（2017）辽01民终6341号

裁判日期: 2017-08-29

公开日期: 2017-12-06

案件名称

上诉人孟庆访、金梅、沈阳华锐置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孟庆访,金梅,沈阳华锐置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2017）辽01民终6341号上诉人（原审原告）：孟庆访，男，1965年1月11日生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审原告）：金梅，女，1969年5月3日生，汉族，住沈阳市和平区委托诉讼代理人：李石，辽宁天润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘吉艳，辽宁天润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区汪河路115号。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：张东明，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王皓，辽宁开宇律师事务所律师。上诉人孟庆访、金梅、沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初998号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。孟庆访、金梅上诉请求：1.查清事实重新审核和认定华锐公司违约事实，撤销、改判一审判决，依法裁判华锐公司立即履行合同义务，使供燃气设备达到使用条件，并承担从交付日至燃气被通知可以开通时的违约金；2.判令华锐公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，明显故意偏袒华锐公司。华锐公司提供的所谓的“工程竣工报告”没有证明效力，不能作为法院认定华锐公司于2015年6月30日即完成了合同约定的达到使用条件的证据。二、一审判决程序上违法、适用法律错误。华锐公司与其委托的施工方出具的“工程竣工报告”，不代表华锐公司完成了约定的交付时燃气设施达到使用条件的合同义务。根据《城镇燃气管理条例》第十一条、第五十三条、第四十条，《商品房销售管理办法》第七条第六款、第三十条规定，供燃气设施作为房屋配套基础设施应在房屋交付时同时具备使用条件。由此可见，供燃气设施达到使用条件除了建筑区划内业主专有部分（内网）建设完成并验收合格外，还需要市政燃气设施、建筑区划内业主专有部分以外（外网）的燃气设施连接施工合格以及被上诉人办理相关验收、备案、交费等相关审批对接手续等工作，且内外网的验收必须是由相关建设行政管理部门及市政燃气公司进行验收合格方能达到使用条件，上诉人才能被通知可以开栓。上诉人未在起诉时被通知开栓足以证明华锐公司未能完成合同约定的义务，已构成严重违约。华锐公司辩称，一、案涉燃气工程已于2015年6月30日竣工并验收合格，达到使用条件。答辩人的合同义务已经履行完毕。二、案涉燃气工程竣工后，园区内，细河南路146-2号2门及细河南路140-3号3门的两户业主，私自建造阳光房占压了燃气管线，存在较大安全隐患，导致燃气公司不能开栓通气。这是由于第三人的原因造成的，答辩人并不存在过错，与答辩人无关。三、《商品房买卖合同》约定的违约金过高，请求法院予以调整。本案中，上诉人并没有损失，所以请求法院对约定的违约金予以调整。华锐公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判降低违约金的数额；2.判令孟庆访、金梅承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决未认定被上诉人实际损失，属认定事实不清。二、一审判决未对违约金予以调整，属于适用法律错误。孟庆访、金梅辩称，我交了巨额购房款，约定每日20元的违约金不高，并且商品房买卖合同是由华锐公司提供的格式合同，条款由华锐公司提供，现在华锐公司对此提出意见前后矛盾，没有事实和法律依据。孟庆访、金梅向一审法院起诉请求：一、判令华锐公司履行合同义务，使燃气达到使用条件；二、判令华锐公司支付违约金15,420元（暂计算至起诉之日）；三、诉讼费用由华锐公司承担。一审法院认定事实：2014年9月27日，孟庆访、金梅与华锐公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孟庆访、金梅购买华锐公司开发的位于沈阳市于洪区大通湖街156-3号2-2-2室一处，建筑面积为150.14平方米，总房款为1,080,400元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年11月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：5、供燃气设施在该商品房交付时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币贰拾元的违约金。