（2017）鲁0105民初2163号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-13
案件名称
山东中宸物业发展有限公司与刘成国、游惠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东中宸物业发展有限公司,刘成国,游惠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0105民初2163号原告：山东中宸物业发展有限公司（原名称山东彼得物业管理有限责任公司），住所地济南市天桥区。法定代表人：赵民，执行董事。委托诉讼代理人：齐琳琳，山东瀛岱律师事务所律师。被告：刘成国，男，住济南市天桥区。被告：游惠，女，住济南市天桥区。原告山东中宸物业发展有限公司（以下简称中宸物业公司）与被告刘成国、游惠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中宸物业公司的委托诉讼代理人齐琳琳，被告刘成国到庭参加诉讼。被告游惠经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中宸物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘成国、游惠支付物业费3925元及违约金3337元；2.诉讼费由被告刘成国、游惠承担。诉讼中，原告中宸物业公司明确其诉讼请求中所主张的物业费计算期限截止至2017年4月30日。事实与理由：被告刘成国、游惠系原告中宸物业公司管理服务的发祥福邸小区的业主，原告中宸物业公司按照双方签订的《物业管理服务协议》的约定提供了物业服务，被告刘成国、游惠却未按照协议约定交纳物业费，经原告中宸物业公司多次催要未果。原告中宸物业公司为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。被告刘成国辩称，被告拒交物业费是因为被告住在顶楼，楼顶漏水，被告多次向原告反映，但原告一直未予解决。原告提供物业服务期间，被告及家人在所在单元电梯中被困一次，被告也向原告反映过该情况。被告认为，原告物业服务质量不到位，已经给被告造成了经济损失，不应再缴纳物业费。被告游惠未到庭亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对当事人无争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告刘成国、游惠系济南市天桥区发祥福邸某号楼某单元某室的业主，房屋建筑面积128.73平方米。被告刘成国、游惠购买涉案房屋后与原告中宸物业公司签订了物业管理服务协议，该协议第四条约定：“一、乙方（被告刘成国、游惠）交纳费用时间：接到入住通知之日起计费。二、物业费用及收取方式：按照济南市物价局及相关规定，本小区物业费定为1.6元/平方米。物业费收取方式：采取甲方（原告中宸物业公司）预收方式，时间为半年；交房后空置一年以上的物业费按70%收取，空置不满一年的物业费按全额收取。三、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；四、乙方转让物业时，需交清转让之前的物业管理服务费用及其它就缴的相关费用；五、改变房屋用途，物业费同商铺物业费同等。”第九条约定：“违约责任…四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金；…”该协议中还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述协议签订后，被告刘成国、游惠依约交纳了2015年12月31日之前的物业服务费，截止至2017年5月21日，被告刘成国、游惠未向原告中宸物业公司支付自2016年1月1日起至2017年5月21日止的物业服务费。诉讼中，被告刘成国为证明原告中宸物业公司物业服务质量问题，提交照片一组，经质证，原告中宸物业公司对照片真实性无异议，但认为照片未能看出房屋存在漏水情况，且漏水属于房屋质量问题，属于开发建设方负责。本院对照片真实性予以确认，但该照片无法反映房屋仍然漏水，被告刘成国亦未再提交相关证据证明其经济损失。另查明，2017年5月22日，原告中宸物业公司与案外人济南市天桥区发祥福邸业主委员会、山东德尚行物业服务有限公司对发祥福邸小区的物业管理服务进行了交接，自此原告中宸物业公司终止了对发祥福邸小区的物业服务。2017年6月26日，原告公司将原名称山东彼得物业管理有限责任公司，变更为山东中宸物业发展有限公司。本院认为，原、被告之间签订的物业管理服务协议系双方当事人真实的意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。前期物业管理服务协议订立后，原告中宸物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告刘成国、游惠在事实上接受原告中宸物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告刘成国、游惠未能及时向原告中宸物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。结合原告中宸物业公司与发祥福邸小区其他业主物业服务合同纠纷的同期相关案件，原告中宸物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。被告刘成国辩称的房屋漏水的问题给其造成的经济损失，未能提交相应证据证明，亦不能构成被告拒交物业费的正当理由。被告游惠未到庭，视为其放弃质证及答辩的权利，应承担对其不利的法律后果。综上，原告中宸物业公司要求被告刘成国、游惠支付2016年1月1日至2017年4月30日期间的物业服务费共计3295元（128.73平方米×1.6元×16个月），符合法律规定，本院予以支持。关于被告刘成国、游惠是否应当支付违约金的问题，原告中宸物业公司所提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，故对原告中宸物业公司要求被告刘成国、游惠支付违约金3776元的诉讼请求，本院不予支持。因本案纠纷的发生，系由于被告刘成国、游惠拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告刘成国、游惠负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘成国、游惠于本判决生效之日起10日内向原告山东中宸物业发展有限公司支付物业服务费3295元。二、驳回原告山东中宸物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘成国、游惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 胡 滨人民陪审员 陈同健人民陪审员 石兆凤二〇一七年八月二十九日书 记 员 于 蕊 关注公众号“”