（2017）湘08民终199号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-30
案件名称
上诉人张家界茂隆实业有限公司与被上诉人吴永红商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省张家界市中级人民法院
所属地区
湖南省张家界市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张家界茂隆实业有限公司,吴永红
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘08民终199号上诉人（原审原告）：张家界茂隆实业有限公司，住所地湖南省张家界市教场路15号。法定代表人:王家军，董事长。委托诉讼代理人：向波，湖南风云律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊志刚，湖南向法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴永红，女，1968年6月23日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。上诉人张家界茂隆实业有限公司（以下简称茂隆公司）因与被上诉人吴永红商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2016）湘0802民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人茂隆公司的法定代表人王家军及其委托诉讼代理人熊志刚到庭参加诉讼。被上诉人吴永红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茂隆公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审提出的诉讼请求。事实和理由：原判认为被上诉人吴永红于2002年6月25日取得本案诉争房屋所有权证并入住，从而推定吴永红已按合同约定付清全部房款的理由错误。因为有证据证明吴永红为购房贷款3万元，该3万元贷款因吴永红无力偿还，由茂隆公司基于保证责任代为清偿；且吴永红仅付1.3万元的首付款，尚欠茂隆公司两万多元购房款。根据合同约定，茂隆公司与吴永红的购房合同应予解除，从而吴永红有义务协助茂隆公司去房管部门注销吴永红该套房的房产证。吴永红未作答辩。茂隆公司向一审法院起诉请求：1.解除2001年9月15日双方签订《金穗花园购房合同书》；2.限被告在本案法律文书的生效后3日内协助原告去张家界市房地产管理局注销房产证与抵押登记；3.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2001年9月15日，原、被告双方签订了编号为311号的《金穗花园购房合同书》一份。该合同约定，原告茂隆公司将坐落于官黎坪办事处陵园路东侧“金穗花园”的房产A型A栋2单元8楼3号（建筑面积81平方米）出售给被告吴永红，房屋成交价格为64800元，并约定购房首付款为13000元。合同还约定，茂隆公司在吴永红付清全部房款三个月内为吴永红办理过户手续并在吴永红取得房产证时将该房屋交付其使用，并约定如果吴永红不能按期付清购房款，吴永红需按日向茂隆公司支付滞纳金，超过限定付款期限20天的，茂隆公司有权收回该房屋产权。合同签订后，被告吴永红向原告茂隆公司支付了首付款13000元。此后，原告茂隆公司将该房屋交付给吴永红。2002年6月25日，吴永红办理了房屋所有权产权登记，房屋产权证号为张家界房权证永定字第0228**号。次日，吴永红向中国农业银行张家界市分行办理了该套房屋的按揭贷款30000元。2008年6月30日，该房屋上的抵押贷款俱已偿清。一审法院认为，原告茂隆公司与被告吴永红于2001年9月15日签订的编号为311号的《金穗花园购房合同书》是合同双方真实意思的表示，且不违反国家法律及行政法规的规定，合同合法有效，双方应当全面履行合同义务。根据原、被告双方签订的编号为311号的《金穗花园购房合同书》的约定，吴永红向茂隆公司付清全部房款方能入住，并办理该房屋的所有权证，而被告吴永红早在2002年6月25日已经取得本案所涉房屋的所有权登记并已入住。对此，原告没有做出合理解释并提交相应证据，因此对原告主张的被告欠付房款的事实无法确认，即不能排除原、被告签订的《金穗花园购房合同书》已经履行完毕的可能性。故对原告茂隆公司提出的吴永红违反《金穗花园购房合同书》约定的主张不予采信，进而对其提出的解除原、被告双方签订的《金穗花园购房合同书》以及要求被告协助原告办理合同所涉房屋的产权变更登记并注销其上的抵押登记的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回原告张家界茂隆实业有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，上诉人茂隆公司围绕其上诉请求提交了证据。对茂隆公司提交的农业银行的证明、抵押权注销登记申请表、农业银行借款申请书、合同、扣款授权书、审批表、贷款本息催收通知书、借款还款凭证、承诺书、报告、代偿还按揭贷款明细表，因证据形式合法，各证据之间能够相互印证，证明了本案的相关事实，本院均予以采纳。对一审查明的事实，本院二审予以确认。本院另查明，茂隆公司（甲方）与吴永红（乙方）双方签订的编号为311号的《金穗花园购房合同书》第七条中约定：“乙方中途悔约，乙方不能向甲方索还预付房款……乙方不能按期向甲方付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房产价千分之十的滞纳金，并限定付款最后期限不得超过二十天，否则，示作乙方悔约处理。甲方有权收回产权，其购房不予退回，作已住房屋租金，乙方并应搬出此房，同时，甲方收回房产。”合同尾部手书两条：“①此合同为分期付款合同，余款于每年六月或十二月份连本代息按比例付给甲方。②月息按4厘92计算，余款于2006年9月15日全部付清，余款五年之内没有付清，乙方交纳滞纳金10%。”中国农业银行张家界市分行营业部于2004年5月18日向吴永红催收房屋贷款，于2017年2月15日出具证明，证明内容为“吴永红于2002年6月26日在我行办理了金穗花园住房按揭贷款人民币三万元，并在张家界市房地产管理局办理了抵押登记手续（房屋他项权证号：张房永定字02063号），吴永红未按期履行还款义务，该笔按揭贷款后由张家界茂隆实业有限公司于2008年7月3日代为偿还”。2006年6月25日，茂隆公司与梁莲花签订购房合同，约定茂隆公司将金穗花园A栋二单元803房屋（即本案诉争房屋）卖给梁莲花，梁莲花已付清全部购房款并已入住。本院认为，上诉人茂隆公司的上诉请求成立，应予支持，理由如下：1.茂隆公司与吴永红于2001年9月15日签订的《金穗花园购房合同书》是双方的真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的规定，合法有效，对茂隆公司与吴永红有约束力。2.虽然吴永红办理了本案诉争房屋的产权证，并搬入居住一段时间，但购房合同尾部由当事人手书的两条条款明确表明此合同为分期付款合同，并明确约定了余款的付款时间和比例；且吴永红未偿还在农业银行办理的该套房屋按揭贷款，在农业银行催款后搬离该房屋。综合全案案情，可以认定吴永红仅付给茂隆公司首付款13000元，未支付余款，亦未偿还按揭贷款。3.吴永红未履行购房合同约定的支付余款的基本义务，也未按期偿还银行按揭贷款，茂隆公司因担保关系代吴永红向银行还清按揭贷款，故吴永红属根本违约，茂隆公司可以解除合同。4.解除《金穗花园购房合同书》后，吴永红应向茂隆公司返还本案诉争房屋，因该房屋登记在吴永红名下，吴永红有义务协助茂隆公司注销该房屋的房产证与抵押登记。综上所述，上诉人张家界茂隆实业有限公司的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2016）湘0802民初1453号民事判决；二、张家界茂隆实业有限公司与吴永红签订的编号为311号的《金穗花园购房合同书》解除；三、被上诉人吴永红在本判决生效后十日内协助上诉人张家界茂隆实业有限公司办理证号为“张家界房权证永定字第0228**号”的房屋产权注销登记，及证号为“张房永定抵他字第02063号”的抵押权注销登记。一审案件受理费80元，由被上诉人吴永红负担；二审案件受理费80元，公告费560元，均由被上诉人吴永红负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘利利审 判 员 盖景阳代理审判员 樊江山二〇一七年八月二十九日书 记 员 李苹源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自