（2017）川06民终1415号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-10-18
案件名称
罗松柏、邱伟萍与四川京瑞房地产集团有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省德阳市中级人民法院
所属地区
四川省德阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗松柏,邱伟萍,四川京瑞房地产集团有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
{C} 四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川06民终1415号 上诉人（原审原告）：罗松柏，男，生于1970年9月6日，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：罗晋，四川威尔律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：邱伟萍，女，生于1971年7月19日，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：罗晋，四川威尔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川京瑞房地产集团有限责任公司，住所地：成都市青羊区苏坡东路27号35幢1层7号。 法定代表人：蒋辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李雪龙，四川依仁律师事务所律师。 上诉人罗松柏、邱伟萍因与被上诉人四川京瑞房地产集团有限责任公司（以下简称京瑞房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院（2017）川0682民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人罗松柏、邱伟萍及共同委托诉讼代理人罗晋，被上诉人京瑞房地产公司的委托诉讼代理人李雪龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗松柏、邱伟萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求。事实和理由：1.二审有新证据证明被上诉人在一审提供的盖有四川京瑞房地产集团有限责任公司与义乌市日用百货行业协会印章的《战略合作协议书》是伪造的。签收一审判决书后，上诉人获得义乌市日用百货行业协议使用的印章式样照片，与被上诉人提供的《战略合作协议书》上义乌市日用百货行业协会印章区别很大（即义乌市日用百货行业协会印章有防伪密码），因此上诉人申请对其印章进行鉴定，经鉴定如果确认系伪造，则上诉人保留举报被上诉人涉嫌伪造印章和诈骗的刑事犯罪的权力。2.一审采信“义乌投资商家入驻名单照片、红星美凯龙·星艺佳照片等，滕军在金沙派出所的视听资料”，但没有按照采信证据的证明目的作出有利于上诉人的判决。被上诉人宣传的义乌投资商家至今未实际入驻；交付标的物为红星美凯龙·星艺佳与合同约定标的物不符，被上诉人已经构成违约。3.一审认定“罗松柏、邱伟萍关于双方签订的《商品房买卖合同》可撤销的主张，缺乏事实和法律依据”错误，被上诉人在宣传时没有出示《战略合作协议书》，隐瞒了该内容；被上诉人售房广告和宣传资料的内容与《战略合作协议书》内容不一致，欺骗上诉人，且存在虚假宣传，上诉人是在受欺骗下，违背真实的意思表示与被告签订的《商品房买卖合同》。被上诉人的上述行为已被成都市青羊区市场和质量监督管理局予以行政处罚。根据相关法律规定，被上诉人已违约，应承担相应违约责任。 京瑞房地产公司辩称，1.上诉人列举的宣传资料都是基于被上诉人与义乌市日用百货行业协会签订了真实有效的协议基础上的正常宣传行为，签订该协议是在浙江义乌及政府的见证下签约的。2.被上诉人的宣传资料更多是对打造该项目的前景和模式进行的宣传。受经济下行因素影响，导致被上诉人项目的招商不如预期，作为投资人，上诉人应理性分析投资风险和预期，另外，因为上诉人已将购买的商铺委托给被上诉人运营管理，上诉人实际上并没有任何经济损失。3.被上诉人在宣传时，并没有在双方签订的《商品房买卖合同》中对宣传条款作为合同条款进行明确约定，不构成要约内容，根据法律的规定，被上诉人的宣传行为不构成合同欺诈。4.上诉人提供的现有证据无法证实上诉人购买商铺是基于被上诉人的宣传，也没有相应证据证实被上诉人的宣传行为足以使上诉人违背了真实意思而签订了商品房买卖合同。5.