（2017）吉0881民初626号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-26
案件名称
关祥与邹军玉租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
洮南市人民法院
所属地区
洮南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
吉林省洮南市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0881民初626号原告：关祥，男，1970年10月31日出生，汉族，洮南市人，个体，现住洮南市。被告：邹军玉，女，1970年8月8日出生，汉族，洮南市人，工人，现住洮南市。委托诉讼代理人：安娜，女，系吉林飞达律师事务所律师。原告关祥与被告邹军玉租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序开庭进行了审理。本案当事人原告关祥、被告邹军玉及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。关祥向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2016年9月6日签订的房屋租赁合同；2、要求被告返还物品出兑费26000元，返还抵押金5000元，返还未到期租金13000.00元，营业损失与出兑物品使用费相抵。事实和理由：2016年9月6日，原被告签订房屋租赁合同，被告将位于政府家属楼的房屋以出兑的形式租给原告经营小吃部。合同约定物品出兑费26000.00元，租期三年，年租金30000.00元，一年一交，原告交抵押金5000.00元。合同签订后，原告依约交付了全部费用，被告将房屋交与原告，原告已实际经营。日前，在洮南市人民政府开展的拆除违法、违章建筑活动中，被告租赁给原告的87平方米房屋中，有28.75平方米被确认为违章建筑，必须拆除。被告前述违章建筑房屋被拆除，所剩房屋面积无法满足原告继续经营小吃部的规模，现“拆违”执行单位洮南市人民法院已几次通知被告要拆除。被告不但拒绝拆除违章建筑，还拒绝与原告协商解除合同等问题。故原告诉至人民法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告主张的诉求没有相应的证据，应当予以驳回。被告没有收取原告的抵押金，因此不应予返还。同意解除合同，违建部分未在原始合同里，被告只是将房屋租赁给原告，原合同并未体现租赁中含概部分，原告在租赁房屋一直属于营业状态。期间违建部分一直用于存放仓库物品。因此原告所称违建拆除导致营业规模小没有依据。其营业损失也没有相应的证据予以支持。另外出兑费用也不应予返还。根据原告的诉称及被告的答辩，本庭归纳争议焦点：原告的诉求是否应予支持（即被告是否应向原告返还钱、物及营业损失）。原告为证明自己的主张，向法庭出示以下证据：一、租赁合同一份。证明我向被告交的钱数，证明合同签订时间，合同履行时间、出兑费，租金、租赁期限及双方应履行的合同权利义务。经质证，被告对合同的真实性没有异议，对证明的问题有异议，原告没有向被告支付押金，光凭一份租赁合同不能证明原告所要证明的问题。二、照片一组。证明拆除的面积是营业面积。经质证，原告对证据本身没有异议，对证明的问题有异议，不能证明其违建部分给原告造成的具体的经济损失。违建部分不在合同约定之内。三、违建调查表，证明违建拆除的部分。经质证，被告对证据的真实性没有意见，违建是否拆除和原被告之间的租赁合同没有任何关系。为证明自己的主张，被告向法庭出示以下证据:一、合同一份（涉及抵押金的部分勾了）。证明被告没有收到原告的押金5000元。经质证，原告有意见，是被告勾的，当时没有勾，我对这个情况不知情。二、罚款单一份。证实是违建及违建的时间。因为是违建，所以租赁合同不应包含违建部分。经审理查明，2016年9月6日，关祥与邹军玉签订房屋租赁合同书，双方约定邹军玉将位于政府家属楼的房屋以出兑的形式租给关祥。房屋的租期为12个月，自2016年9月6日起至2017年9月5日止，出兑费为26000.00元，每年的租金提前10天交齐。乙方不得转租、转借，如有违约，邹军玉有权解除合同。三年之内邹军玉不给关祥涨房租，如关祥不满三年应向甲方赔偿半年房租。租金为年交，租金为30000.00元。屋内物品如有损坏，由乙方照价赔付。押金5000元，如房屋到期将抵押金退还。现双方因政府拆除违建发生纠纷，双方均同意解除合同，但就解除合同发生的后果产生争议，关祥主张因政府拆除违建减少了营业面积，进而造成了营业损失，因此要求解除合同，并退还出兑费、抵押金及赔偿营业损失10000元。而邹军玉同意解除合同，但不同意关祥的诉求，并否认收到了5000元的抵押金。本院认为，第一、因关祥与邹军玉都同意解除合同，因此关祥与邹军玉签订的房屋租赁合同应予解除。至于什么时间予以解除，考虑到第一年的租赁合同马上到期，并且要给予关祥合理的搬家时间，定于双方第一年的合同到期日（2017年9月5日）解除合同合情合理。第二、关于房屋出兑费的情况，因关祥交的出兑费是三年租赁合同的出兑费，因此邹军玉应向关祥退还两年的房屋出兑费26000元÷3年×2年=17333.33元，关祥向邹军玉退还出兑物品（冰箱、冰柜、展示柜、炸大果子油箱、11个桌子、24个椅子、一个铁架棚、一个地摊炉、一个微波炉、一个封口机）。第三、关于抵押金的问题。因邹军玉是合同的提供者，虽然邹军玉自己的合同上将抵押金的字样勾除，但关祥的合同上却体现了抵押金。因此邹军玉应当提供证据证明关祥的合同上没有勾除抵押金是其疏忽大意与事实不符，否则将承担举证不利的原则，即推定关祥向邹军玉交纳了5000元的抵押金，因此邹军玉应当向关祥退还5000元的抵押金。第四、关祥主张的营业损失问题。虽然邹军玉主张拆除的违建房屋部分不在房屋租赁合同之内，但从合同事实的履行情况来看，违建部分确实也是被关祥使用，因此可认定拆除违建部分给关祥造成了营业损失，但拆除部分具体造成多大损失，无法考证，关祥也没有向法庭提供相应的证据予以证实，因此应驳回关祥这一诉讼请求。综上所述，关祥与邹军玉签订的房屋租赁合同定于2017年9月5日解除，邹军玉向关祥退还出兑费17333.33元及抵押金5000元，关祥向邹军玉退还出兑物品（冰箱、冰柜、展示柜、炸大果子油箱、11个桌子、24个椅子、一个铁架棚、一个地摊炉、一个微波炉、一个封口机），同时驳回关祥的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条之规定，判决如下：一、关祥与邹军玉签订的房屋租赁合同于2017年9月5日解除；二、邹军玉于本判决生效之日立即向关祥退还出兑费17333.33元及抵押金5000元，关祥向邹军玉退还出兑物品（冰箱、冰柜、展示柜、炸大果子油箱、11个桌子、24个椅子、一个铁架棚、一个地摊炉、一个微波炉、一个封口机）；三、驳回关祥的其他诉讼请求。案件受理费900元由邹军玉承担600元，关祥承担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审 判 长 陈洪波审 判 员 李一夫人民陪审员 沈 伟二〇一七年八月二十九日书 记 员 李金龙 百度搜索“”