2、但出现本合同第八条约定的出卖人可以据实予以延期的原因中的三种情形之一的，出卖人可据实予以延期，不承担任何违约责任。3、上述使用条件是指达到买受人可向水、电、电信、有线电视、暖气、燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件。合同签订后，孟庆访、金梅以银行按揭分期付款方式向华锐公司支付了房款。2015年6月30日，华锐公司取得了建设单位、施工单位和监理单位联合出具的碧桂园银河城一期（新3-1区）住宅燃气工程的工程竣工报告。验收意见为：认定工程全部竣工，工程质量合乎设计标准。2015年6月30日，华锐公司取得了涉案房屋的工程竣工验收备案书。2015年6月9日，孟庆访、金梅办理入住。截止开庭之日，孟庆访、金梅未被通知涉案房屋煤气可以开栓。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孟庆访、金梅与华锐公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于孟庆访、金梅主张燃气未达到使用条件的违约金的问题。首先，《商品房买卖合同》第十四条约定，供燃气设施在该商品房交付时达到使用条件。其次，2015年6月30日，华锐公司取得了建设单位、施工单位和监理单位联合出具的碧桂园银河城一期（新3-1区）住宅燃气工程的工程竣工报告。验收意见为：认定工程全部竣工，工程质量合乎设计标准。第三，2015年6月30日，华锐公司取得了涉案房屋的工程竣工验收备案书。第四，2015年6月9日，孟庆访、金梅办理入住。华锐公司未按约定全面履行自己的义务，在孟庆访、金梅入住时未达到买受人可向燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件，构成违约，违约期限为2015年6月9日至2015年6月30日，华锐公司应赔偿孟庆访、金梅违约金440元（20元/天×22天）。关于华锐公司主张的违约金过高应予调整的问题，不予支持。判决：一、华锐公司于判决发生法律效力之日起十五日内向孟庆访、金梅赔偿违约金440元；二、驳回孟庆访、金梅其他诉讼请求。如果华锐公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185.60元，减半收取92.80元，由华锐公司承担25元，孟庆访、金梅承担67.80元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：1.华锐公司向法庭提交了《关于加快银河城一期3-2区燃气占压整改的函》复印件一张，证明违建占压燃气管线，导致燃气公司无法正常并网通气；提交了行政执法调查通知书、行政执法责令改正通知书，证明两处占压发生后，沈阳市城市行政执法管理局于洪分局多次向违建业主责令整改；提交了沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第06351号民事判决书、沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终6140号民事判决书，证明涉诉园区的物业公司曾起诉违建业主，法院判决责令拆除违建，恢复原状。孟庆访、金梅对上述证据材料证明内容不予认可，认为涉及违建的地址与华锐公司描述的不一致，与本案业主的地址也不一致，故与本案无关，并坚持认为业主多人多次向燃气公司及民心网投诉，均答复是燃气工程未完工造成不能开栓。对此，本院于2017年8月15日到涉诉园区本案争议的3-1、3-2区进行现场勘察发现，对3-2别墅区占压业主正在进行整改，还没有通燃气，3-1区的部分楼已经开通燃气。2.本院依华锐公司申请，向沈阳市行政审批服务中心调取如下证据：银河城一期3-2区《燃气安装立项申请表》一份、银河城一期3-2区《室外燃气管道隐蔽工程检验记录》一份、银河城一期3-2区《工程竣工验收证明》一份，上述证据经双方当事人质证。华锐公司主张以上材料是其与燃气公司之间的交接手续；孟庆访、金梅认为该组证据不能证明本案诉争燃气达到使用条件，并不是燃气内网施工的全部手续。本院对该组证据的真实性予以采信，证明效力应结合全案情况予以综合认定。3.为进一步查清本案事实，本院责令华锐公司提供了涉诉园区燃气施工图纸及施工合同，并指派工程人员到庭接受询问。华锐公司主张，其与燃气公司双方均按合同履行了燃气施工的全部义务。3-1区的燃气管道有两个接口，其中一个是由3-2区接入的。因为3-2区存在业主违建占压燃气管道，导致3-2区燃气最终无法办理竣工验收，所以3-1区也无法办理竣工验收。