（2017）闽0481民初1246号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-26
案件名称
永安市恒元置业有限公司与永安市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书
法院
永安市人民法院
所属地区
永安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
永安市恒元置业有限公司,永安市国土资源局
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初1246号原告：永安市恒元置业有限公司，住所地：永安市新安路216号，统一社会信用代码：9135048178693228XT。法定代表人：陈金曙，职务：董事长。委托诉讼代理人：王秋生，福建众强律师事务所律师。被告：永安市国土资源局，住所地：永安市燕江南路496号，统一社会信用代码：1135048100380442Q。法定代表人：张茂祥，局长。委托诉讼代理人：廖首炊，福建商通律师事务所律师。原告永安市恒元置业有限公司（下简称恒元置业公司）与永安市国土资源局（下简称永安国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。恒元置业公司的委托诉讼代理人王秋生、永安国土局的委托诉讼代理人廖首炊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒元置业公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告逾期交地违约金6599800元；二、被告支付原告利息损失689019.12元；以上1、2项合计7288819.12元。三、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2006年3月23日签订一份《永安市新安大院地块国有土地使用权出让合同》，（永土储出[2006]06号），合同第六条约定，本合同项下标的物的出让价款为人民币73200000元，交款方式为受让人原已缴交的挂牌保证金人民币20000000元即转为本次出让的首期土地出让价款，余款及土地出让契税等相关价款在2006年4月22日前全部交纳。受让人未按约定时间支付土地出让价款等有关价款的，其欠缴部分按每日0.5‰加收违约金。第七条约定交付土地的具体时间如下：第一期：新安大院球场及原东坡宾馆存量地，面积约22800平方米，交地时间为2006年6月22日前。第二期：新安大院西侧及桥西村集体土地，面积约49200平方米，交地时间为2006年12月31日前。第三期：原林保厂拆迁部分及新安大院部分房改房，面积约16300平方米，交地时间为2007年7月31日前。第四期：政府办公部分，面积约44600平方米，交地时间为待位于巴溪湾的216机关安置房建成搬迁后4个月。合同并约定出让人逾期交付地块，出让人按逾期交付土地面积所分摊成交价的每日0.5‰向受让人支付违约金。合同第九、十、十一条还对受让人建设永安市216号机关安置房，出资建设新六路新安大院段，回购商品房等作出约定（详见合同）。合同签订后，原告陆续缴清了土地出让金以及相关履约保证金。但被告并未按合同约定时间交付土地，应承担逾期交付土地的违约责任。原告根据被告逾期交付土地情况，经计算被告应承担的逾期交付土地违约金为22166700元，被告收到原告的《关于“新安大院”地块逾期交地违约金清算的报告》后，作出《关于新安大院地块土地交付的情况说明》提交永安市新安大院拆迁安置工作领导小组审议，情况说明认为可以计算逾期交地违约金的地块及违约金共计12202700元。又根据原告对自己逾期付款应承担的违约金计算，原告应支付被告逾期付款违约金共计5602900元。综上，原告认为在本合同履行过程中双方均存在违约，应根据过错相抵原则进行结算，另本案中原告本可以依法收取被告的逾期交地违约金22166700元，但为了友好妥善解决矛盾与纠纷，原告自愿按被告自认违约金即12202700元计算。所以本案过错相抵后，被告尚应支付原告违约金为6599800元（即1220.27万元-560.29万元=659.98万元）。由于被告未能按期支付违约金，所以应赔偿原告相应的利息损失。