（2017）桂0312民初1203号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2018-09-14
案件名称
叶ｘｘ与王ｘｘ、俞ｘｘ房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
临桂区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶ｘｘ,王ｘｘ,俞ｘｘ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0312民初1203号原告：叶xx，男，1952年10月15日出生，汉族，住广西临桂区，委托诉讼代理人：唐xx，广西xx律师事务所律师。被告：王xx，女，1975年4月20日出生，汉族，住广西临桂区。被告俞xx，女，1976年11月16日出生，汉族，住广西临桂区。原告叶xx诉被告王xx、俞xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进了审理。原告叶xx及其委托诉讼代理人唐xx、被告王xx、俞xx到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告叶xx提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的房屋买卖书；2、判决被告退还原告购房款200000元；3、判决被告赔偿原告各项经济损失39487元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为了小孩在临桂区读书急需要房屋居住，于2015年1月7日，原告与被告王xx签订《房屋买卖协议书》，该协议书约定：一、甲方自愿出售桂林市临桂区临桂镇B区32栋11号二楼一套房屋给乙方，该地批准号：临国用（2010）第2702号，面积约为95平方米；二、双方议定房屋总款32万元；三、合同签订之日三日内乙方向甲方支付20万元……；四、2015年5月8日前为乙方办理好个人房屋土地使用证、房屋产权证，逾期没有办理好，乙方有权解除合同，甲方自愿退还所付的购房款26万；五、甲方保证该房屋权属明确，没有设定担保，没有权属纠纷及债权债务纠纷或权利保障。合同签订后，原告于2015年1月7日向被告支付购房款20万元。被告交付房屋给原告，原告为了给小孩上学住宿需要，对该房屋进行装修并花费以下费用：步阳防盗门及安装费用1200元；安装防盗网、雨棚、铝合金窗费用7421元；由于被告唐振林以该房屋存在纠纷为由，阻止原告的装修施工，还擅自更换该房屋的门锁，导致原告无法继续装修，因此，原告租房花费租金6700元（租期从2016年9月8日至2017年4月8日共7个月，租房中介费400元）；水电材料及施工费用2000元；由于被告的过错导致《房屋买卖协议书》解除，被告占用了原告的20万元的资金，因此，被告应当赔偿原告的银行同期同类贷款利息22166元（本金20万×4.75%×2年+20万×4.75%×1/3年=22166元），以上造成原告的各项经济损失，合计39487元。同时，查明该房与被告唐振林存在纠纷，原告至今没有取得该房屋的《土地使用证》和《房屋产权证》。原告多次要求被告王xx办理《土地使用证》和《房屋产权证》，被告明确回复房屋存在纠纷无法办理，原告与被告多次协调解除合同，退还购房款，被告以没有钱为由拒绝退还原告的购房款。综合以上事实，原告认为，2015年1月7日，原告与被告签订的《房屋买卖协议书》是合法有效，是原、被告双方都应该全面履行该协议。被告逾期没有办理好《房屋土地使用证》和《房屋产权证》给原告，被告的行为已构成根本违约。原告按照《房屋买卖协议书》第六条的约定，要求解除《房屋买卖协议书》，并要求被告退还20万的购房款是有事实依据的。同时，依据《中华人民共和国合同法》第一零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担赔偿损失等违约责任的规定，因此，被告应按《房屋买卖协议书》约定退还原告购房款，并按银行同期贷款利率赔偿给原告，因此造成原告的损失，被告还要赔偿原告的各项经济损失。被告王xx辩称：一、答辩人要求继续履行《房屋买卖协议书》，不同意解除。