（2017）川01民终7526号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-30
案件名称
赵刚、成都农村商业银行股份有限公司彭州支行租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵刚,成都农村商业银行股份有限公司彭州支行
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终7526号上诉人（原审被告）：赵刚，男，1961年5月24日出生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：唐荣清，彭州市九尺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：成都农村商业银行股份有限公司彭州支行。经营地：四川省彭州市天彭镇金彭西路*******号。负责人：袁锦年，行长。委托诉讼代理人：李红旗，四川运逵律师事务所律师。上诉人赵刚因与被上诉人成都农村商业银行股份有限公司彭州支行（以下简称农商行彭州支行）屋租赁合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2016）川0182民初2556号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵刚上诉请求：请求二审法院撤销四川省彭州市人民法院（2016）川0182民初2556号民事判决，改判驳回农商行彭州支行全部诉讼请求。事实和理由：双方签订的房屋租赁合同应为无效合同。相关合同系农商行彭州支行提供的格式合同，合同条款未经双方协商。合同签订后，农商行彭州支行借口相关条款有笔误，欺骗收回并将相关内容替换。农商行彭州支行提供的合同相关产权证号是虚构的，与相关房产证登记编号不一致。涉案房屋产权不清，相关房屋土地使用权为公共通道，2005年，赵刚便和彭州市清平信用社和彭州市图书馆协商，自筹资金在通道上搭建了水泥瓦房并改成商铺经营副食品。三方达成共识已经13年，该房一直没有产权。期间租金也是彭州市清平信用社和彭州市图书馆各收取一半。即便农商行彭州支行执意收回房屋，也应支付装修费等费用。农商行彭州支行辩称，本案所涉商铺产权登记在农商行彭州支行名下，登记案号为0434027。涉案权属清楚。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。农商行彭州支行向一审法院起诉请求：请求判令赵刚立即腾退位于彭州市天××大街××号的房屋；判令赵刚支付占用房屋期间的费用18240元，并按日租金80元的二倍向其支付从2016年6月21日起至实际搬离之日止的房屋占用费；判令赵刚支付逾期搬离房屋的违约金2736元，并按照每天24元向其支付从2016年6月20日起至实际搬离之日止的违约金。一审法院认定事实：2015年2月28日，农商行彭州支行与赵刚签订《成都农商银行固定资产（房产）出租合同》，约定农商行彭州支行将其清平分理处至彭州市图书馆之间商铺租赁给赵刚使用，租赁期限1年，自实际交付房屋日起算；房屋年租金28800元。合同第十六条约定“乙方（赵刚）未按本合同约定将租赁物交还甲方的，则每逾期一日，应向甲方（原告）支付月租金1%/天的违约金，并按照日租金的2倍支付实际占用天数的租金。”合同签订后，农商行彭州支行将该门面交由赵刚使用。至农商行彭州支行起诉时，该案涉租赁门面一直由赵刚占有、使用。一审法院认为，房屋所有权证是依法取得房屋的合法所有权，对房屋行使占有、使用、收益和处分等权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。农商行彭州支行向法院提交的房屋所有权证及房产平面图，能够证明其系案涉租赁商铺的所有权人，其享有对案涉租赁商铺的收益、处分等权利。关于案涉租赁合同效力问题。案涉租赁合同系双方签订，赵刚提出该份租赁合同第1-4页系更换过，但未提交相关证据证明，同时该案也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此农商行彭州支行与赵刚于2015年2月28日签订的《成都农商银行固定资产（房产）出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同真实合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。农商行彭州支行向赵刚交付了租赁门面后，已履行了合同约定的义务，赵刚应当按照合同约定按约支付租金并在租赁期限届满后返还租赁房屋。租赁期限届满后，赵刚未按约腾退房屋，应当支付占用期间的费用，同时由于赵刚在租赁期限届满后，未按约腾退租赁房屋属违约，应当承担违约责任，案涉租赁合同约定，赵刚若逾期腾退房屋，应向农商行彭州支行支付违约金，并按照日租金的2倍支付实际占用天数的租金。根据该约定，违约金和按日租金2倍支付实际占用天数租金均含有惩罚性质，实际加大了赵刚的违约责任，应依法予以调整。关于租赁期限问题，合同约定租赁期限为1年，自实际交付房屋日起算，从租赁合同附件一、附件二显示，案涉租赁房屋自2015年2月28日即实际交付，双方亦签字予以认可，因此本案房屋租赁期限实际应为2015年2月28日至2016年2月27日，赵刚应按照月租金1%/天支付违约金，并按照日租金支付实际占用天数的租金，即以24元/天支付从2016年2月28日起至实际搬离之日止的违约金，同时以80元/天支付从2016年2月28日起至实际搬离之日止的房屋占用费。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第九十二条第一款、第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，判决：一、赵刚自判决生效之日起七日内向农商行彭州支行交付位于彭州市天××大街××号中成都商业银行彭州支行清平分理处与彭州市图书馆之间的商铺；二、赵刚自判决生效之日起十日内向农商行彭州支行支付从2016年2月28日至2016年6月20日的房屋占用费9120元，并按照每天80元计算至赵刚实际履行判决第一项之日止；三、赵刚自判决生效之日起十日内向农商行彭州支行支付从2016年2月28日至2016年6月20日的违约金2736元，并按照每天24元计算至赵刚实际履行本判决第一项之日止；四、驳回农商行彭州支行的其他诉讼请求。案件受理费162元，由赵刚承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未向法院提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：1、农商行彭州支行与赵刚签订的《成都农商银行固定资产（房产）出租合同》是否属无效合同；2、若上述合同不属无效合同，赵刚是否应当向农商行彭州支行交付案涉商铺并支付相应的房屋占用费及、违约金。对此，本院做如下评述：关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。也即，法律以例举的方式，明文规定了合同无效的情形。判定合同是否为无效，也应以上述法律明文规定的情形作为判定标准。本案中，案涉《成都农商银行固定资产（房产）出租合同》虽系格式合同，但从其内容看，并无法定无效的情形。赵刚虽主张在签订合同过程中，农商行彭州支行存在欺诈的行为，但未提交证据证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，赵刚应承担举证不能的不利的后果。因此，一审法院认定双方签订《成都农商银行固定资产（房产）出租合同》系合法、有效，对双方具有约束力并无不当。赵刚主张案涉房屋权属不属于农商行彭州支行，且案涉房屋合同编号与产权证编号不一致。但根据农商行彭州支行向法院提交的房屋所有权证及房产平面图，案涉房屋在上述房屋所有权及房产平面图有明确标注，足以证明农商行彭州支行系案涉租赁商铺的所有权人，依法享有对案涉租赁商铺的收益、处分等权利。就案涉房屋合同载明编号与产权证载明编号不一致的问题而言。首先，农商行彭州支行就该问题已作合理说明。其次，即便案涉房屋合同载明编号与产权证载明编号确有不一致的地方。赵刚实际承租案涉房屋并支付相应租金的行为也应视为对双方约定权利义务的认可。综上，赵刚关于案涉合同无效、案涉房屋权属不明等主张无事实依据和法律依据。一审法院根据双方签订的《成都农商银行固定资产（房产）出租合同》关于合同期限、违约责任等明确约定和双方实际履约情况，判决赵刚应当向农商行彭州支行交付案涉商铺并支付相应的房屋占用费及、违约金并无不当。综上所述，赵刚的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费324元，由上诉人赵刚负担。本判决为终审判决。审判长 夏旭东审判员 范艾玓审判员 冯 燕二〇一七年八月二十九日书记员 宋沁蔚 关注公众号“”