永安国土局辩称，一、对原告诉状所称原告逾期付款违约金为5602900元、答辩人逾期交地违约金12202700元，是根据合同约定计算的结果，对该结果答辩人予以确认；二、原告逾期交付拆迁安置房，应当支付逾期交房违约金3443000元：2006年3月23日，原被告双方签订《国有土地使用权出让合同》（永土储出[2006]06号），合同第十一条约定“出让人向竟得者以均价每平方米人民币1450元相对集中（原东坡宾馆地块）回购8500平方米商品房（具体位置、户型、户数、及装饰、设备标准等由出让人提供），具体事宜详见《新安大院地块拆迁安置用房回购合同》……”。《新安大院地块拆迁安置用房回购合同》约定：答辩人向原告回购安置房8500平方米，单价每平方米1450元，总金额12325000元；付款时间为答辩人提供安置房户型、户数之日起十日内支付500000元，原告取得开工许可证后十日内付2000000元，安置房封顶并经监理等确认后十日内付3000000元；交房时间为原告取得安置房建设用地，且答辩人向原告提供安置用房户型、户数之日起12个月；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日，自最后交房期限第二天起至实际交付之日止，原告按答辩人已支付房价款日千分之一支付违约金。2010年6月8日，双方签订《新安大院地块拆迁安置用房补充合同》，第三条内容为：安置房建设周期自2006年10月9日至2007年10月8日，永安市恒元置业有限公司须在规定时间内建成竣工并验收合格交付。安置房于2009年6月26日备案，2009年7月2日后向被拆迁人交付。原告本应于2007年10月8日前交房，但实际可交房时间为2009年6月26日，逾期626天，应按5500000元日千分之一支付违约金3443000元（550*626*1‰）；三、答辩人应支付的逾期交地违约金扣抵原告应支付的逾期付款违约金及逾期交付安置房违约金后的金额为3156800元（逾期交地违约金1220.27万元-逾期付款违约金560.29万元-逾期交房违约金344.30万元=315.68万元。）综上，原告诉请未扣除其逾期交付安置房的违约金，应予扣除。恒元置业公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：证据一：《国有土地使用权出让合同》（永土储出[2006]06号、《关于申请永安市新安路地块土地使用权办理等问题的报告》（福铁建司办发[2006]74号）、《新安大院地块出让补充合同》（永土储出[2006]6号（补）），证明：1、被告将标的物位于永安市新安路西侧新安大院出让给原告，出让价为73200000元；2、合同约定了交付出让款的时间；3、合同约定了交付土地时间；4、合同约定逾期付款和逾期交地的违约责任等内容。证据二：《新安路216号机关安置房建设合同》、《新六路工程建设合同》、《新安大院地块拆迁安置用房回购合同》，证明：原被告双方根据《出让合同》第九、十、十一条约定签订的合同。证据三：《新安大院交地情况说明》、《国有建设用地交地确认书》，证明：被告实际交地时间。证据四：《建设用地批准书》、《土地证》，证明：被告分期交地办证时间。证据五：《关于“新安大院”地块逾期交地违约金清算的报告》、《关于新安大院地块逾期交付事宜的函》、《关于“新安大院”地块土地交付的情况说明》，证明：1、原告发函给被告，要求被告支付逾期交地违约金22166700元；2、被告根据原告的报告，作出情况说明给新安大院拆迁领导小组，认定逾期交地的地块应支付违约金为12202700元。证据六：《关于尽快清算新安大院地块相关违约金的报告》，证明：原告向市政府反映认为原告应支付的违约金为5602900万元，被告应支付原告的违约金为22166700元，并附上计算清单。证据七：建筑工程施工许可证。证据八：永安市人民政府专题会议纪要。永安国土局的质证意见：一、对八份证据的真实性无异议；二、对原告主张被告应付原告逾期交地违约金12202700元、原告应付被告逾期付款违约金5602900元的事实，予以确认；三、《新安路216号机关安置房建设合同》的主体是永安市机关事务管理局与原告，对该合同的建设质量、工期等履行情况、结算等由永安市机关事务管理局与原告进行，被告不对质量、工期等主张权利义务；四、《新六路工程建设合同》主体是永安市建设局与原告，对该合同的建设质量、工期等履行情况、结算等由永安市建设局与原告进行，被告不对质量、工期等主张权利义务；五、对证据八的第四条，虽然明确规定安置房必须在24个月内完成，但并不代表会议纪要可以改变双方签订的安置房回购合同的交房条件和交房时间。会议纪要内容和合同内容如果不一致的，应当以合同的内容为准。因为会议纪要的效力比不上双方签订合同的效力；对证据七的意见为施工许可证和开工令是两个不同的事实，开工令是建设单位向施工单位发出的，不以施工许可证为前提。