《房屋买卖协议书》第四条约定：“乙方于2015年03月26日第二次向甲方支付购房款人民币陆万元。”被答辩人叶xx在支付了二十万元购房款后，至今没有向答辩人和被答辩人俞xx支付任何款项。涉诉房屋至今没有办理《土地使用证》和《房屋产权证》，答辩人与被答辩人俞xx确实构成了违约。但是，一定要追究违约责任，也是被答辩人叶xx违约在先，因为被答辩人叶xx在2015年03月26日后并没有向答辩人与被答辩人俞xx支付陆万元购房款。因此，答辩人要求继续履行《房屋买卖协议书》，不同意解除。二、被答辩人叶xx诉求赔偿经济损失没有法律依据。被答辩人叶xx所谓的经济损失是一些购买门、窗及支付的装修费，这些物品存在于涉诉房屋，并没有损坏，没有损坏当然不是损失。如果被答辩人叶xx不能购买涉诉房屋，拆除这些物品破坏其价值才有可能造成损失。如果一定要说损失，这些损失也是被答辩人叶xx先违约（即没有支付陆万元的购房款）造成的，不应该由答辩人和被答辩人俞xx承担。另外，被答辩人租赁房屋的行为与本案没有关联性。三、购房款我已付给俞xx，若解除合同，应由俞xx将购房款给原告。综上所述，被答辩人叶xx起诉答辩人与被答辩人没有事实依据和法律依据，请法院查明事实，依法驳回被答辩人叶xx的诉讼请求。被告俞xx的辩称：一、本案被告即答辩人的主体不适格。1、本案中《房屋买卖协议书》是由原告叶xx与被告王xx共同签订达成的房屋买卖协议书，虽然在《房屋买卖协议》中甲方有王xx和俞xx的签名，但在协议的落款时没有俞xx的签名，不具备合同成立的形式要件，因而这份协议对答辩人没有法律约束力，事实上也无需答辩人履行协议中的内容。2、本案中涉及的房屋的土地使用权证是登记在唐振林名下，而不是在答辩人名下。此前唐振林的父亲唐仁次已将房屋卖给王xx，唐仁次（即使答辩人丈夫）病故后，在王xx又将房屋卖给叶xx时本应由唐振林签名的，但应王xx一再要求答辩人在不懂法的情况下才在甲方处签名。此后，由于唐振林干扰卖主办理房产权过户，并且无法入住才导致本案的发生。从上述房屋买卖协议约定唐振林作为土地使用权证的登记人负有协助卖主办理房地产过户的义务，而不是阻止房屋买卖协议的履行甚至撕毁协议。因此，本案如果要继续履行协议就应追加唐振林作为共同被告参加到诉讼中来，方解决根本性问题，否则无法办理产权证过户。3、本案中叶xx与王xx订立的房屋买卖是由双方互为履行义务，与答辩人无任何关系，原告将答辩人列为被告不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的立法精神。综上所述，答辩人不具备本案的适格主体，请求法庭驳回原告的起诉。二、据答辩人了解，本案属连环合同纠纷。而解决纠纷的根本方法就是产权过户，让卖主能安然入住，原告之所以要求解除协议缘于在房屋装修过程中遇到唐振林的阻止，并擅自更换房屋门锁方导致诉讼，如能追加唐振林作为被告，并明确其应承担的法律义务，即无权撕毁协议，承认房屋买卖协议有效，协助卖主办理产权过户，连环合同纠纷迎刃而解，各方损失均可避免，减轻当事人的讼累。因此答辩人不主张解除协议，否则引起系列诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对原、被告提交的证据的真实性予以认定，作为查明案件事实的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：桂林市临桂区临桂镇居民区B区32栋11号的土地使用权利人登记为唐振林（土地使用权证号：临国用【2010】第2702号），建房用地的申请人亦为唐振林。2014年5月8日，被告俞xx与被告王xx签订一份《房屋买卖合同》，由被告俞xx将坐落于桂林市临桂区临桂镇居民区B区32栋11号房屋2楼出售给被告王xx，合同签订时，被告俞xx并未取得桂林市临桂区临桂镇居民区B区32栋11号房屋2楼的房屋产权。2015年1月7日，被告王xx（合同甲方）在未取得桂林市临桂区临桂镇居民区B区32栋11号房屋2楼的房屋产权证书的情况下，与原告（合同乙方）签订《房屋买卖协议书》，协议书约定甲方自愿将坐落于桂林市临桂区临桂镇居民区B区32栋11号二楼一套房屋出卖给乙方，房屋总价款32万元，合同签字之日三日内向甲方支付20万元，2015年3月26日支付6万元，余下6万元，乙方于个人房屋土地使用证、房屋产权证都以乙方名字办好，并且房屋基础设施全部建设完善好后一个星期内，一次性付款给甲方。