（2017）闽0921民初2434号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-10-31
案件名称
陈思森与霞浦东方伟业商用置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
霞浦县人民法院
所属地区
霞浦县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈思森,霞浦东方伟业商用置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百六十一条
全文
福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0921民初2434号原告：陈思森，男，1993年6月27日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：陈玉凤，女，1986年4月4日出生，汉族，系陈思增姐姐。被告：霞浦东方伟业商用置业有限公司，住所福建省霞浦县松港街道福宁大道32号百花新村B号楼B-4。法定代表人：张朝华，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘毅，福建建达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洋熠，福建建达律师事务所律师。原告陈思森与被告霞浦东方伟业商用置业有限公司（以下简称东方伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈思森的委托诉讼代理人陈玉凤、被告东方伟业公司的委托诉讼代理人潘毅、陈洋熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈思森向本院提出诉讼请求：1.判令东方伟业公司继续履行合同，向陈思森交付房屋权属证书；2.判令东方伟业公司向陈思森支付逾期交房屋权属证书违约金345098元（自2016年4月1日起至2017年6月8日止）。审理过程中，陈思森撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2015年3月30日，陈思森与东方伟业公司签订《商品房的买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房的买卖合同》约定，陈思森向东方伟业公司购买由其开发的霞浦县松港街道东兴社区九龙商业街东侧东方伟业5幢店铺11商铺，总价款2650519元；该商品房应于2015年12月31日前验收合格并交付使用，东方伟业公司应当在商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人按原合同第十四条第1、2项约定承担违约责任。《商品房的买卖合同》第十四条第二项约定，买受人逾期未取得房屋权属证书，不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金。根据上述约定，东方伟业公司于2015年12月31日交付房屋，买受人应在2016年4月1日前取得房屋权属证书，但东方伟业公司在2017年6月8日才通知买受人领取房屋权属证书，其应支付自2016年4月1日起至2017年6月8日止的逾期办证违约金。东方伟业公司辩称，1.陈思森的不动产权证已在2016年4月1日前办理完毕，其未能及时领证并非东方伟业公司的原因；2.即使存在逾期办证违约金，根据双方《合同补充协议》约定，也应从2017年1月1日起计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、销售不动产统一发票二张、领证通知书，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人的庭审陈述，可认定如下事实：2015年3月30日，陈思森与东方伟业公司签订《商品房的买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房的买卖合同》约定，陈思森向东方伟业公司购买由其开发的霞浦县松港街道东兴社区九龙商业街东侧东方伟业5幢店铺11商铺，总价款2650519元；该房屋应于2015年12月31日前验收合格并交付使用。《商品房的买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人应自逾期之日起按已付购房款的日0.03%向买受人支付违约金。《合同补充协议》约定，如东方伟业公司无法按照原合同约定办理房屋产权证书，经双方协商一致同意变更房屋产权证办理期限，东方伟业公司应当在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记所需资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，出卖人按原合同第十四条约定承担违约责任；自2015年9月9日起签订的商品房买卖合同交房时间为2016年1月7日。上述合同及补充协议签订后，陈思森支付了约定的购房款，东方伟业公司在2017年6月8日之后通知陈思森领取不动产权证。陈思森认可其需交纳房屋面积误差款，并确认其于2017年7月份交纳。本案争议的问题是，房屋买受人逾期领证的原因。对争议的证据和事实，本院认定如下：陈思森向本院提交了证据录音一份，拟证明房屋买受人不能及时领证，系因东方伟业公司未及时履行纳税义务。东方伟业公司质证认为，该录音缺乏合法性，且内容不真实。对录音所涉及的内容是否真实问题，经本院向霞浦县国土资源局调查核实，霞浦县国土资源局向本院复函称，因东方伟业公司未偿还银行贷款，有可能被银行起诉而被法院查封“东方伟业”项目的部分房产，损害部分购房户的利益，同时，因其未及时向地税局缴纳办证所需税款，不具备“东方伟业”项目的不动产权证办理的条件，为了稳定金融秩序，避免群体性事件发生，经霞浦县政府协调，不动产登记中心根据东方伟业公司提供的相关材料预先办理购房户的不动产权证，银行根据该证释放东方伟业公司存在银行的保证金，用于偿还银行贷款和缴纳税款，待东方伟业公司缴纳税款后，向购房户发放不动产权证，东方伟业公司未缴纳税款是其购房户没有及时取得不动产权证的主要原因。陈思森对该复函没有异议。东方伟业公司质证认为，1.法院的询问事项有明显的指导性和倾向性，该证据属于证人证言，证人应当出庭；2.该复函所载内容没有依据，其中有关税收缴纳事项不是国土局有权答复的内容，关于县政府指令停止发放不动产权证的情况，也应由县政府说明。本院分析认为，霞浦县国土资源局的复函，系本院针对录音进行的调查核实，并非证人证言。国土资源局系不动产登记中心的主管部门，最为了解不动产登记的相关事宜，其以国家机关职能部门的身份所述的延期发证原因，应于采信，结合录音资料，能够认定陈思森延期领证系因东方伟业公司未缴纳相关税款所致，本院予以确认。本院认为，陈思森与东方伟业公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。东方伟业公司受领购房款后，没有积极交纳相关税款，到2017年6月8日之后才通知领证，导致陈思森未能在约定期限内取得房屋权属证书，构成违约，应承担约定的违约责任。根据《合同补充协议》的约定，房屋买受人应在2016年12月31日前取得房屋产权证，故东方伟业公司应支付自2017年1月1日起以已付购房款为基数，按日0.03%计算至2017年6月8日的逾期办证违约金，为2650519元×0.03%/日×158日=125635元。陈思森诉请东方伟业公司支付自2016年4月1日起计算的违约金345089元，计算违约金的起始时间有误，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百六十一条规定，判决如下：一、霞浦东方伟业商用置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈思森支付违约金125635元；二、驳回陈思森其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3238元，由陈思森负担1832元，霞浦东方伟业商用置业有限公司负担1406元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员 黄家华二〇一七年八月二十九日书记员 魏艳雯附注：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。二、执行申请提示本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”