（2017）鄂05民终2177号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-23
案件名称
宜昌星港房地产开发有限公司、胡仑山商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宜昌星港房地产开发有限公司,胡仑山,熊静平
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终2177号上诉人（原审被告）：宜昌星港房地产开发有限公司，统一社会信用代码914205000554395713，住所地湖北省宜昌市沿江大道特168-6号2718号。法定代表人：王昌彦，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡霄阳,湖北今天（宜昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉勇,湖北今天（宜昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡仑山，男，1967年4月21日出生，汉族，住湖北省枝江市。被上诉人（原审原告）：熊静平，女，1968年7月23日出生，汉族，住湖北省枝江市。310上述二被上诉人共同委托的诉讼代理人：胡云兰，湖北西陵律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托的诉讼代理人：何梦丽，湖北西陵律师事务所律师。上诉人宜昌星港房地产开发有限公司（以下简称星港公司）因与被上诉人胡仑山、熊静平商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星港公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回胡仑山、熊静平的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由胡仑山、熊静平负担。事实和理由：一、星港公司开发的星月国际城项目在施工过程中发生强降雨天气和山体滑坡等地质灾害，施工期间诸多自然原因导致工期延误，并非星港公司主观故意。一审法院以上述自然灾害不构成不可抗力为由，认为星港公司迟延交房构成违约，实为不当。二、星港公司在本案中并不存在违约行为，一审法院判决认定星港公司构成根本违约，并支持胡仑山、熊静平的诉讼请求，属适用法律错误，应予纠正。三、一审法院在审理本案中未追加必须参加诉讼的伍家岗区人民政府为第三人。宜昌市伍家岗区人民政府在山体发生滑坡险情后紧急召开会议商讨抢险方案，施工期间因诸多自然灾害发生导致项目工期延期，政府相关部门可以出庭作证。四、即使法院认定违约，一审确定的违约金也过分高于胡仑山、熊静平的实际损失，应当予以调整。胡仑山、熊静平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持一审判决。胡仑山、熊静平向一审法院起诉请求：星港公司向胡仑山、熊静平支付自2016年6月29日起至商品房达到交付条件实际交房之日止的逾期交房违约金（以750000元为基数，按照日万分之二计算）。一审法院认定事实：2015年10月9日，胡仑山、熊静平（买受人）与星港公司（出卖人）签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0495984），合同第三条、第五条约定，买受人以750000元人民币的价格向出卖人购买其开发的位于月星国际城A1号A4号楼A1座2单元29层022902号房屋一套（产籍号为03-0037-0462-022902）；合同第九条约定出卖人应当在2016年6月28日前将商品房交付买受人使用，出卖人交付的商品房应符合下列条件……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；合同第十条约定若出卖人未按照合同约定的期限交付房屋给买受人使用，则按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同第十一条约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量；门窗安装质量……进行核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和…….出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理；合同附件六第四条约定对合同第九条《交房期限及条件》中需延期交付使用的特殊原因的约定：1.基础施工过程中，遇到重大技术难题及复杂地质条件，经相关部门确认；2.非出卖人原因，工程进度受政府行为影响致工程延期的；3.因气候原因造成临时性施工中断；4.其他非因出卖人原因造成的工期延误；5.法律法规规定的其他情形。一审法院另认定：2015年10月9日、2016年1月20日，胡仑山、熊静平按照合同约定向星港公司分两次付清购房款共计750000元人民币。2016年10月29日胡仑山交纳涉案房屋装修押金2000元，并签署涉案房屋装修申请表和《承诺书》，表示其作为涉案房屋业主已收到宜昌月星国际城楼宇交接表及业务手册等资料。直至胡仑山、熊静平起诉时，星港公司仍未取得月星国际城小区的竣工备案登记证。一审法院认为，胡仑山、熊静平与星港公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。胡仑山、熊静平依约向星港公司支付了购房款，星港公司未按照合同约定在2016年6月28日向胡仑山、熊静平交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。