因此，经我司向燃气公司申请，将位于3-1区北侧5栋通过另一个接口与惠泽园小区燃气管道相连，在3-1区未办理完成燃气竣工验收的前提下，提前开栓。孟庆访、金梅对于以上证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为华锐公司与施工方合同的履行情况和某业主占压燃气管道的说法，均不能构成华锐公司的免责理由。综上，本院对于涉诉园区存在部分业主违建占压燃气管线事实，影响到涉诉园区燃气开通的事实予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人孟庆访、金梅与上诉人华锐公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。本案孟庆访、金梅上诉主张华锐公司违反《商品房买卖合同》第十四条约定“供燃气设施在该商品房交付时达到使用条件”，“使用条件指买受人可向燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件”，构成违约，应承担每日20元标准，从交付日至燃气被通知可以开通时的违约金。对此，本院认为，第一，从涉案房屋的燃气工程验收过程来看，2015年6月30日，涉案房屋的工程经建设单位、施工单位和监理单位联合验收，取得碧桂园银河城一期（新3-1区）住宅燃气工程的工程竣工报告。验收意见为：认定工程全部竣工，工程质量合乎设计标准。2015年6月30日，涉案房屋的工程取得了的工程竣工验收备案书。因此，华锐公司于2015年6月30日完成了涉案房屋的工程施工（包括燃气工程）。此时，燃气公司可以开始小区燃气工程施工，施工完毕即可开通燃气。2016年12月20日，涉案房屋的工程经建设单位、施工单位和监理单位联合验收，取得碧桂园银河城一期（3-2区）住宅燃气工程的工程竣工报告。验收意见为：上述工程于2016年12月20日已会同各方联合验收，认定工程全部竣工，工程质量合乎设计标准。碧桂园银河城一期（3-2区）即为私自搭建违章建筑业主所在园区。此时，燃气公司可以开始小区燃气工程施工，施工完毕即可开通燃气。第二，从相关侵权事实与本案纠纷的关联来看，经本院现场勘察及涉诉园区燃气施工图纸所示，本案涉诉园区3-1区与3-2区在燃气管道铺设和开通方面存在先后关联关系，本应开通燃气在先的3-2区，由于园区内个别业主私自搭建不符合银河城管理规约、物业装饰装修承诺书、搭建阳光房承诺书等以及未经行政机关审批许可的阳光房违章建筑，占压园区内部分燃气管道，致使园区内部分燃气管道不符合燃气公司的燃气开栓标准，从而导致了以此为开通燃气基础的3-1区未能及时开通燃气。由此可见，涉诉园区3-1区未能在燃气工程竣工验收之后及时开通，受制于案外人的违建占压燃气管线侵权行为，该后果不能完全归责于华锐公司。第三，从华锐公司的履约情况来看，华锐公司已经向行政执法局举报私搭违建的业主，行政执法局已经责令私建阳光房业主拆除违建；同时，案涉园区的物业公司，即广东碧桂园物业服务股份有限公司，亦通过诉讼向法院起诉私搭违建业主拆除违建物、恢复原状，且法院已判决私搭违建业主拆除违建、恢复原状。经整改，2017年4月8日开始园区部分业主陆续已完成燃气开栓。综合以上事实，华锐公司已积极履行了其合同约定的义务，为符合开通燃气条件的住户积极办理申请，并已实际开通燃气，故其对于园区业主燃气开通事宜存在积极履行的善意，对于园区内部分业主燃气未开通也不存在过错。综上，一审法院判令华锐公司向孟庆访、金梅承担给付从涉诉房屋从交付之日起至涉诉园区取得住宅燃气工程竣工报告之日止的违约金的违约责任，并无不当，本院予以确认。对于孟庆访、金梅上诉请求华锐公司承担从交付日至燃气被通知可以开通时的违约金，属依据不足，本院难以支持。关于华锐公司上诉主张违约金过高，请求法院予以调低的问题，本案中，因华锐公司在向孟庆访、金梅交付涉诉房屋时，未达到买受人可向燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件，亦未取得燃气竣工验收报告，必然对买受人造成损失。又因为双方签订的《商品房买卖合同》系由华锐公司提供，华锐公司理应受到该合同内容的约束，华锐公司亦未举证证明约定的违约金标准过分高于所造成的实际损失，故一审法院按照合同约定的违约金标准判令华锐公司承担支付违约金数额，并不无当。华锐公司的该上诉主张，缺少事实和合同依据，本院不予支持。综上所述，孟庆访、金梅、沈阳华锐置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计100元，由上诉人孟庆访、金梅负担50元，沈阳华锐置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长　　孙卓审判员　　王虹审判员　　单立二〇一七年八月二十九日书记员　　许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。来源：百度搜索“”