（2017）沪01民终9233号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-10-10
案件名称
黄传康诉肖凯房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄传康,肖凯
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9233号上诉人（原审被告）：黄传康，男，1978年11月19日出生，汉族，住福建省周宁县。委托诉讼代理人：陈学彬，上海仕为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖凯，男，1962年11月30日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：董旭东，上海市君和律师事务所律师。上诉人黄传康因与被上诉人肖凯房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初4851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄传康上诉请求：撤销原审判决，改判驳回原审原告的诉讼请求。事实和理由：双方签订的房屋买卖合同因未经房屋产权共有人的同意和追认而未生效；被上诉人对合同不能最终履行存在过错；被上诉人主张的20万元损失无事实和法律依据。被上诉人肖凯辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，应予维持。2017年2月，肖凯诉至一审法院，请求判令：1、解除肖凯、黄传康于2015年10月25日签订的《房地产买卖协议》；2、黄传康双倍返还购房定金6万元（人民币，下同）；3、黄传康赔偿肖凯损失20万元。一审法院认定事实：黄传康及其配偶沈某原系上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋（以下简称涉案房屋）的产权共有人。2015年10月25日，经上海A有限公司居间介绍，黄传康作为出售方（甲方）、肖凯作为买受方（乙方），双方签订一份《房地产买卖协议》，约定，甲方向乙方出售涉案房屋，房地产权证号为沪房地闵字（2009）第XXXX**号；房产权利人为黄传康、沈某；涉案房屋设有抵押登记，抵押权人为工商银行上海市长宁支行；贷款余额由甲方自行还清；该房地产转让价款为580万元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本协议签署后三日内共同委托居间方进行该房地产的网签备案锁定合同，并于2015年12月30日前至居间方签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称示范合同），任何一方未签署或拒绝按本协议所列条件签署合同，即视为违约；乙方应于签署示范合同当日，支付甲方首期房价款350万元；乙方应于2016年2月28日前支付甲方房价款230万元；甲、乙双方应于2015年12月30日前对该房屋进行查验、清点,确认无误后，由甲方交付乙方；双方应于2016年1月31日前办理过户手续；甲方同意将收到的定金交居间方保管。在协议第十九条“补充条款”约定：甲、乙双方约定，甲方银行贷款解除查封后，若甲、乙双方任意一方违约，违约金赔偿20万元整。双方约定，若产权人任一方不同意出售此房屋，甲方愿意承担一切违约责任。该协议对其他事项亦作了约定。同日，肖凯支付定金3万元，黄传康出具定金收据。该定金由居间方上海B有限公司代为保管，该公司向黄传康出具了《定金保管收据》。由于黄传康牵涉债务纠纷，涉案房屋被上海市长宁区人民法院司法查封。肖凯、黄传康签署《房地产买卖协议》后，黄传康未能设法提供相关担保等措施解除司法查封。2016年9月14日，涉案房屋被上海市长宁区人民法院委托拍卖公司公开拍卖，拍卖成交价为862万元。一审法院认为，涉案房屋的原产权人为黄传康及案外人沈某，黄传康与肖凯签订房地产买卖协议，约定将涉案房屋出售给肖凯，合同对于交易条件和违约责任作了明确约定。现黄传康辩称认为签约时房屋处于被司法查封状态，故买卖协议无效；黄传康一人作为出售方签订买卖协议，另一产权人沈某未在协议上签名，买卖协议不生效。首先，法院对涉案房屋采取司法查封的目的，是阻止物权发生变动，而不是限制当事人签订合同，司法查封的措施并不影响产权人签订关于房屋交易合同的相关权利，故不存在协议无效的情形。其次，黄传康一人作为合同主体与肖凯签订买卖协议，而在标的物系共有状态下，黄传康属于无权处分。但黄传康无权处分不影响合同的效力，仅是在其他共有人不同意处分的情况下，合同无法履行，黄传康承担履行不能的违约责任，故黄传康辩称买卖协议无效、不生效的意见，一审法院不予采纳。肖凯支付的3万元定金，黄传康出具了相应收据，黄传康委托由居间方代为保管此笔定金，虽然该笔定金不在黄传康处，但不能否定黄传康已实际收取的事实。黄传康收到了定金后，肖凯、黄传康之间的定金之法律关系依法生效，双方受定金罚则约束。肖凯、黄传康签署了房地产买卖协议，协议对于交易步骤、交易条件作了明确详尽的约定。为保证协议的正常履行，黄传康首先需要办理向法院申请解除司法查封的相关手续，但黄传康自始未能以提供担保或自动履行债务等方式向法院申请解除司法查封，导致肖凯、黄传康的房地产买卖协议履行受阻，因此，黄传康应当承担违约责任。肖凯现主张合同解除权，于法有据，一审法院予以支持。肖凯以诉讼方式通知黄传康解除合同，而诉状副本于2017年2月23日送达黄传康，故双方签订的房地产买卖协议于该日解除。由于被违约未能履行协议，应向肖凯双倍返还定金。肖凯、黄传康约定的房屋交易价格为580万元，而由于黄传康未能履行协议，且涉案房屋被司法拍卖，拍卖成交价高达862万元。黄传康违约未能向肖凯出售涉案房屋不仅未受损失反而获得巨大利益，肖凯却因未能取得涉案房产而遭受了重大损失。黄传康双倍返还肖凯定金远不能弥补肖凯的损失。现肖凯主张20万元的损失赔偿，合情合理，一审法院予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，于二〇一七年六月九日作出判决：一、肖凯与黄传康于2016年10月25日签订的《房地产买卖协议》于2017年2月23日解除；二、黄传康于判决生效之日起十日内双倍返还肖凯定金计人民币6万元；三、黄传康于判决生效之日起十日内赔偿肖凯损失人民币20万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2,600元，由黄传康负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房地产买卖协议系双方当事人真实的意思表示，且于法不悖，双方均应按约履行自己的义务。本案中，涉案房屋确系上诉人与案外人共有，上诉人一人与被上诉人签订房屋买卖协议属于无权处分，但不影响协议的效力，仅在其他共有人不同意处分的情况下，致协议无法履行，而由上诉人承担履行不能的违约责任。因上诉人未能履行协议致使被上诉人遭受重大损失，在上诉人双倍返还定金远不足弥补的情况下，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失20万元，并无不当。上诉人关于被上诉人对合同不能最终履行存在过错的上诉理由，亦缺乏事实依据。综上所述，上诉人黄传康的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币5,200元，由上诉人黄传康负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 强代理审判员 钱 卫审 判 员 李 兴二〇一七年八月二十九日书 记 员 洪燕君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”