（2017）苏0706民初3492号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2018-07-12
案件名称
滕海明与王梓丞、连云港盛创房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
滕海明,王梓丞,连云港盛创房地产经纪有限公司,招商银行股份有限公司连云港分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初3492号原告：滕海明，男，1975年2月20日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：朱晓冬、史瑾睿，江苏云港律师事务所律师。被告：王梓丞，男，1993年9月7日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：许海斌，江苏中瀛律师事务所律师。被告：连云港盛创房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区玉兰路秀逸苏杭10栋102室。法定代表人：褚厚强，总经理。委托诉讼代理人：张思明，江苏港通陆桥律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区苍梧路35号山水丽景广场AB楼一、二层。负责人：朱家斌，行长。委托诉讼代理人：许芯，公司职员。原告滕海明与被告王梓丞、连云港盛创房地产经纪有限公司（以下简称盛创公司）、第三人招商银行股份有限公司连云港分行（以下简称招商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告滕海明的委托诉讼代理人朱晓冬、被告王梓丞的委托诉讼代理人许海斌、被告盛创公司的委托诉讼代理人张思明、第三人招商银行的委托诉讼代理人许芯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕海明向本院提出诉讼请求：1.判令被告王梓丞继续履行合同，配合原告履行过户协助义务；2.判令被告盛创公司退还原告中介佣金13800元；3.被告王梓丞承担本案诉讼费用和保全费用。事实与理由：2017年3月2日，原告与两被告签订《房地产买卖协议》和《房地产买卖居间协议》，约定原告购买被告王梓丞位于海州区玉兰路秀逸苏杭小区33号楼1单元1304室房产，总价148万元。当日原告支付了15万元定金，并支付中介费用13800元。《房地产买卖协议》约定，甲方房产证下来后七日内办理过户手续，被告在2017年4月11日房产证办下来，已经具备过户条件，但是因为房价出现上涨，被告王梓丞迟迟不履行协助义务。原告为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，要求被告王梓丞继续履行合同。被告盛创公司作为中介机构收取了13800元佣金，现在因为被告盛创公司违约，按《房地产买卖居间协议》第七条约定，中介佣金应当由违约方承担，被告盛创公司应当退还本次收到原告的13800元佣金。诉讼中，原告申请追加招商银行作为第三人参加诉讼，要求代替被告王梓丞偿还银行贷款，以便于招商银行涤除抵押权，便于原、被告双方买卖合同的继续履行。被告王梓丞辩称，本案原告违约，且缺乏诚信，当庭告知原告，本买卖协议解除，被告不再履行。因涉案房屋银行借款涉及除被告王梓丞以外共同借款人王宽宏，王宽宏不同意该买卖合同，也不同意涉及该房屋的借款合同变动履行，因此被告无法也不能履行买卖合同。被告盛创公司辩称，本案房屋买卖关系，被告盛创公司履行了居间义务，违约等相关权利义务由买卖双方当事人自行承担。原告在事实理由中陈述，中介佣金应当由违约方承担，被告盛创公司在本次房屋买卖中不存在违约行为，佣金应由违约方向守约方直接支付。被告盛创公司收取的佣金与已经履行的居间义务相对等，也不应退还。第三人招商银行辩称，我们依照法院判决，谁来偿还银行贷款我们尊重法院判决，只要偿还贷款就配合履行解押手续。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了《房地产买卖协议书》、收据、《房地产买卖居间协议》、居间费收据、录音、房屋登记信息证明、借款及担保合同等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年3月2日，原告滕海明（买受方，乙方）、被告王梓丞（卖售方，甲方）及盛创公司（见证方）签订《房地产买卖协议》，约定：一、定金的支付方式，1.1乙方对经验看的房地产已充分了解清楚，为表示对盛创公司居间提供的房地产之购买诚意，通过盛创公司向甲方支付意向金壹拾伍万元整。待甲方签收后该笔意向金即转为定金。甲乙双方约定定金总额为人民币壹拾伍万元整。二、买卖房地产的基本情况：2.1.类型：住宅；2.2坐落于连云港市××区××路××小区××室；2.3房地产权证编号：01782013-0095；2.4权利人：王梓丞；2.5建筑面积：146.73平方米；2.6已设立抵押，抵押权人为银行；2.7室内装修情况：毛坯。……三、买卖条件，3.1成交总价款人民币1480000元；3.2房价款的支付方式及交易条件，3.2.1首期房价款：在甲乙双方签订《连云港市房地产买卖合同》后__日内，乙方应直接支付给甲方部分房价款计壹拾伍万元整。该笔款项及本协议第一条所述乙方应付总额共同构成乙方支付给甲方的首期房价款合计人民币叁拾万元整。若该房地产设定有抵押，则甲方应在签订买卖合同后三个工作日内与抵押权人预约还贷时间，并于还贷当日至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额，同时，甲方须在收执从抵押权人处取得的办理该房地产抵押注销手续全部资料原件后三个工作日内办理抵押登记注销手续。3.2.2第二期房价款，乙方通过银行贷款支付甲方人民币1180000元。