（2017）津01民终6529号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-10-12
案件名称
天津市中房房地产置换有限公司、李爽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市中房房地产置换有限公司,李爽,宋惠兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6529号上诉人（原审被告）：天津市中房房地产置换有限公司，住所地天津市华苑产业区华天道6号海泰大厦A座218室。法定代表人：张馨，总经理。委托诉讼代理人：刘彤光，天津文懋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李爽，女，1982年3月21日出生，汉族，中环天仪股份有限公司职员，住天津市南开区。原审第三人：宋惠兰，女，1940年8月29日出生，汉族，天津市汽车滤清器厂退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王景钢（宋惠兰之子），住天津市南开区。委托诉讼代理人：王丽娴（宋惠兰之儿媳），住天津市南开区。上诉人天津市中房房地产置换有限公司因与被上诉人李爽及原审第三人宋惠兰房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初3774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津市中房房地产置换有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判涉诉《房地产买卖合同》无效，上诉人不赔偿被上诉人定金损失120000元；两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉诉房屋产权为案外人天津市南开区建设开发公司房管所所有，上诉人作为居间方，原审第三人作为出售方，被上诉人作为买受方，在明知未征得产权人同意的情况下，各方共同于2016年5月24日签署了《房地产买卖合同》，该合同依法显属无效。基于无效合同，上诉人并无赔偿义务，仅负有返还义务，且被上诉人也无任何损失。一审判决认定事实错误，适用法律错误。李爽辩称，同意一审判决，三方自愿签订《房地产买卖合同》，该合同有效。被上诉人提出了购房条件和需求，上诉人提供的房源，操作方案是上诉人提出的，上诉人对于政策和事实情况都清楚。该合同不能履行给被上诉人造成了实际损失。宋惠兰述称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。李爽向一审法院起诉请求：1．判令解除李爽、宋惠兰、天津市中房房地产置换有限公司签订的《房地产买卖合同》；2．判令天津市中房房地产置换有限公司双倍返还李爽定金120000元、中介费12000元及评估费1500元；3．诉讼费用由天津市中房房地产置换有限公司承担。一审法院认定事实：李爽作为买售方、宋惠兰作为出售方、天津市中房房地产置换有限公司作为居间方，三方于2016年5月24日签订《房地产买卖合同》，约定李爽购买宋惠兰承租案外人天津市南开区建设开发公司房管所所有的位于天津市南开区延生里01-05-17号414-416室房屋；该房地产买卖成交价为760000元，李爽于签订本合同的同时支付给宋惠兰定金60000元，在交易过程中此笔款项自动转为第一部分房款，700000元为第二部分房款，采取银行贷款方式支付。李爽需办理银行贷款的，则第二部分付款中的部分房款可由天津市中房房地产置换有限公司协助寻找银行承诺以贷款方式支付给宋惠兰。上述第二部分付款中非由银行承诺以贷款方式支付的部分及定金作为首付款，李爽需于2016年11月1日之前将除定金之外的其他首付款交由房管局指定的资金监管中心。李爽议定申请银行贷款额度约为500000元以下，同时李爽应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，并签订贷款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用；待李爽的贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，李爽、宋惠兰双方在天津市中房房地产置换有限公司陪同下亲自赴天津市南开区房地产管理局申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由天津市中房房地产置换有限公司收执收件收据。同日，李爽、天津市中房房地产置换有限公司及宋惠兰签订《补充协议》，载明：“今日购买方李爽（120104198203210820）于中房置换二马路店购买南开区延生里01-05-17号414-416号房屋，出售方宋惠兰（12010419400829352x），成交价格为柒拾陆万元整，签订合同时购买方交于出售方陆万元房屋定金。如该房屋成功办理产权后，卖方违约，则卖方双倍退还购买方购房定金壹拾贰万元整，以及买方购买产权费用壹拾万元整；如该房屋未能成功办理产权，则由中介方负责退还买方购买产权费用壹拾万元整。