上诉人购买的商铺从立项到销售以及房产证的办理，均使用的是义乌商品城，不存在交付标的物违约。因为义乌模式没有成功运行，所以被上诉人积极与红星美凯龙等大品牌商家进行磋商、洽谈，而不是改变标的物的状态、种类及用途。6.成都市青羊区市场和质量监督管理局对被上诉人进行行政处罚，只能证明被上诉人的广告宣传用语不适当等，并不能推定被上诉人是虚假宣传，也未对价格产生影响。7.根据《中华人民共和国合同法》的规定，解除合同须达到相应的要件，上诉人并无证据予以证明。 罗松柏、邱伟萍向一审法院起诉请求：1.请求撤销原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告退还原告支付的购房款391988元；3.被告赔偿原告资金利息损失21722.67元（自交付购房款之日起至起诉之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 一审法院认定事实：2014年6月26日，被告与义乌日用百货行业协会签订《战略合作协议书》，以义乌品牌宣传其“京瑞财富中心义乌国际商品城”项目。2015年10月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南“京瑞财富中心义乌国际商品城”项目的商品房，双方对房屋价款、交房时间、违约责任等进行了约定。同时，原告向被告出具授权委托书，委托被告从2015年10月22日至2020年10月21日期间对原告购买的商铺进行统一经营等。同日，原告向被告支付了购房款391988元。2016年10月12日，原告知晓被告无法引入义乌模式，因此，原告认为被告虚假宣传欺骗原告签订合同，现原告要求撤销合同，返还价款及赔偿损失。 另查明，1.被告与义乌日用百货行业协会签订的《战略合作协议书》约定合作期间暂定2年，从2014年7月1日至2016年6月30日。2.原告购买被告的商铺，同时原告委托被告进行统一招租，原告在签订合同时已经以委托被告经营期间的租金抵扣了部分房屋价款。3.被告庭审中表示其与义乌日用百货行业协会的合作协议已经到期，双方已无合作，目前尚无与义乌方面的合作。4.2017年4月18日，被告法定代表人由滕军变更为蒋辉。 一审法院认为，关于原告行使撤销权的期限，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”的规定，原告提交的2016年10月12日被告原法定代表人滕军的录音中明确表示义乌模式无法引入，原告亦表示从此时了解义乌模式无法引入的事实，即原告从2016年10月12日了解其享有撤销事由，其可行使撤销权，原告在2016年12月26日起诉时不超过撤销权的行使期限，原告依法可行使撤销权。 关于原告行使撤销权的理由，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，双方在签订《商品房买卖合同》过程中，被告是否使用欺诈手段，诱使原告作出错误的意思表示，是本案的争议焦点。首先，被告在宣传资料及相关媒体上进行涉及“义乌国际商品城”的宣传是在其与义乌日用百货行业协会签订《战略合作协议书》基础上进行的，故被告所进行的广告宣传内容不存在虚假宣传的行为。原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告与义乌日用百货行业协会签订的协议书真实合法，原告在签订合同的过程中也不存在虚假情况；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。本案中，被告在广告和宣传资料中所记载内容，其所作的说明和允诺并不具体确定，且未在合同中进行约定，原告购买的案涉商铺价格是其在经过慎重考虑后认可的，且其未举证证明当时的房屋价款的确定受到了广告和宣传资料的重大影响，应承担举证不能的不利后果。故涉及“义乌商家入驻”的广告宣传内容不应当视为要约和合同内容。最后，参照广告宣传行业惯例，房地产开发企业为推销商品房，通常会对宣传内容作一定的美化、渲染，以达到吸引购买者的关注的目的，作为理性的购买者，特别是作为投资者的原告，是应当知道的。原告购买本案商铺是为了获取投资收益，其最关注的应该是商铺的位置及未来的升值空间，而非广告宣传效果。原告是在实地察看并对可能存在的风险综合评估后，最终作出确认购买的意思表示，即与被告签订《商品房买卖合同》，此过程中，被告并不存在足以诱使原告作出错误意思表示的行为。因此，原告关于双方签订的《商品房买卖合同》可撤销的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告要求被告退还购房款并赔偿损失的请求是建立在合同撤销的基础上的，原告的该项诉讼请求亦无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第68条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，并经院审判委员会讨论决定，判决：驳回罗松柏、邱伟萍的诉讼请求。