星港公司所称因“罕见的连续降雨”及与总承包单位在工程结算上发生分歧而影响其竣工验收，导致无法按时交房，但并未提交直接证据证明该气候原因造成了涉案房屋建设施工临时性中断的事实，且其与总承包单位在工程结算上发生分歧的问题不能排除其行为亦系造成工程延期的原因，同时星港公司作为房地产开发商，应对商品房建设工程有总体规划和应急处理方案，其抗辩的延期交房原因不属不可抗力，且在发生延期交房问题时也未采用合同约定的方式告知胡仑山、熊静平，故星港公司所述情形并不满足合同约定的延期交房的条件，其认为不应当对逾期交房问题承担违约责任的抗辩，一审不予支持。虽然胡仑山、熊静平主张星港公司逾期交房的时间应当计算至“商品房达到交付条件实际交房之日”，即涉案房屋项目竣工交付使用备案证办理完毕之日止，却仍然于2016年10月29日签署了涉案房屋装修申请表和《承诺书》，表示已收到宜昌月星国际城楼宇交接表及业务手册等资料，并未拒收房屋，应当认定星港公司已于2016年10月29日将涉案房屋实际交付给胡仑山、熊静平使用，因此逾期交房违约金只能自2016年6月29日开始计算至2016年10月29日止，共计123天，故星港公司应当按照合同约定按日向胡仑山、熊静平支付已付房款的万分之二的违约金18450元（750000元×0.0002×123天）。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十二条的规定，判决：星港公司于判决生效之日起十日内向胡仑山、熊静平支付逾期交房违约金18450元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费108元，由星港公司负担。二审中，双方均未向本院提交新的证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。在星港公司涉及“宜昌月星国际城”的多件商品房销售合同纠纷案件中，本院均认定了如下事实：1、星港公司所称滑坡山体主要为松散土质结构，距案涉楼盘相隔约4米的通道；该山体先是缓慢滑坡，其后进度加大，在2016年6月25日发生险情；滑坡堆积的土方在2017年4月清理完毕。2、星港公司称因山体滑坡不能办理消防合格证，所以不能按期办理竣工验收备案证。案涉楼盘的消防备案证办理时间为2016年11月8日，竣工验收备案证的办理时间为2017年4月12日。3、案涉楼盘商品房项目竣工交付使用备案证的办理时间为2017年5月27日。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、星港公司称延迟交房的理由是否构成法律上的不可抗力；2、如果不构成不可抗力，星港公司关于调减违约金的请求是否成立。3、星港公司申请追加宜昌市伍家岗区人民政府为第三人的请求是否成立。对此本院评述如下：一、星港公司关于因不可抗力导致延期交房的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即客观情况的变化超出了民事主体主观所能认知的范畴，且非民事主体客观努力所能克服，否则不能认定为不可抗力。具体本案而言：宜昌本地夏季多雨，这是众所周知的事实，不存在不能预见。星港公司作为专业的房地产开发公司，对此应准备专门的预案，合理确定施工期间。不能因为下雨对建筑施工有影响，即动辄主张不可抗力免责。星港公司称滑坡山体土质松散，受周围建筑施工和雨水冲刷影响，当然会有滑坡的可能，应当能够预见。且山体滑坡是个渐进的过程，星港公司完全可能在损害发生前采取措施予以防范，故本案也不存在不能克服的情形。根据二审查明的事实，滑坡堆积的土石在2017年4月即已清理完毕，而案涉楼盘的消防备案证办理时间为2016年11月8日，即消防备案证的办理时间远在土石清理完毕之前。即使认定滑坡为不可抗力的理由成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款之规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中双方当事人约定的交房时间为2016年6月28日，根据星港公司在一审提交的伍家岗区人民政府专题会议纪要显示，滑坡险情发生的时间为2016年6月25日。因为只有办理消防验收等专项验收后，再进行竣工验收备案登记，才可能办理商品房竣工交付使用备案证。而其时星港公司尚未办理消防验收，无法想象星港公司能够在三天内办理完毕所有的手续，即星港公司违约逾期交房已成定局，其不得主张不可抗力免责。二、星港公司主张调减违约金的上诉请求不能成立。1、经审查案涉商品房关于买受人逾期付款的违约责任的约定，买受人逾期付款，经出卖人同意，合同继续履行的，买受人应当向出卖人按照日万分之二的标准支付逾期应付款的违约金。即买受人逾期付款应付违约金的标准与出卖人逾期交房应付违约金的标准完全相同，双方当事人权利义务对等，不存在显失公平的情况。2、星港公司逾期交房，必然对买受人权益造成损害，应当承担违约责任。星港公司作为专业的房地产开发公司，主张其提供的格式合同中，对其违约责任约定过重，有违基本诚信，本院不予支持。三、星港公司申请追加宜昌市伍家岗区人民政府为第三人的请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”本案诉讼标的是房屋买卖合同权利义务关系，宜昌市伍家岗区人民政府并不是合同相对方，显然与本案争议不存在法律上的利害关系，本院对该项请求不予支持。综上所述，星港公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费261元，由宜昌星港房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈继雄审判员 刘 强审判员 王明兵二〇一七年八月二十九日书记员 袁昌芹