（2017）沪01民终9847号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-10-10
案件名称
上海金盛家居市场经营管理有限公司诉夏楠房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海金盛家居市场经营管理有限公司,夏楠,上海春申汽配市场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9847号上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号1幢202室。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：付先来，男，系该公司的工作人员。被上诉人（原审原告）：夏楠，男，1987年2月17日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：夏晓明，男，由夏楠所在社区推荐。原审被告：上海春申汽配市场有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：付先来，男，系该公司的工作人员。上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称“金盛公司”）因与被上诉人夏楠、原审被告上海春申汽配市场有限公司（以下简称“春申公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初4487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上海金盛公司上诉请求：撤销原审判决第二项。事实和理由：1、金盛公司自2017年1月1日起，对闵行区XX路XX弄XX号XX室-21号商铺（以下简称“涉案商铺”）不再占有、使用、收益；2016年12月10日，金盛公司通过公告形式告知夏楠于2017年1月1日前来办理商铺租赁合同到期后的交接手续，交接不能导致的过错不能全部归责于金盛公司；该涉案商铺由案外人实际占有，夏楠应当向实际占有人主张房屋使用费；房屋使用费应按照商铺实际面积计算，应将违章建筑面积扣除。夏楠辩称：1、金盛公司以张贴公告来证明已经交付商铺，与双方签订的《商铺租金合同》相违背；2、房屋租赁合同到期时，涉案商铺内仍有商户在经营，其无法收回房屋；3、房屋使用费按原租金的1.50倍标准计算符合合同约定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且诉讼程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。春申公司对上诉请求以及事实和理由无意见。夏楠向一审法院起诉请求判令：1、确认夏楠与金盛公司签订的租赁合同有效；2、金盛公司向夏楠支付自2015年10月1日起至2016年12月31日止的税后商铺租金人民币（币种下同）42,740元并支付自2017年1月1日起至2017年3月5日止的房屋使用费（按1.26元/平方米/天的1.50倍的标准计算）；3、金盛公司向夏楠支付违约金5万元；4、金盛公司承担夏楠住宿费798元和交通费146元；5、春申公司就金盛公司的前述债务承担一般保证责任。一审法院认定事实：2008年1月7日，夏楠（签约甲方）与金盛公司（签约乙方）签订《商铺租赁合同》1份，合同编号M32-102-21。双方约定甲方将涉案商铺出租给乙方经营。乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元（租金标准1.26元/平方米/天）。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日之前向甲方支付各期段的租金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还涉案商铺，未经甲方同意逾期返还涉案商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付涉案商铺占用使用费。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付20万元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，夏楠（签约甲方）与金盛公司（签约乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》，约定甲方委托乙方代开租赁发票，乙方按期将租金代扣税金后汇入由甲方指定的账号。在实际履行合同过程中，金盛公司一直租赁使用涉案商铺，然却长期拖延支付租金。2016年6月15日，金盛公司与春申公司共同出具《支付欠租承诺担保书》，内容如下：鉴于金盛公司与金盛家居20、21、22、23、24、25、26、27（除31、32号已收回除外）28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41等每栋中01-32号商铺的业主签订的商铺租赁合同将于2016年12月31日到期。金盛公司承诺于2016年12月31日前付清所有业主合同期内未付租金，若2016年12月31日未付清应付租金，春申公司（包括以金盛家居在建二期工程）以公司全部资产予以一般保证担保，且担保人未经被欠租业主同意，不得转让任何担保义务，另外，若春申公司出现转让情形，则受让人将受本《支付欠租承诺担保书》中所有条款的约束，承担本担保书项下全部法律责任。现因金盛公司已支付租金至2015年9月底，2015年10月1日起的租金至今未付。夏楠经多次催讨未果，遂成讼。另查明，金盛公司曾于2016年12月中旬在涉案商铺所属市场张贴《公告》，表示2016年12月31日后因租赁合同到期，金盛公司不再经营XX路XX号市场，并要求XX路XX号所有业主于2017年1月1日上午9点至17点至春申公司二楼会议室办理房屋交接手续，金盛公司将于当日将涉案商铺移交给各位业主。