所退还买方购买产权的费用（壹拾万元整）与卖方无关。”同日。李爽、天津市中房房地产置换有限公司及宋惠兰还签订《补充协议》一份，该协议载明：“今日购买方李爽（120104198203210820）于中房置换二马路店购买南开区延生里01-05-17号414-416号房屋，出售方宋惠兰（12010419400829352x），成交价格为柒拾陆万元整，签订合同时购买方交于出售方陆万元房屋定金。由于购买方要求中介方协助购买产权，出售方要求若产权不能购买，陆万元定金不予退还，由中介方负责赔偿买方双倍定金（壹拾贰万元整），若买方与卖方在办理过程当中不配合中介方，不配合方按违约处理，中介方不予赔偿，经三方协商，该补充说明于2016年5月25日中午12：00生效。”天津市中房房地产置换有限公司在上述两份补充协议上加盖了“中房置换二马路店”印章。上述合同及补充协议签订后，李爽于当日给付宋惠兰定金60000元，并给付天津市中房房地产置换有限公司居间服务费12000元及代收评估费1500元，合计13500元。后李爽向天津市中房房地产置换有限公司支付购买涉诉房屋产权费用100000元，宋惠兰于2016年5月26日向天津市中房房地产置换有限公司提供了涉诉房屋租赁合同、宋惠兰身份证和户籍簿，以及宋惠兰委托代理人王景钢的身份证等相关材料。此后，天津市中房房地产置换有限公司携带相关材料到涉诉房屋产权单位办理有关购买涉诉房屋产权事宜，李爽及宋惠兰多次询问天津市中房房地产置换有限公司购买产权进展情况，天津市中房房地产置换有限公司告知双方耐心等待。2016年10月底，天津市中房房地产置换有限公司告知李爽及宋惠兰不能购买到涉诉房屋产权。后李爽与宋惠兰因未能购买到涉诉房屋产权，李爽无法办理银行贷款手续，双方未于2016年11月1日到相关房管部门办理过户手续。一审庭审中，天津市中房房地产置换有限公司表示同意退还李爽居间服务费12000元及代收评估费1500元。一审法院认为，李爽、天津市中房房地产置换有限公司及宋惠兰签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，各方均应严格按照约定履行各自义务。虽然李爽将定金60000元交予宋惠兰，但依据合同及补充协议约定及各方当事人的陈述，可以认定由李爽出资，由天津市中房房地产置换有限公司协助购买涉诉房屋的产权，待购买产权后再办理过户等相关手续，且天津市中房房地产置换有限公司作为二手房买卖的专业机构，其应当能够预知到购买涉诉房屋产权存在一定的不确定性，能否购买需征得产权单位的同意，但天津市中房房地产置换有限公司在补充协议中自认如果产权不能购买，由其负责赔偿李爽双倍定金120000元，该意思表示系其真实意思表示，现天津市中房房地产置换有限公司并未购买到涉诉房屋产权，从而导致李爽与宋惠兰签订的合同不能履行，故李爽依补充协议约定要求天津市中房房地产置换有限公司承担赔偿责任，符合协议约定和法律规定，一审法院予以支持。另，天津市中房房地产置换有限公司于庭审中表示同意退还李爽居间服务费及代收评估费，一审法院照准。综上所述，天津市中房房地产置换有限公司未能购买到涉诉房屋产权，李爽依据补充协议约定主张赔偿双倍定金损失，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除李爽与宋惠兰及天津市中房房地产置换有限公司于2016年5月24日签订的《房地产买卖合同》；二、判决生效后十五日内，天津市中房房地产置换有限公司赔偿李爽定金损失120000元；三、判决生效后十五日内，天津市中房房地产置换有限公司退还李爽居间服务费12000元及代收评估费1500元，合计13500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2970元，减半收取计1485元，由天津市中房房地产置换有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人同意退还被上诉人居间服务费12000元及代收评估费1500元，对此本院予以照准。上诉人在补充协议中自认如果产权不能购买，由其负责赔偿被上诉人双倍定金120000元，该意思表示系其真实意思表示，现上诉人并未购买到涉诉房屋产权，从而导致被上诉人与原审第三人签订的合同不能履行。一审法院判决解除涉诉《房地产买卖合同》，并依据补充协议的约定，判决上诉人承担赔偿责任，并无不当，本院应予维持。上诉人的上诉主张，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，天津市中房房地产置换有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2970元，由上诉人天津市中房房地产置换有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷 焱代理审判员 姜纪超代理审判员 康 艳二〇一七年八月二十九日书 记 员 白俊勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”