（2017）苏05民终3421号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-11-30
案件名称
夏钟剑与王继成房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
夏钟剑,王继成
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终3421号上诉人（原审原告）：夏钟剑。委托诉讼代理人：王晓兰、曹彦宇，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王继成。上诉人夏钟剑因与被上诉人王继成房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人夏钟剑上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：房屋买卖居间合同明确约定，任何一方违约，由违约方按照房屋成交价的20%承担违约金。上诉人的损失包括但不限于租金损失、律师费、户口无法迁入等，违约方按照房屋成交价的20%承担违约金，并不过高，不应调低违约金。被上诉人王继成辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告夏钟剑向一审法院起诉请求：1、原审被告王继成履行交付苏州市吴中区东胥香花园35幢302室房屋的义务,立即搬离上述房屋；2、原审被告按《房屋买卖（居间）合同》支付违约金240000元；3、本案诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定事实：原审原告（乙方）、原审被告（甲方）及苏州美佳倍顺房产咨询有限公司（丙方）于2016年2月28日签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定甲方将位于苏州市吴中区胥口镇东胥香花园35幢302室的房屋转让与乙方。房屋总价1200000元，乙方应于2016年3月6日前向甲方交付定金100000元；甲乙双方须在2016年3月15日前提供相应原合法的证件，否则视为违约；甲方承诺于交房时腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关交接事宜；第六条违约责任约定：1、甲方对该房权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关权属争议或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担；2、甲乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关部门的同意并持有合还法、有效证件，若因此影响办理过户，产生的一切后果及违约责任由责任方承担；3、甲方在本合同签订后，应保证该房屋的装修及配套设施与签订本合同前相符，否则按甲方违约处理；4、甲方认可乙方可用贷款方式付款；5、甲乙丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第九条，本合同如与甲乙双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的条款，以本合同为准。合同就其他事项一并进行约定。同年3月11日，原审原、被告签订《苏州市存量房买卖合同》，合同约定，原审被告应于房屋所有权证转移登记和国有土地使用权变更登记之日起10日内交付房屋，如原审被告逾期超过10天交付房屋，原审原告要求继续履行合同的，原审被告应按房款万分之一每日向原审原告支付违约金。合同就其他事项一并进行约定。上述合同签订后，原审原告按约向原审被告支付全部房款，于2016年4月12日办理不动产变更登记。因原审被告未向原审原告交付涉案房屋，原审原告遂向本院提起诉讼。另查，一审法院于2016年6月15日立案受理陆永杰、张雪妹、陆琪与王继成房屋买卖合同纠纷一案，该案现在二审中。上述事实，由《房屋买卖（居间）合同》和《苏州市存量房买卖合同》复印件、不动产权属证书、庭审笔录等材料在卷佐证。一审法院认为，原审原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》和《苏州市存量房买卖合同》均合法有效，双方应恪守履行。现原审原告已履行合同义务，且双方已将涉案房屋权属变更至原审原告名下，原审被告应履行交付房屋义务，故一审法院对原审原告要求原审被告交付涉案房屋的诉讼请求予以支持；关于逾期交付房屋的违约责任，原审被告以其与案外人陆永杰等三人间的房屋买卖合同为由，主张损失应由案外人陆永杰等三人承担损失的答辩，于法无据，一审法院不予采信，本案违约责任应由原审被告承担；关于违约金的计算方式，原审原告要求按《房屋买卖（居间）合同》约定按总房款20%由原审被告承担违约金，原审被告对此未予认可，并认为即便违约应按《苏州市存量房买卖合同》约定承担违约金。虽然《房屋买卖（居间）合同》约定违约方应按总房款20%承担违约金，以及本合同如与甲乙双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的条款，以本合同为准，但鉴于《房屋买卖（居间）合同》中并无约定涉案房屋的交付期限，故一审法院对原审原告要求按《房屋买卖（居间）合同》约定主张逾期交房违约金不予支持。根据《苏州市存量房买卖合同》约定，原审被告应于不动产权属证书变更后十日内交付房屋，因原审被告未按不动产权属证书变更后十日后交付涉案房屋，原审被告应自2016年4月23日起至实际交付日止按《苏州市存量房买卖合同》约定就总房款每日万分之一承担违约金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、王继成应于本判决生效后十日内向夏钟剑交付苏州市吴中区胥口镇东胥香花园35幢302室的房屋。二、王继成应于本判决生效后十日内向夏钟剑支付违约金（按总房款每日万分之一，自2016年4月23日至实际交付日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币7800元，由王继成负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《房屋买卖（居间）合同》第六条约定，甲乙丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；第九条约定，本合同如与甲乙双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的条款，以本合同为准。《苏州市存量房买卖合同》中约定，双方应于房屋所有权证转移登记和国有土地使用权变更登记之日起10日内交付房屋，如王继成逾期超过10天交付房屋，夏钟剑要求继续履行合同的，王继成应按房款万分之一每日向夏钟剑支付违约金，该合同约定的违约金计算方式与《房屋买卖（居间）合同》约定的违约金计算方式不一致，应当按照《房屋买卖（居间）合同》约定确定违约金的计算方式，一审法院按照《苏州市存量房买卖合同》中的约定计算违约金欠妥，应予以纠正，但鉴于《房屋买卖（居间）合同》约定按照房屋成交价格的20%计算违约金，显然过高，应当予以调整。本院根据违约方的过错程度等情况，结合涉案房屋的月租金，确定王继成应按每日总房款万分之一向夏钟剑支付违约金至王继成实际交付涉案房屋之日止。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人夏钟剑负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 郑 雄审判员 周 红二〇一七年八月二十九日书记员 陈闵悦 微信公众号“”