协议书第六条约定：“办理土地使用证、房产证手续所产生的有关税费及中介费由甲方承担。甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。甲方保证在该楼办理个人房屋土地使用证、房屋产权证市积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能办证的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担。甲方要按规定履行与唐振林、俞xx签定的相关合同，在合同约定的时间内（2015年5月8日）办理好个人房屋土地使用证、房屋产权证。如超期未办好，乙方有权解除合同，甲方自愿退还甲方之前所付的所有购房款人民币贰拾陆万元”。被告俞xx合同首部甲方（卖方）王xx的下方签字。合同签订后，原告按合同约定支付被告20万元房款，并开始对房屋进行装修，共计花去装修费10621元。装修期间，因房屋产权等存在争执，原告因他人阻止而停止装修。2016年9月8日，原告与王纪彬签订《房屋租赁协议》，租用临桂区虎山路延长线7号5楼，租期自2016年9月8日至2017年4月8日，租金每月900元，共花租金6300元，中介费400元。另查明，桂林市临桂区临桂镇居民区B区32栋11号至今未办理房屋所有权证。本院认为，原告叶xx与被告王xx2017年1月7日签订的《房屋买卖协议书》是原告叶xx与被告王xx的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，原告叶xx与被告王xx均有恪守合同约定之义务。本案的争议焦点为：一、原告要求解除合同的条件是否成立；二、原告损失的承担。关于焦点一。被告王xx在与原告叶xx于2017年1月7日签订的《房屋买卖协议书》时，其并未具有桂林市临桂区临桂镇居民区B区32栋11号房屋2楼的房屋产权，直到本案开庭时，桂林市临桂区临桂镇居民区B区32栋11号的土地使用权利人仍登记为唐振林，被告王xx仍未取得合同约定房屋的所有权，且该房屋的产权还存在争执，按照原、被告签订的《房屋买卖协议书》第六条有关被告王xx保证该房产合法、权属清楚，并于2015年5月8日办理好个人房屋土地使用证、房屋产权证，逾期原告有权解除合同的约定，被告王xx构成合同违约，原告主张解除合同的诉讼请求理由成立，本院予以支持。关于焦点二。被告王xx在与原告叶xx签订《房屋买卖协议书》，为合同的相对方。被告俞xx虽在合同首部甲方（卖方）王xx的下方签字，但其签字意思不明，其不是合同的当事人，原告虽将俞xx作为被告起诉，但未能陈述要俞xx承担合同责任的理由，本院对原告要求被告俞xx与被告王xx共同承担合同解除后的购房款退还以及赔偿损失的诉讼请求不予支持。被告王xx与被告俞xx签订的有关桂林市临桂区临桂镇居民区B区32栋11号房屋2楼的《房屋买卖合同》，与本案是两个不同的合同法律关系，被告王xx主张其已将购房款给付了被告俞xx，原告的购房款应当由被告俞xx退还的辩称理由不能成立，本院不予支持。被告王xx违反合同约定，原告要求解除合同，被告王xx除返还收取原告的购房款20万元外，还应当赔偿合同解除给原告造成的损失。原告主张的购房款利息损失22166元、房屋装修损失10621元,合计损失32787元，理由正当，证据充分，本院予以认定。原告已主张解除合同已付购房款利息损失22166元，又主张解除合同租房损失，二者重合计算，故本院对原告要求被告赔偿租房损失6700元的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百五十一条的规定：除原告叶xx与被告王xx于2015年1月7日签订的《房屋买卖协议书》。二、告王xx退还原告购房款20万元。三、三、被告王xx赔偿原告叶xx损失32787元。四、驳回原告叶xx的其他诉讼请求。案件受理费4892元，由原告叶xx负担50元，被告王xx负担4842元。上述应付款项义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4892元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 李定健人民陪审员 董丽冰人民陪审员 李 玲二〇一七年八月二十九日书 记 员 唐 琴 微信公众号“”