（2017）琼0108民初2110号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-11-23
案件名称
海南九鼎置地有限公司与王燕妹、黄可欣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
海口市美兰区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南九鼎置地有限公司,王某,黄某1
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2017）琼0108民初2110号原告：海南九鼎置地有限公司，住所地：海口市美兰区灵山镇琼山大道51号。法定代表人：董默峥，该司董事长。委托诉讼代理人：李蕾，女，该司行政人事主管。委托诉讼代理人：卓祝清，男，该司财务经理。被告：王某，女，1983年4月16日出生，黎族，住海口市。被告：黄某1，女，2008年9月28日出生，黎族，住海口市。法定代理人：王某，女，1983年4月16日出生，黎族，住海口市。原告海南九鼎置地有限公司与被告王某、黄某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卓祝清到庭参加了诉讼。被告王某、黄某1经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海南九鼎置地有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2014年12月25日签订的《海口市商品房买卖合同》；2、被告支付违约金33586.85元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年12月25日与黄某2和被告王某（两者是夫妻关系，因黄某2已于2016年3月14日去世，夫妻育有一女，黄某2父母已分别于2014年6月和2001年8月去世）签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定由原告出售给被告王某位于海口市××区房，该房屋总价款为：671737元。其中，第一期房款201737元应于签订《商品房买卖合同》时当日一次性付清，第二期房款470000元，由被告王某向原告指定的银行办理按揭贷款支付。鉴于被告王某个人原因未能按时付清首付款，原告同意与被告王某于2014年12月25日签订《补充协议》，约定原告向被告王某提供借款130000元用于支付购房首付款，并约定被告王某应于2015年6月25日前及2015年12月25日前分两次向原告偿还借款，每次偿还65000元，共计130000元。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后原告依约履行各项约定义务，并向被告王某提供130000元借款。借款归还期限到期后，原告多次向被告王某发出催告函电，但直至今日，被告王某尚未偿还借款，且第一次和第二次偿还借款已分别逾期645日和462日，已构成严重的违约行为。另因被告王某未及时偿还银行按揭贷款本息，作为贷款的担保人，贷款银行已分3次从原告的保证金账户中扣款共计26859.74元，代被告偿还已到期的按揭贷款本息及罚金（具体月份和金额为：2016年8月30日7534.22元，2016年11月24日8278.13元，2017年3月1日11047.39元），造成原告经济上的损失。原告又于2017年3月21日向被告发出催告函，但直至今日被告仍未履行付款义务。根据双方签订《商品房买卖合同》《海口市商品房买卖合同》附件七之第一项的约定：”如买受人逾期向贷款银行偿还任何贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任代买受人向贷款银行偿还已到期的贷款本息及罚息（如有）的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书之日起7日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起至买受人实际支付之日止，按日计算向出卖人支付出卖人代其偿还金额万分之壹的违约金。如果买受人未在收到缴款通知书之日起日7日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项和本条规定的违约金支付给出卖人，出卖人有权解除买卖合同，且买受人应向出卖人支付该商品房总房款5%的违约金。该商品房已经交付的，出卖人有权收回该商品房另行处理。”。因此，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告王某、黄某1均未答辩。经审理查明，2014年12月25日，原告海南九鼎置地有限公司作为出卖人与案外人黄某2（已故）、被告王某作为买受人共同签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定，买受人购买出卖人投资建设的位于海口市××区房，合同约定建筑面积共81.95平方米，按建筑面积计价，每平方米8196.91元，总金额671737元。出卖人同意买受人通过商业贷款方式付款，第一期房款201737元买受人须在签订《商品房买卖合同》时当日一次性付清，已交定金20000元用于冲抵该期房款，第二期房款470000元，由买受人向出卖人指定的银行办理按揭贷款支付。出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人。合同附件七补充协议约定，出卖人为按揭贷款的买受人承担阶段性贷款担保责任的，在担保期内，如因买受人未及时偿还贷款本息而导致出卖人承担担保责任时，买受人应当向出卖人履行以下义务，如买受人逾期向贷款银行偿还任何贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任代买受人向贷款银行偿还已到期的贷款本息的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书之日起7日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起至买受人实际支付之日止，按日计算向出卖人支付出卖人代其偿还金额万分之一的违约金。如果买受人未在收到缴款通知书之日起7日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项和本条规定的违约金支付给出卖人，出卖人有权解除买卖合同，且买受人应向出卖人支付该商品房总房款5%的违约金。同日，原告还与黄某2、被告王某签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定黄某2、被告王某向原告借款130000元用于支付上述所购买房屋的首付款。黄某2、被告王某当日向原告出具了欠条。上述合同签订后，黄某2、被告王某向原告支付了首付款201737元。后黄某2、被告王某作为借款人，原告作为保证人共同与中国建设银行股份有限公司海南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定黄某2、被告王某向中国建设银行股份有限公司海南省分行贷款470000元用于支付案涉房屋的购房款。后中国建设银行股份有限公司海南省分行将上述贷款发放给了原告。后由于被告未能按约定向贷款银行偿还贷款，贷款银行从原告的保证金账户中扣划资金代黄某2、被告王某偿还贷款。在庭审中，原告确认已与被告办理了涉案房屋的交付手续。2017年3月21日，原告向被告王某发出催告函，要求被告偿还130000元借款以及原告代偿的贷款本息及相应的违约金。但被告未能偿还，原告催讨未果，遂成讼。另查，案外人黄某2与被告王某于2006年8月29日登记结婚，双方于2008年9月28日生育一女即被告黄某1。2016年2月，黄某2因事故死亡，黄某2的父亲张兴全已于2014年6月病故，其母亲黄代梅已于2001年8月病故。本院确认的以上事实有《海口市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、欠条、首付款发票、购房款发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款还款凭证、通知、催告函、结婚证、常住人口登记卡、证明以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可以采信。本院认为，关于涉案《海口市商品房买卖合同》的解除及违约金的计付问题。原告海南九鼎置地有限公司与黄某2、被告王某签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方当事人在平等协商的基础上达成的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力。黄某2去世后，其在上述合同中的权利义务均由其继承人黄某1、王某承继。本案中，黄某2及被告王某已依约向原告支付了全部购房款，履行了商品房买卖合同约定义务，而原告也已将案涉房屋交付给两被告居住使用。虽然合同补充协议约定，如果买受人未在收到缴款通知书之日起7日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项和本条规定的违约金支付给出卖人，出卖人有权解除买卖合同，且买受人应向出卖人支付该商品房总房款5%的违约金。但该约定是关于原、被告与案外人中国建设银行股份有限公司海南省分行履行《个人住房（商业用房）借款合同》过程中，原告代被告偿还贷款后原告行使追偿权的一种约定。与本案原、被告的房屋买卖合同关系不同，属于两个法律关系。在原、被告的《海口市商品房买卖合同》的主要义务已完全履行的情况下，对于原告代被告偿付的贷款，原告可以另案诉讼进行追偿，而不能据此要求解除双方的房屋买卖合同并支付违约金。故原告诉请解除双方签订的《海口市商品房买卖合同》及支付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：驳回原告海南九鼎置地有限公司的诉讼请求。案件受理费10853元，由原告海南九鼎置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长林道勇人民陪审员李运全人民陪审员梁健法官助理莫娇法官助理莫娇书记员吴青芬速录员何克景 关注公众号“”