（2017）内0502民初3922号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-04
案件名称
李艳萍与鲍建房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
通辽市科尔沁区人民法院
所属地区
通辽市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李艳萍,鲍建
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第一百零六条第一款，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第一百零七条，第一百七十四条，第二百二十三条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国物权法》：第二十八条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款，第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0502民初3922号原告：李艳萍，女，1963年3月17日出生，蒙古族，个体，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：常文东，内蒙古义源律师事务所律师。被告：鲍建，男，1990年10月4日出生，汉族，个体，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：宝辰旭，内蒙古巨鼎律师事务所律师。原告李艳萍与被告鲍建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳萍及其委托诉讼代理人常文东，被告鲍建及其委托诉讼代理人宝辰旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳萍向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付房租180000.00元，支付因拖欠房租的产生的利息16100.00元（按年息6%计息），合计196100.00元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将自己所有的位于科尔沁区民主路西永清办事处一委xx号临街商品房出租给被告使用，约定租期为四年，从2013年4月1日起至2017年3月31日止，约定第一年租金55000.00元、第二年租金55000.00元、第三年租金60000.00元、第四年租金65000.00元。同时约定租金每年的3月30日之前一次性付清当年租金。被告使用房屋后，按规定支付了2013年4月1日至2014年4月1日的房租后一直拖欠剩余年限的房租至今。为此，原告诉至法院。被告鲍建辩称，双方的房屋租赁合同关系属实，但被告仅欠2016年4月1日至2016年8月3日期间的房屋租金未付，并有5000.00元房租押金在原告处。2014年4月1日至2015年4月1日的房租55000.00元，被告于2014年4月22日在姐姐李某处借款80000.00元，当时姐姐到农业银行取的款，交给被告交纳55000.00元房租并还了25000.00元酒水款。2015年4月1日至2016年4月1日房租60000.00元，被告在2015年4月初就和朋友晏某、刘某一起交到被告家中，给被告的丈夫并出具了收据，现收据被告已经丢失。但此款已经给付。由于在2015年6月12日原告的房屋被法院执行查封，原告欠款并且资金紧张，如被告欠其房款，原告肯定会不断索要并起诉，产生拖欠是不符合常理的。综上，原告主张欠付租金与事实不符，要求利息不符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院认定如下：1、原告出示的《房屋租赁合同》能够证明原、被告双方于2013年3月20日签订《房屋租赁合同》，原告将位于通辽市科尔沁区永清办事处一委房屋所有权证号为xx的78.44平方米房屋出租给被告，双方在合同中约定了租赁期间、房屋租金及交纳方式、各类费用负担方式、房屋改造、租赁押金等条款的事实。对上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。2、原告出示的收据一枚能够证明原告于2013年3月20日收到被告支付的2013年4月1日至2014年3月30日止的房屋租金55000.00元的事实。对上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。3、被告出示的账户名为李某的中国农业银行银行卡交易明细清单及被告申请出庭作证的证人李某的证人证言，上述两组证据只能证明被告的姐姐李某于2014年4月22日从银行取款80000.00元交于被告的事实，未能证明出李某交于被告的80000.00元中的55000.00元已实际交付给原告的事实，被告对其以此所要证明的问题又未提供其他证据予以佐证，因此，本院对上述证据的真实性予以确认，但对被告以此所要证明的问题不予采信。