许可证是行政许可，开工令是民事行为。本案是先开工后办许可证。永安国土局向本院提交如下证据：证据一：《新安大院地块拆迁安置用房回购合同》，证明：1、被告向原告回购安置房8500平方米，单价每平方米1450元，总金额12325000元；2、交房时间为原告取得安置房建设用地，且被告向原告提供安置用房户型、户数之日起12个月；3、出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日，自最后交房期限第二天起至实际交付之日止，原告按被告已支付房价款日千分之一支付违约金。证据二：《新安大院地块拆迁安置用房补充合同》，证明：第三条内容为：安置房建设周期自2006年10月9日至2007年10月8日，永安市恒元置业有限公司须在规定时间内建成竣工并验收合格交付。证据三：《竣工验收备案表》，证明：被告回购的安置房于2009年6月26日备案。证据四：《关于向被拆迁户交房的通知》，证明：2009年7月2日，通知拆迁公司向被拆迁人办理安置房移交手续。恒元置业公司的质证意见：对证据一没有异议；对证据二有异议，补充协议中的建设周期与会议纪要和开工令冲突。建设工期以开工令为准，开工令是2007年10月29日，补充协议要求2007年10月8日完成是不符合客观事实的；对证据三没异议，但被告以备案时间计算违约金不符合计算方式。真正的房屋交房时间应为各部门综合验收时间即2008年10月26日；对证据四没异议，但我们是向被告交房房屋，被告通知拆迁户的时间与我们无关。本案合同是代建设工程内容，我们只是代建设。根据补充协议第二条原告方需经过规划局批准才可以颁发许可证，所以建设工期起始时间应为许可证颁发时间。恒元置业公司与永安国土局提交的证据均具备证据属性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月23日，出让人永安国土局与受让人恒元置业公司签订（永土储出[2006]06号《永安市新安大院地块国有土地使用权出让合同》。合同第六条约定，出让价款为人民币73200000元，交款方式为受让人原已缴交的挂牌保证金人民币20000000元即转为本次出让的首期土地出让价款，余款及土地出让契税等相关价款在2006年4月22日前全部交纳。受让人未按约定时间支付土地出让价款等有关价款的，其欠缴部分按每日0.5‰加收违约金。第七条约定，交付土地的具体时间如下：第一期：新安大院球场及原东坡宾馆存量地，面积约22800平方米，交地时间为2006年6月22日前；第二期：新安大院西侧及桥西村集体土地，面积约49200平方米，交地时间为2006年12月31日前；第三期：原林保厂拆迁部分及新安大院部分房改房，面积约16300平方米，交地时间为2007年7月31日前；第四期：政府办公部分，面积约44600平方米，交地时间为待位于巴溪湾的216机关安置房建成搬迁后4个月。并约定出让人逾期交付地块，出让人按逾期交付地块面积所分摊成交价的每日0.5‰向受让人支付违约金。合同第九、十、十一条还对受让人恒元置业公司建设永安市216号机关安置房无偿交付永安市人民政府、出资建设新六路新安大院段、回购商品房等作出约定。合同第十一条约定，回购商品房的具体事宜详见《新安大院地块拆迁安置用房回购合同》，该合同第八条约定，出卖人恒元置业公司应当在取得安置用房建设用地之日和买受人永安国土局向出卖人提供安置用房户型、户数之日起12月内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条第二项约定，逾期超过30日后，买受人要求出卖人继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人除按日向买受人支付已交付房价款千分之一的违约金外，还须承担买受人因此产生的回迁安置逾期过渡费。2006年12月13日下午，新安大院拆迁安置工作领导小组召集有关人员（包括恒元置业公司、永安国土局派出的代表）研究解决含回购房建设在内的6项问题，并于2006年12月18日出具[2006]83号专题会议纪要。其中第四点指出，按照合同约定恒元置业公司应为回购房的建设主体，且必须在24个月内完成回购房建设，回购房开工建设起始时间以开工令的时间为准。同日，恒元置业公司、永安国土局又签订《新安大院地块拆迁安置用房补充合同》，其中第三条约定，安置房建设周期自2006年10月9日至2007年10月8日，永安市恒元置业有限公司须在规定时间内建成竣工并验收合格交付。2008年12月26日，相关职能部门在竣工验收意见栏签署“同意验收、验收合格，同意交付使用”。