……在甲方收到上述各期购房款（除尾款外）后3个工作日，甲方向乙方办理交房手续。协议还约定：经甲乙双方协商同意，甲方房产证下来后七日内办理过户手续，乙方的首付根据银行政策调整而调整。协议还就其他内容进行了约定。同日，王梓丞（甲方）、滕海明（乙方）、盛创公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，除了约定上述《房地产买卖协议》约定的定金支付、房屋基本情况、买卖条件外，该协议第七条还约定：甲乙丙三方约定：在《房地产买卖居间协议》签署后，买卖双方考虑到盛创地产之预期利益，一致同意如甲乙双方之任何一方未能履行本协议，导致本次房地产买卖未能最终完成或《连云港市房地产买卖合同》无法签署的，违约方应向盛创地产支付违约金为本次交易完成后盛创地产应收取甲乙双方的居间佣金之和作为对其预期利益之补偿。如果甲乙双方经协商合意解除本协议，致使房屋买卖未能最终完成的，则上述金额应由甲乙双方共同向盛创地产支付。上述协议签订后，原告于2017年3月2日、3月3日分两次共向被告王梓丞支付定金15万元。2017年3月1日，原告向被告盛创公司支付中介费13800元。此后在协议履行过程中，因房屋涨价，被告不配合至房管部门签订正式的备案合同，致《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》未能继续履行。另查明，诉争房屋于2017年3月16日登记在王梓丞个人名下。2015年5月4日，被告王梓丞及其父亲王宽宏与第三人招商银行签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告王梓丞、王宽宏向招商银行贷款60万元用于购买诉争房屋，贷款期限自2015年5月4日起至2020年5月4日止，同时用诉争房屋进行抵押。诉讼中，原告滕海明追加招商银行作为第三人参加诉讼，其表示愿意用剩余购房款代偿被告王梓丞欠招商银行的上述贷款，以便涤除抵押权。招商银行述称，被告王梓丞确实尚欠银行贷款，具体金额每天都有变化，根据法院判决，如果偿还了银行贷款，招商银行愿意配合注销抵押权。还查明，原告滕海明于2017年8月28日将剩余购房款133万元提存在本院。本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》明确约定了房屋的房号、价格、付款方式、交付时间等内容，具有二手房买卖合同的主要内容，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。原告已向被告王梓丞支付定金15万元，已履行了合同约定义务，被告王梓丞应配合原告至房管部门签订正式的备案合同、向招商银行还清贷款、注销房屋抵押权，但被告王梓丞至今未能履行上述义务，致使《房地产买卖协议》未能继续履行，已构成违约。故原告要求继续履行《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因诉争房屋已在王梓丞向招商银行贷款时设定了抵押，只有在该抵押权消灭后，房屋才能进行权利过户，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭。本案诉讼中，原告滕海明为涤除诉争房屋上的抵押权，便于诉争《房地产买卖协议》的继续履行，其愿意用剩余购房款代替被告王梓丞偿还全部银行贷款，并将剩余购房款133万元于2017年8月28日提存在本院。原告滕海明代被告王梓丞向招商银行清偿的欠款，应从其支付的133万元购房款中予以扣除，剩余部分应支付给被告王梓丞。招商银行应在贷款结清后，注销在诉争房屋上设立的抵押权；被告王梓丞应在抵押权注销后将房屋过户至原告滕海明名下。对于被告王梓丞辩称的王宽宏系共同借款人，应当追加王宽宏作为本案第三人的观点，本院认为，诉争房屋所有人为王梓丞个人，王宽宏并非共有人，其仅系借款合同的共同借款人，与本案房屋买卖无关联性，现原告滕海明愿意代其偿还全部借款，并不影响其权利，王梓丞要求追加王宽宏作为本案第三人的观点，本院不予采纳。对于原告主张返还中介费13800元，因被告盛创公司已履行了居间中介义务，且原告也未能提供证据证明盛创公司存在违约情形，原告要求被告盛创公司返还中介费13800元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告滕海明与被告王梓丞、被告连云港盛创房地产经纪有限公司就坐落于海州区秀逸苏杭33号楼1单元1304室房屋签订的《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》继续履行；二、原告滕海明于本判决发生法律效力后十日内向第三人招商银行股份有限公司连云港分行还清被告王梓丞所欠贷款本息（具体数额以该行在清偿之日的明细为准）；三、第三人招商银行股份有限公司连云港分行于上述贷款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；四、被告王梓丞于上述房屋的抵押登记注销后十日内协助原告滕海明将上述房屋产权过户至原告滕海明名下；五、驳回原告滕海明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16894元、保全费5000元，共计21894元，由原告负担294元，由被告王梓丞负担21600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。代理审判员 钱永二〇一七年八月二十九日书 记 员 张冉法律条文和上诉须知一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿期全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。………《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行 关注公众号“”