4、被告申请出庭作证的证人刘某、晏某的证人证言，首先，该二人与被告系朋友关系；其次，该二人所述的原告家庭住址与原告家庭实际住址不一致；再次，该二人陈述的证言，对被告交付租金的时间均表述为2015年4月份，当时二位证人均与被告在玩斗地主，对被告交付的租金均表述为面值100.00元的人民币、6捆，但经原告及本院向二位证人询问其所到处所的位置、房屋内陈设、房屋结构等问题时，二位证人均以时间太长记不清楚为由未能回答。该二人的证言对有利于被告的问题都及时作出了明确的回答，对核实证人证言真实性的问题都采用了模糊回答。被告对该二人的证言又未提供其他证据予以佐证，因此，本院对该二人证言的真实性不予确认。5、被告出示的其申请本院调取的本院（2015）科法执字第1750号执行卷宗，该卷宗能够证明原告因涉其他案件被本院执行，案涉房屋经本院强制执行拍卖后流拍，案涉房屋最终由申请执行人接收并由本院裁定将该房屋过户至申请执行人名下抵偿执行款的事实。对上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月20日，原、被告双方签订《房屋租赁合同书》，双方约定，原告将位于通辽市科尔沁区永清办事处一委房屋所有权证号为xx的78.44平方米房屋出租给被告；租赁期间自2013年4月1日起至2017年3月31日止；房屋租金第一、二年为55000.00元、第三年为60000.00元、第四年为65000.00元，被告于每一年度租赁期开始的3月30日之前一次性交付当年度的房屋租金；租赁期内，因租赁房屋所涉及的房屋租赁税、供热费、水电费、物业管理费等均由被告负担；承租期内，被告可在房屋与南侧相邻房屋墙隔门一处，承租期结束后被告负责将此门恢复原状；被告同时承诺，承租期结束时，被告负责将承租房卫生间恢复（12CM砖墙并包括蹲便器、卫生间门），未经原告同意，被告不得对房屋的其他主体结构进行改变；为保证被告履行合同义务，被告向原告交纳押金5000.00元，原告于协议到期后将押金退还给被告，若被告未如约履行，原告不予退还押金。合同签订后，被告于2013年3月20日向原告支付了2013年4月1日至2014年3月30日的租金55000.00元，原告为被告出具收据一枚。被告在案涉房屋与南侧相邻房屋中间共有墙上隔房门一处。根据本院（2015）科法执字第1750号执行卷宗记载，因原告李艳萍向案外人惠春平借款未予偿还，案外人惠春平向本院提起（2015）科民初字第3279号、（2015）科民初字第5136号民间借贷纠纷诉讼，两起民事诉讼均经本院主持调解，双方达成调解协议。但民事调解书发生法律效力后，原告李艳萍未履行两份调解书确定的给付义务。案外人惠春平对两起诉讼均申请强制执行，执行案件案号分别为（2015）科法执字第1750号、（2015）科法执字第2116号。在强制执行过程中，本院将本案案涉的原告已出租给被告的位于通辽市科尔沁区永清办事处一委房屋所有权证号为019633的78.44平方米房屋作为被执行财产，并进行了评估、拍卖。在评估、拍卖前，本院于2015年11月3日向被告告知了案涉出租房屋将作为被执行财产进行评估、拍卖的情况，同时告知被告在同等情况下享有优先购买权。2016年8月3日，被告告知本院因案涉出租房屋将被执行拍卖，其不准备继续承租，请求交回房屋。同日，因原告一直称在北京，电话无法联系，经本院询问案外人惠春平，其同意接收保管案涉出租房屋，并于当日案外人惠春平与被告对案涉出租房屋进行了交接。2016年11月11日案涉出租房屋经第一轮拍卖流拍。2016年11月13日，经本院询问案外人惠春平，其同意接收案涉出租房屋，以该房屋抵顶执行款。2016年11月14日，本院作出（2015）科法执字第1750、2116号执行裁定，裁定将原告所有的本案案涉出租房屋过户至案外人惠春平名下，交付案外人惠春平抵偿1808057.00元，该房屋产权自裁定送达案外人惠春平时起转移。同日，本院向案外人惠春平送达了该执行裁定。且于2016年11月15日向通辽市房产管理局送达了该执行裁定及协助执行通知书。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对自己的诉讼主张有义务提供证据加以证明，未能提供证据的应承担举证不能的法律后果。虽原、被告约定的租赁期间自2013年4月1日起至2017年3月31日止，但根据本院（2015）科法执字第1750号执行卷宗中相关询问笔录、执行裁定等法律文书显示，案涉房屋因涉及到被执行拍卖，被告不准备继续承租，但因原告一直称在北京，电话无法联系，遂本院主持被告与案外人（即执行申请人）惠春平于2016年8月3日对案涉房屋进行了交接，被告搬出了案涉房屋，案涉房屋由案外人惠春平保管。此房于2016年11月11日经拍卖流拍后，案外人惠春平同意接收此房抵偿执行案款，本院于2016年11月14日作出了（2015）科法执字第1750、2116号执行裁定，裁定将原告所有的本案案涉出租房屋过户至案外人惠春平名下，交付案外人惠春平抵偿1808057.00元，该房屋产权自裁定送达案外人惠春平时起转移。同日，本院向案外人惠春平送达了该执行裁定。综上，由于案涉房屋被拍卖，被告于2016年8月3日搬出了案涉房屋，并于当日在本院的主持下与案外人惠春平进行了交接，此房屋于2016年11月14日被本院裁定过户至案外人惠春平名下，至此，原告对该房屋不再享有所有权。故，本院认为以2016年8月3日房屋交接之日视为租赁期限截止日符合实际情况，更能维护原、被告双方的合法利益。因此，自2013年4月1日起至实际租赁期限届满日2016年8月3日止，被告共承租40个月，原告主张房屋租赁期至2017年3月31日不符合实际情况，无事实依据，本院对此不予支持，房屋租金应计算至2016年8月3日。