工程的竣工验收材料于2009年6月26日备案。另查明，恒元置业公司、永安国土局对永安国土局应承担逾期交地违约金12202700元、恒元置业公司应承担逾期付款违约金5602900元（包括土地出让金、集体土地预约金、新六路履约保证金、216号机关安置房建设履约保证金等款项的逾期缴纳违约金）已达成一致意见，并同意相互抵扣。庭审中，永安国土局没有提起反诉，但恒元置业公司、永安国土局一致同意将恒元置业公司是否逾期交付拆迁安置房的争议与本案诉请共同审理，如果恒元置业公司应当承担违约责任，双方同意与本案诉讼标的作相应抵扣。2017年8月4日，恒元置业公司向本院递交变更诉讼请求申请书，自愿放弃部分诉讼请求，将要求永安国土局支付的逾期交地违约金降为3800000元。本院认为，恒元置业公司是否逾期交付拆迁安置房的争议与本案诉讼标的虽然不属于民诉法规定的可以合并审理的范畴，但恒元置业公司与永安国土局在协商解决本诉关于永安国土局逾期交地的违约责任过程中，已将本应由永安国土局另案起诉或提起反诉解决的、有关恒元置业公司的违约责任问题合并协商解决，并已对恒元置业公司的逾期付款违约责任问题达成一致的解决方案，且双方一致要求在本案中一并处理恒元置业公司是否逾期交付拆迁安置房的争议。鉴于恒元置业公司与永安国土局为化解纠纷已友好地进行了多次协商，对协商解决的事项、包括已达成一致意见或尚存争议的事项，均采取通盘协商解决的方案，故本院从尊重当事人意思自治，有利于化解矛盾纠纷，服务经济社会发展大局角度考虑，支持当事人要求合并审理的请求。本案中，双方当事人尚存争议的焦点问题在于确认拆迁安置房的合同约定交付时间及实际交付时间。本院认为，恒元置业公司与永安国土局所达成的、在本案中作为证据提交的协议均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，合同双方应当依约履行。本院还认为，拆迁安置房的合同约定交付时间应依据《新安大院地块拆迁安置用房补充合同》的约定：1、补充合同第三条对拆迁安置房建设周期作了约定，即自2006年10月9日至2007年10月8日，并约定与原合同不一致之处，以补充合同为准；2、[2006]83号专题会议纪要虽然确定了双方的权利义务关系，并经双方确认，原本对双方也具有约束力，但由于专题会议在先，而补充合同在后，因此，在拆迁安置房建设周期方面，应当依从补充合同的约定，所以，合同约定的交付时间应为2007年10月8日前。在确认拆迁安置房的实际交付时间方面，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（一）项规定，建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；补充合同第三条规定，恒元置业公司须在规定时间（2006年10月9日至2007年10月8日）内建成竣工并验收合格交付。因此，竣工验收合格时间应为实际交付时间，而竣工验收合格时间应当是相关职能部门完成验收签署合格意见的时间，即2008年12月26日，而非验收资料的备案时间。故恒元置业公司逾期交房天数为445天（2007年10月8日至2008年12月26日），计算违约金为2447500元（5500000元×445天×1‰）。因此，永安国土局本应向恒元置业公司支付违约金4152300元（永安国土局逾期交地违约金12202700元－恒元置业公司逾期付款违约金5602900元－恒元置业公司逾期交房违约金2447500元）。恒元置业公司自愿放弃部分诉讼请求，只要求永安国土局支付违约金3800000元，是其对自身权利的处分，因此，永安国土局应当支付的违约金为3800000元。对恒元置业公司要求永安国土局支付利息损失的诉讼请求，因没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告永安市国土资源局应于本判决生效后十日内支付给原告永安市恒元置业有限公司逾期交地违约金人民币3800000元;二、驳回原告永安市恒元置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62822元，减半收取31411元，由永安市恒元置业有限公司负担15000元，永安市国土资源局负担16411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 陈 斌二〇一七年八月二十九日书记员 林永虹附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”