（2017）川0411民初850号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-10-18
案件名称
四川嘉正房地产开发有限公司与郑维租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市仁和区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川嘉正房地产开发有限公司,郑维
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十八条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
四川省攀枝花市仁和区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0411民初850号原告：四川嘉正房地产开发有限公司，住所地：四川省攀枝花市巴斯箐。法定代表人：郑加飞，董事长。委托诉讼代理人：廖ＸＸ，四川明俐律师事务所律师，执业证号：15104200510732346。被告：郑维，男，1985年5月29日出生，汉族，户籍地：河北省安国市，现暂住四川省攀枝花市。原告四川嘉正房地产开发有限公司与被告郑维租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖ＸＸ、被告郑维等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川嘉正房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《门市租赁合同》，并在判决生效后立即搬出该门市。2.判决被告从2015年1月1日起，按每月租金1000元计算，向原告支付租金至被告搬出门市时止（租金暂时计算至2017年4月30日为2.8万元）。3.判决被告从2015年1月1日起，以应支付租金为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算，向原告支付违约金至租金支付完毕时止（违约金暂计算至2017年4月30日为9200元）。二、三项合计37200元。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告从2010年5月1日起至今租赁原告投资兴建的巴斯箐机电市场4115门市，租金每月1000元。但被告郑维从2015年1月1日起就拖欠原告门市租金，现诉请法院依法判决。被告郑维辩称，同意原告在本案中所主张的事实，且同意原告要求解除合同并退还房屋、及自2015年1月1日起按每月1000元计算至搬出门市时止的租金的诉讼请求。由于没有约定违约金，违约金过高且不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张的事实，向法庭提交的《门市租赁合同》《通知》等证据具有合法性、客观性、关联性，本院对上述证据的证明效力予以确认。本院经审理认定事实如下：：2010年4月26日，四川精益电气有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《门市租赁合同》。合同约定甲方将位于攀枝花市仁和区渡口村巴斯箐社（攀枝花大道南段333号）攀枝花巴斯箐机电市场4115号门市出租给被告使用。合同载明：……第二条租赁期限为22个月，从2010年5月1日起至2011年12月31日止。乙方如在合同期满后需继续租用门市，应在合同期满前两个月内向甲方申请办理续租合同。第三条保证金和租金交纳方式及期限。1.门市租金每月为1000元（人民币大写壹仟零佰零拾零元整），不足一个月按实际居住天数计算。2.乙方租赁门市时，必须向甲方预付保证金1000元（人民币大写壹仟零佰零元整），合同期满退房时，甲方应将保证金全部退还给乙方（违约及损坏房屋设施的除外）。3.门市租金的收取办法：乙方承租前先向甲方交一个季度的租金，以后每季度末的最后十五天内到甲方财务交清下个季度的租金……第六条乙方责任。1.乙方与甲方签订租赁合同后，不得以任何理由和借口拒交或拖欠门市租金，如拒交或拖欠租金，每延迟一日，乙方向甲方支付累计所欠租金总额1%的违约金。乙方如拒交或拖欠租金长达一个月，除应承担违约金外，甲方有权收回所出租的门市……合同签订后，双方均履行了合同义务。被告向原告交纳履约保证金1000元。合同期满，被告继续使用4115门市，2015年1月起，被告欠付租金至今。2016年12月27日、2017年3月1日，攀枝花巴斯箐机电市场通知被告交纳4115门市租金及违约金，逾期将依法向人民法院提起诉讼及解除租赁合同。另，2010年12月6日，四川精益电气有限公司更名为四川嘉正房地产开发有限公司。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。被告承认原告要求解除合同并退还房屋、及自2015年1月1日起按每月1000元计算至搬出门市时止的租金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持,合同解除时间为法院开庭时间即2017年8月29日。当事人争议的焦点：违约金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原被告签订的租赁合同于2011年12月31日届满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原被告签订的合同第六条载明：……乙方与甲方签订租赁合同后，不得以任何理由和借口拒交或拖欠门市租金，如拒交或拖欠租金，每延迟一日，乙方向甲方支付累计所欠租金总额1%的违约金。乙方如拒交或拖欠租金长达一个月，除应承担违约金外，甲方有权收回所出租的门市……现因被告逾期不支付租金超过一个月，已构成根本违约，原告有权按照约定行使合同解除权。合同解除后，被告应向原告支付欠付租金及按照实际使用天数支付合同解除后的房屋使用费，并承担相应的违约责任。原告关于要求被告从2015年1月1日起以应支付租金为基数按银行同期贷款利率的四倍计算违约金至租金支付完毕时止的诉讼请求偏高，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定，本院酌情以按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，被告在庭审中提出违约金过高望予以调整的意见，本院予以采信。被告郑维欠付租金双方约定按季度交纳，计算至2017年8月29日，2015年1月至3月租金为3000元，违约金欠付天数为972天，扣除原告已收取的履约保证金1000元，该时段违约金为240.61元；2015年4月至6月租金为3000元，违约金欠付天数为882天，该时段违约金为323.93元；2015年7月至9月租金为3000元，违约金欠付天数为791天，该时段违约金为286.55元；2015年10月至12月租金为3000元，违约金欠付天数为699天，该时段违约金为250.39元；2016年1月至2017年8月29日止依次计算，自2015年1月起被告郑维累计应支付违约金为1928.45元。综上所述，原被告间签订的《门市租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。因被告逾期不支付租金已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告的诉讼请求部分成立。对于原告的诉讼请求，本院不予支持部分所产生的诉讼费应由原告负担。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十四条第三款、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告四川嘉正房地产开发有限公司与被告郑维巴斯箐机电市场4115门市的租赁关系于2017年8月29日解除，并在本判决生效后10日内被告郑维搬出该门市。二、被告郑维于判决生效后10日内支付原告四川嘉正房地产开发有限公司2015年1月1日至2017年8月29日止的租金31000元（已抵扣原告收取的履约保证金1000元）；2017年8月30日起至被告郑维搬出时止，被告郑维按月租金1000元支付原告四川嘉正房地产开发有限公司4115门市费用。三、被告郑维于判决生效后10日内支付原告四川嘉正房地产开发有限公司违约金1928.45元。四、驳回原告四川嘉正房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元，由原告四川嘉正房地产开发有限公司承担105元，被告郑维承担260元。公告费300元，由被告郑维承担。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于攀枝花市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。审 判 长 赵 谦审 判 员 张玉蓉人民陪审员 穆小红二〇一七年八月二十九日书 记 员 常鸿丽 关注微信公众号“”