本案受理费减半收取为3678元，保全费2620元，合计6298元，由原告罗松柏、邱伟萍负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交如下证据：1.2017年6月5日成都市青羊区市场和质量监督管理局投诉举报办理结果反馈书，2017年3月31日成都市青羊区市场和质量监督管理局青羊市监（工商）罚字[2016]101号行政处罚决定书，证明被上诉人进行虚假宣传，构成欺诈；2.《战略合作协议书》及义乌市日用百货行业协会公章影印件，证明《战略合作协议书》中的协会公章与调取的公章不一致，申请法院对公章进行鉴定。被上诉人质证认为证据1真实性无异议，关联性有异议，只能说明公司宣传使用了绝对性用语等，不能说明宣传存在欺诈。证据2《战略合作协议书》无异议，公章仅为影印件，无法核实其真实性，不能证明协议书中的公章是伪造的。 本院经审查认为，证据1被上诉人认可其真实性，本院对真实性予以认可，结合该证据认定被上诉人在进行楼盘宣传过程中，在报刊、楼书宣传册上使用了绝对化用语及在单位未取得相关荣誉情况下进行宣传。证据2显示的公章与《战略合作协议书》中的不一致，但不能据此认定《战略合作协议书》系伪造。 二审查明，2017年3月31日，成都市青羊区市场和质量监督管理局作出青羊市监（工商）罚字[2016]101号行政处罚决定书，该决定书认定被上诉人在《青年创业报》、《今日什邡》、楼书“京瑞财富中心2·义乌国际商品城”宣传册上宣传的“商品品类最全”、“世界的义乌，全球最大的小商品批发市场、是全世界最大的小商品集散地”、“你轻松赚钱的唯一选择”内容，虽未直接使用“国家级、最高级、最佳”绝对化用语，但使用了“最全、最大、唯一选择”等用语，构成使用绝对化等用语。在宣传中被上诉人实际并未取得荣誉的情况下，在“京瑞财富中心2·义乌国际商品城”宣传册中宣称获得荣誉牌匾①财富中心·义乌国际商品城2013年度四川省重大项目；②财富中心·义乌国际商品城2013年博鳌亚洲论坛中国最具投资价值商业地产等内容构成虚假宣传。 2017年6月5日成都市青羊区市场和质量监督管理局投诉举报办理结果反馈书，认定被上诉人存在虚假宣传的情形同上。 二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辨主张，本案二审争议的焦点问题是：被上诉人在与上诉人签订《商品房买卖合同》的过程中，是否存在欺诈行为，合同应否撤销。 上诉人称《战略合作协议书》中义乌市日用百货行业协会公章为伪造，但结合案件其他证据可认定《战略合作协议书》的真实性，对于协议书中的义乌市日用百货行业协会公章与上诉人调取的公章不一致，并不能否认协议书公章系伪造，故对上诉人该理由不予采信。 根据查明的案件事实，被上诉人在楼书宣传过程中使用了绝对化的用语及实际未取得的荣誉进行宣传，与客观事实存在一定不符，该行为确属不当，违反了《中华人民共和国广告法》的相关规定，行政机关已进行了处罚。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该宣传内容应为要约邀请，宣传内容不能视为合同条款。在签订《商品房买卖合同》时，被上诉人与义乌日用百货行业协会签订的协议书系真实的，被上诉人在签订合同的过程中也不存在虚假情况，交付标的物名称的变更系因为市场原因，为了招商引资将案涉房屋出租获得收益而致，并不影响购买人的实际权益。同时，涉诉房屋的购房价格是上诉人作为购房人根据双方约定的房屋及附属设施的状况和条件所承诺的对价。现本案并无证据证明上诉人在合同中所承诺的购房价格违背其真实意思表示，亦无法证明双方约定的购房价格系以义乌国际商贸城为条件所作出，故无法认定上诉人是基于宣传内容而购买的涉案商铺。上诉人作为投资者，在购买商铺时本身负有谨慎注意义务，被上诉人的宣传行为尚不足以构成对理性购买人的欺诈。京瑞房地产公司在与上诉人签订合同时上诉人并没有证据证明京瑞房地产公司存在故意隐瞒涉案房屋真实情况和误导上诉人签订合同的欺诈行为，故一审判决并无不当。上诉人的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予支持。 综上所述，罗松柏、邱伟萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7356元，由罗松柏、邱伟萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 家 审判员 陈书娟 审判员 陈洪斌 二〇一七年八月二十九日 书记员 胡 青 微信公众号“”