（2017）粤0607民初2764号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-13
案件名称
佛山市三水区兆辉房地产有限公司与潘燕梅、邓润生商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市三水区兆辉房地产有限公司,潘燕梅,邓润生
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第三十九条第一款，第四十条；《中华人民共和国担保法》：第三十一条
全文
文书内容广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0607民初2764号原告：佛山市三水区兆辉房地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：梁润池，公司总经理。委托诉讼代理人：申桂树，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁羽妍，广东广立信律师事务所律师。被告：潘燕梅，女，1975年9月9日出生，汉族，住广东省佛山市三水区.被告：邓润生，男，1973年3月10日出生，汉族，住广东省佛山市三水区.原告佛山市三水区兆辉房地产有限公司诉被告潘燕梅、邓润生商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，根据原告的诉讼保全申请，本院查封了被告购买的位于广东省佛山市三水区西南街道文峰西路59号颐澳湾花园十座703的房屋。本案开庭时，原告佛山市三水区兆辉房地产有限公司的委托诉讼代理人梁羽妍到庭参加了诉讼，二被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。事实与理由：2015年8月27日，原告与被告一潘燕梅签订《商品房买卖合同》及补充合同。《商品房买卖合同》约定被告一潘燕梅向原告购买位于佛山市三水区西南街道文峰西路59号颐澳湾花园10座703房（以下简称“该房屋”），房屋价款为505000元，买受人选择按揭贷款方式付款，其中首期款200000元在2015年8月27日支付，余款305000元在2015年9月3日前申请办理银行按揭手续。另补充合同第四条第4款约定：“买受人未能履行其向银行机构应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）令出卖人作为担保责任人承担担保责任而导致的出卖人损失概由买受人承担，同时自银行机构向出卖人发出承担担保责任通知书之日起或出卖人知道买受人逾期付款之日起，视买受人根本违约，出卖人有权解除该合同及本补充合同，买受人须按总房价款的30%向出卖人支付违约金。”2015年9月8日，两被告与中国建设银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称“建行三水支行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440667110-2012-20151073496），约定建行三水支行向两被告提供借款30.5万元用于购房，借款期限180个月，从2015年9月9日至2030年9月9日，两被告提供该房屋作为抵押担保。合同签订后，建行三水支行履行了划款义务，但两被告出现严重拖欠贷款本息的情况。而根据建行三水支行与原告2013年3月7日签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，原告对两被告的贷款承担连带担保责任。因此，建行三水支行将两被告及原告诉至佛山市三水区人民法院，法院经审理作出（2017）粤0607民初852号民事判决，判决两被告向建行三水支行偿还借款本金289263.5元及利息、罚息，向建行三水支行支付律师费21700元，并判决原告对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，建行三水支行申请执行，执行了原告323577元。自原告承担责任后，两被告作为债务人并未偿还给原告。根据《中华人民共和国担保法》第十二条：“已经承担担保责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额”。而且，根据补充合同第四条第4款的约定，被告一潘燕梅应承担总房价款的30%的违约金（即151500元）以及原告的损失（律师费24363.62元）；而被告二邓润生作为被告一潘燕梅的配偶，应对夫妻关系存续期间的债务承担共同清偿责任。因此，为了维护原告合法权益，根据相关法律规定，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法作出支持原告诉讼请求的判决。被告潘燕梅、邓润生未作答辩。经庭审调查，原告提交了商品房买卖合同及补充合同各一份、本院（2017）粤0607民初852号民事判决书一份、原告向本院支付（2017）粤0607执1669号案件执行款323577元的收据一份、原告支付本案律师代理费24363.62元的发票一份以及《代理协议》一份、二被告的婚姻登记资料一份，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联，本院依法予以采信。