根据双方租赁合同约定，第一、二年度租金为55000.00元、第三年为60000.00元、第四年为65000.00元，被告实际租赁期间实际应付房屋租金为191666.67元（计算方式：第一年度租金55000.00元＋第二年度租金55000.00元＋第三年度租金60000.00元＋第四年度租金65000.00元÷12个月×4个月＝191666.67元）。被告于2013年3月20日交纳了第一年度的租金55000.00元，虽被告辩称第二、三年度租金其已交纳，并取得收条，现收条已丢失，但对被告的该辩解理由，其提供的证据并不能充分证明该辩解理由的成立，其应承担相应的举证不能的法律后果。根据租赁合同约定，为保证被告履行合同义务，被告向原告交纳押金5000.00元，原告于租赁到期后将押金退还给被告，若被告未如约履行，原告不予退还押金。庭审过程中，经本院询问，原告认为收取的5000.00元押金，如被告在租赁期间出现转租、破坏、损坏的情形押金不予退还。在租赁期间内，被告未有转租行为，但原告认为被告未经其允许私自将南墙、北墙砸开，开具门二处、并将卫生间拆除，该押金不应退还，但原告未能提供证据证明被告在北墙开门的事实，且根据双方租赁合同约定，被告可在南墙开门一处，在租赁期届满时将此门恢复并负责将卫生间恢复。故原告称被告未经其允许将南墙砸开、拆除卫生间的主张不符合实情。虽被告将南墙砸开、拆除卫生间，但根据执行卷宗记载，在2016年8月3日被告将此房交于案外人惠春平时已对此问题作了说明；且现该房屋的所有权已归于案外人惠春平，即便被告存在未将房屋恢复原状的情形，主张恢复原状的权利人也应是案外人惠春平，原告现无相应权利。况且，案外人惠春平在接收房屋时未对此提出异议，故，在案外人惠春平成为房屋所有权人后，原告现仍主张被告是否已将房屋恢复原状已无实际意义，其主张不予返还5000.00元押金已无事实依据，本院不予支持。该5000.00元押金应在最后一次交纳房屋租金时冲抵房屋租金。综上所述，被告现实际尚欠原告房屋租金131666.67元（计算方式：实际租赁期间实际应付房屋租金191666.67元-已支付的第一年度租金55000.00元-押金5000.00元）。根据双方租赁合同的约定，被告应于每一租赁期开始的3月30日之前一次性交付当年度的房屋租金，但被告自2014年4月1日租赁期第二年度起未按合同约定期限支付房屋租金，其已违约，该违约行为给原告造成的损失为应收租金的利息损失，被告对此损失应承担赔偿义务。因原、被告在租赁合同中未对逾期付款利息进行约定，参照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条”法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款”买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，第四十五条第二款”权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定”的规定，逾期付款利息应参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。虽在租赁期间，同期人民银行一年期贷款利率多次下调，但多次下调后的逾期罚息利率上限均高于原告主张的年利率6%，现原告主张按年利率6%计算逾期付款复利，系其自行处分权利的表现，本院予以准许。经本院核算，逾期付款利息应为18100.00元（计算方式：1、2014年4月1日起至2015年3月31日止的租赁期间的租金根据合同约定被告应于2014年3月30日前给付，现至今未付，原告主张给付3年即给付至2017年3月30日止，年租金55000.00元×年利率6%×3年＝9900.00元；2、2015年4月1日起至2016年3月31日止的租赁期间的租金根据合同约定被告应于2015年3月30日前给付，现至今未付，原告主张给付2年即给付至2017年3月30日止，年租金60000.00元×年利率6%×2年＝7200.00元；3、2016年4月1日起至实际租赁期截止日2016年8月3日止的租赁期间的租金21666.67元根据合同约定被告应于2016年3月30日前给付，现至今未付，原告主张给付1年即给付至2017年3月30日止，该期间扣除押金5000.00元后的实际应付租金16666.67元×年利率6%＝1000.00元。以上逾期付款利息合计18100.00元）。但原告现仅主张16100.00元，系其自行处分权利的表现，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百七十四条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告鲍建给付原告李艳萍房屋租金131666.67元、逾期付款利息16100.00元，合计147766.67元。于本判决生效后立即履行。二、驳回原告李艳萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2111.00元，由原告李艳萍负担521.00元，被告鲍建负担1590.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审判员 王玉玫二〇一七年八月二十九日书记员 刘 程 关注公众号“”