2016年12月底，金盛公司又在涉案商铺所属市场张贴《公告》，表示因金盛公司与业主签订的租赁合同已于2016年12月31日到期，故要求各商户在2017年1月31日前自行消化产品，将商铺（展位）返还给商铺业主；自2017年2月1日起，XX路XX号市场因商户未返还所发生的一切事宜，金盛公司将不再承担任何责任。一审法院认为，夏楠与金盛公司签订的《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。对于夏楠主张的租期内的租金及逾期支付租金的违约金，一审法院认为，金盛公司租赁并经营涉案商铺，应按时支付租金。然在实际履约过程中，金盛公司长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，显属不当，故金盛公司除应及时支付拖欠租金外还应承担相应的违约责任。因此，夏楠要求金盛公司支付2015年10月1日起至2016年12月31日止的租金及逾期付款违约金，符合双方约定，一审法院予以支持。但是对于违约金的具体金额，一审法院认为，根据上述合同约定，金盛公司逾期支付商铺租金超过3个月，即对夏楠构成实质性违约，应向夏楠支付200,000元违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。现夏楠虽已将上述合同约定的违约金金额自愿调整为5万元。但一审法院为平衡双方当事人的利益，综合考虑到金盛公司拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对夏楠造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，酌情将商铺的违约金调整至2万元。对于夏楠主张的房屋使用费，一审法院认为，虽然金盛公司在涉案商铺所属市场张贴了公告，并不能免除金盛公司作为承租方将涉案商铺返还给夏楠的义务，现夏楠自述于2017年3月5日收回了商铺，故金盛公司应当向夏楠支付自2017年1月1日起至金盛公司返还涉案商铺之日止的房屋使用费。对于房屋使用费的标准，根据合同约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还涉案商铺，未经甲方同意逾期返还涉案商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付涉案商铺占用使用费”，故金盛公司应按原租金标准（即1.26元/平方米/天）向夏楠支付自2017年1月1日起至2017年1月31日止的房屋使用费（合计3,060.19元）以及按原租金1.50倍标准（即1.26元/平方米/天X1.50=1.89元/平方米/天）向夏楠支付自2017年2月1日起至2017年3月4日止的房屋使用费4,738.37元。根据金盛公司与春申公司出具的《支付欠租承诺担保书》记载“金盛公司承诺于2016年12月31日前付清所有业主合同期内未付租金，若2016年12月31日未付清应付租金，春申公司以公司全部资产予以一般保证担保”，故夏楠要求春申公司承担一般保证责任于法有据，一审法院予以支持。夏楠要求金盛公司支付住宿费和交通费的诉讼请求于法无据，一审法院实难支持。判决：一、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付夏楠自2015年10月1日起至2016年12月31日止的租金税后42,740元；二、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付夏楠自2017年1月1日起至2017年3月4日止的房屋使用费7,798.56元（含税）；三、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付夏楠违约金2万元;四、上海春申汽配市场有限公司对上海金盛家居市场经营管理有限公司承担的上述债务承担一般保证责任；五、驳回夏楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,093.73元，由夏楠负担293.73元，由上海金盛家居市场经营管理有限公司负担800元（该款由金盛公司于判决生效之日起十日内直接给付给夏楠）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人夏楠提交了一份2017年3月8日拨打110报警的通话列表和一张“2688号商铺”微信群聊天记录截图，证明直到2017年3月，涉案商铺所在市场内其他商铺仍被金盛公司占有。上诉人金盛公司对通话列表的真实性无异议，但认为该拨打110报警的通话内容无法查清，与本案无关联性；对微信群聊天记录截屏的真实性和关联性均不予认可。春申公司对两份证据无意见。本院认为，通话记录既不能显示主叫号码也不能显示通话内容，不符合证据的基本要求；且两份证据亦与本案无关联性，本院不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人夏楠与上诉人金盛公司签订的《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。根据合同约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还涉案商铺，未经甲方同意逾期返还涉案商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付涉案商铺占用使用费”，故返还到期的涉案商铺的义务主要在金盛公司，金盛公司在涉案商铺到期前仅在涉案商铺所属市场张贴了公告，并无尽到将涉案商铺返还给夏楠的义务。金盛公司虽提出也曾以其他方式联系夏楠，但没有相应的证据证明，本院不予采信。二审期间金盛公司与夏楠均认可夏楠于2017年3月5日收回了商铺，故金盛公司应当向夏楠支付自2017年1月1日起至同年3月5日止的房屋使用费。金盛公司提出房屋使用费应按照实际面积计算的上诉理由无相关证据证明，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭海云代理审判员 许 洁代理审判员 胡天和二〇一七年八月二十九日书 记 员 谢瑄瑄附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”