（2017）沪0106民初20924号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-01
案件名称
欧沪明与董海房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
欧沪明,董海
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初20924号原告：欧沪明，男，1958年9月10日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市普陀区。被告：董海，男，1983年12月4日生，汉族，户籍地上海市静安区。原告欧沪明与被告董海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员姚峥独任审判，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告欧沪明到庭参加诉讼。被告董海经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年11月1日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的电费1,484.9元(其中，2016年8月电费907.3元、滞纳金28.13元，9月电费495.6元，10月电费81.96元)；3、判令被告向原告支付违约金30,000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市静安区平型关路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租于被告，租赁期限自2016年4月1日至2018年3月31日止,每月租金为10,000元，保证金为10,000元，租金按3个月为一期支付，先付后用。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告亦向原告支付了首期房租及保证金。然，2016年9月30日，被告开始拖欠租金，经原告多次催缴，被告均无任何回复。2016年10月底，在被告不知情的情况下，原告自行搬离了系争房屋，并拖欠电费1,484.9元未支付，后由原告代为缴纳。被告对其拖欠的租金及电费始终未支付，原告为维护自身合法权益，故起诉要求判如所请。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为案外人欧某某，原告系欧某某的父亲，受欧某某委托管理系争房屋。2016年3月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将系争房屋出租于被告，租赁期限自2016年4月1日至2018年3月31日止；每月租金为10,000元，押金为10,000元，租金按3个月为一期支付，先付后用；租赁期间的水电煤等费用，由被告承担。合同另约定，“有下列情形之一的，即构成违约，乙方有权书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金……(九)被告拖欠租金累计壹个月的……。”合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告亦向原告支付了首期房租30,000元及押金10,000元。2016年9月23日，原告向被告发送短信催讨2016年10月-12月的租金，但未收到被告回复，亦未收到被告支付的租金。2016年10月26日，原告再次向被告发送短信，“……现在已经是10月底了，请问你什么时候可以将办公室清空打扫干净？另外，今日我通过电力公司查了，你还有1500元的电费未付。希望你在搬走之前付清电费，否则我方将走法律程序保护自己的合法权利！另外最后再提醒您一下，你已经是严重违约了，2次拖延支付租金也未支付违约金以及在未通知我方的情况下，自行解除2年的租房合同。”然，该条短信亦未得到被告的回复。原告为维护自身合法权益，故起诉来院要求判如所请。另查，被告拖欠2016年8月电费907.3元、滞纳金28.13元，9月电费495.6元，10月电费81.96元，共计拖欠电费1,484.9元未支付，后由原告代为缴纳。再查，被告认为其自2016年9月后就未再使用系争房屋，认为双方合同已由其违约解除，故同意将已经支付的押金作为违约金由原告没收。但被告亦明确，在搬离系争房屋后，未通知过原告，亦未将钥匙交还给原告，只是将电子门禁放在了系争房屋内的桌子上。对于原告要求被告已经垫付的2016年8月-10月的电费，无异议。审理过程中，原告明确表示同意双方《房屋租赁合同》于2016年11月1日解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后,因被告自2016年10月起未按合同约定支付租金，经原告多次催讨仍未付清，其行为已构成根本违约，原告有权行使解除权。然，在原告行使解除权前，被告以行动做出了解除租赁合同的意思表示，虽被告作为违约方不享有单方解除合同的权利，但原告主张双方《房屋租赁合同》于2016年11月1日解除，故本院确认双方2016年3月16日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月1日解除。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因双方租赁合同的解除系被告的违约行为所致，故合同解除的责任在于被告。且双方合同已有约定，被告拖欠租金累计壹个月的，即构成违约，违约方应向守约方支付相当于三个月租金的违约金。故原告要求被告支付违约金30,000元的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。同时，双方合同约定，租赁期间的水电煤由被告承担，现被告拖欠2016年8月-10月的电费1,484.9元，且已由原告垫付，被告对该笔费用亦表示认可，故本院对原告该项诉请，一并予以支持。时至2016年10月，系争房屋内仍有电费发生，故本院确认被告使用系争房屋至2016年10月。合同解除后，原告已经收取的押金10,000元理应在结清被告所有欠款后退还。然，债务相互抵销后，合同权利义务终止。现原告对被告享有的债权金额大于原告应返还被告押金的债务金额，故被告支付的押金10,000元应先予抵扣其对原告所负的债务。抵扣后，原告对被告不再负有返还押金的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第九十四条第一款第(四)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告欧沪明与被告董海2016年3月16日就上海市静安区平型关路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年11月1日解除；二、被告董海应于本判决生效之日起十日内支付原告欧沪明违约金30,000元(被告董海支付的押金10,000元应先行抵扣)；三、被告董海应于本判决生效之日起十日内支付原告欧沪明垫付的电费1,484.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费587.12元，减半收取计293.56元，由被告董海负担(原告欧沪明已垫付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 姚 峥二〇一七年八月二十九日书记员 卓蕾蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（三）债务相互抵销；……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自