涉房屋，被告所交房款在扣除原告代被告清缴的借款本息、诉讼费用及违约金后，剩余款项由原告退还给被告。以上事实有2013年12月21日《商品房预（销）售合同》（合同编号为：9000073341）、合同补充协议；2015年5月12日《个人购房担保借款合同》；��江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初3168号民事判决书；2017年4月26日上海浦发银行九江分行《承担担保责任履约函》；上海浦发银行九江分行网上银行电子回单三份、交易凭证四份及当事人庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议合法有效，受法律保护。现原、被告双方约定的合同解除条件已成就，原告方要求解除合同，被告方同意，本院依法予以确认。根据我国合同法规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故按照原、被告签订的补充协议第八条的约定，原告可以收回九江市浔南大道188号远洲九悦庭A区1号不分单元A103号房屋，另行出售。被告所交房款在扣除原告代被告清缴的借款本息、诉讼费用及违约金后，剩余款项由原告退还给被告。本案争议焦点是违约金的确定问题，原告诉请按合同约定的“合同总金额的20%”向被告收取违约金，即向被告收取184567.4元违约金。被告认为合同约定的违约金过高，原告代被告清偿的借款本息及诉讼费用，被告都同意补偿，原告没有实际损失，况且房地产市场行情看涨，原告收回房屋后另行出售还能获得更多利润，故请求法院按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定酌情减免违约金。本院认为，在举证期限内，原告未向法院提交证据证明其实际损失金额，按合同总金额的20%收取184567.4元违约金确属过高，可酌情减免。但原告收回房屋后另行出售，受市场行情波动影响，可能存在降价损失，同时，销售的人力、物力及时间成本也是客观存在的���失，只是无法明确计算，并不是被告所说的没有损失。同时被告在履约过程中存在过错，才致使合同解除，若违约金认定过少或不认定违约金，不利于保护守约方的利益，也不符合契约精神。综上，结合各种因素考虑，本院酌定被告承担50000元违约金。经计算，被告缴纳购房款为922837元，扣除原告代为清偿的借款本息计493772.28元、九江市浔阳区人民法院收取的诉讼费7908元、本案诉讼费13028元、违约金50000元，剩余358128.72元，应由原告退还给被告。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告江西远洲临亚房地产开发有限公司与被告余小阳于2013年12月21日签订的《商品房预（销）售合���》（合同编号为：9000073341），九江市浔南大道188号远洲九悦庭A区1号不分单元A103号房屋由原告江西远洲临亚房地产开发有限公司收回，限被告余小阳于判决生效后十五日内配合原告江西远洲临亚房地产开发有限公司办理解除合同备案手续。二、原告江西远洲临亚房地产开发有限公司退还被告余小阳剩余购房款358128.72元，限判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告江西远洲临亚房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费13028元，由被告余小阳承担（在本判决第二项中已予以扣减）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对���当事人人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向九江市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判长 荣于芾审判员 朱 凯审判员 蒋晓军二〇一七年八月二十九日书记员 胡培培 搜索“”