据此，本院对原告在起诉状中陈述的事实予以确认。本院认为，本案主要涉及以下法律问题。一、原告履行担保责任后的追偿权问题；二、原告能否依照《补充合同》第四条第4项之规定，行使合同解除权；三、原告能否依照补充合同第四条第4项之规定，要求被告按照总房价款的30%支付违约金。四、原告因本案而支付的律师费用是否应该由被告方承担？对此，本院具体分析如下：一、关于追偿权问题。本案中，因被告未按照其与中国建设银行佛山市三水支行签订的《借款合同》的约定，向中国建设银行佛山市三水支行偿还借款。中国建设银行三水支行依照其于2013年3月7日与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，向本院提起诉讼，要求原告承担担保责任。原告依照本院生效的（2017）粤0607民初852号民事判决书于2017年6月8日向本院支付了包括被告所欠借款本金利息在内的执行款323577元，本院实际执行原告317322元。在原告履行担保义务后，原告有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，向被告主张追偿权。原告诉请被告支付代偿款317322元，及从2017年6月8日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率赔偿利息损失的请求，本院予以支持。二、关于原告是否享有合同解除权以及违约金请求权问题。首先，本案中存在两个合同关系，一是原告与被告潘燕梅之间的房屋买卖合同关系，二是被告与中国建设银行佛山三水支行之间的借款合同法律关系。在房屋买卖合同关系中，被告已经履行了全部的付款义务，并不存在合同违约行为。在借款合同法律关系中，被告未按照合同约定，履行还款义务，存在违约行为。其次，原告与中国建设银行佛山三水支行签订的《楼宇抵押合作协议》，签订于2013年3月7日，而原告与被告之间的《商品房买卖合同》以及《补充合同》签订于2015年8月27日，从现有证据看，并无证据证明原告在与被告潘燕梅签订房屋买卖合同时，将其两年前与中国建设银行佛山市三水支行签订的《楼宇抵押合作协议》告知被告，在被告与中国建设银行佛山市三水支行签订的借款合同中，原告也没有以保证人的身份签字，而《商品房买卖合同补充合同》第四条第4项“买受人未能履行其向银行机构应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款），令出卖人作为担保责任人承担担保责任而导致的出卖人损失，概由买受人承担，同时自银行机构向出卖人发出承担担保责任通知之日起，或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，视买受人根本违约，出卖人有权解除该合同及本补充合同，买受人须按总房价款的30%向出卖人支付违约金”之规定，属于附条件解除合同之约定。在该项条件成就时（被告未按期偿还借款，原告履行了担保责任），原告享有合同解除权。但从本案情况来看，被告并不知晓该条件的具体内容，被告对该条件成就时的法律后果，亦缺乏明确预知。而本案中该条件成就的法律后果是，被告不仅应当承担逾期偿还银行贷款的违约责任，还要承担房屋买卖合同中解除合同、支付高额违约金的违约责任，尤其在目前三水区房价上涨的情形下，被告还须承担较大房屋升值损失。法律应遵循常理，当事人只有在知晓合同条款时，才负有诚实履行义务。本案中由于原告未将其二年前与中国建设银行佛山市三水支行之间的《楼宇抵押合作协议》告知被告，被告并不知道其与中国建设银行佛山市三水支行之间的借款合同中还存在原告的担保关系。因此《商品房买卖合同补充合同》第四条第4项之约定，内容不明确，对被告不具有约束力。原告要求解除《商品房买卖合同》以及补充合同，要求被告按照总房价款的30%支付违约金的请求，本院不予支持。三、关于律师费及二被告应否承担连带责任问题。由于本案诉讼，是原告代替被告履行借款合同责任后，而行使追偿权诉讼。原告支付的律师费属于其实际损失，被告应当予以赔偿。原告诉请被告赔偿律师费损失24363.62元的请求，本院予以支持。被告邓润生与被告潘燕梅属于夫妻关系，依法应对本案中的民事责任承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条第一款、第四十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告潘燕梅、邓润生在本判决生效之日起十日内支付原告佛山市三水区兆辉房地产有限公司代偿款317322元，并按中国人民银行同期银行贷款利率赔偿原告佛山市三水区兆辉房地产有限公司自2017年6月8日起至实际付清之日止的利息损失。二、被告潘燕梅、邓润生在本判决生效之日起十日内赔偿原告律师费损失24363.62元。三、驳回原告佛山市三水区兆辉房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取即4425元，保全费2987元，合计7412元，由原告佛山市三水区兆辉房地产有限公司负担2402元，被告潘燕梅、邓润生负担5010元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄凤腾二〇一七年八月二十九日书记员 李 敏6 关注微信公众号“”