（2017）陕0104民初672号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-27
案件名称
李婷与陕西万乐商业管理有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市莲湖区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李婷,陕西万乐商业管理有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条
全文
西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0104民初672号原告（反诉被告）：李婷，女。委托诉讼代理人：辛平，陕西高得律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西万乐商业管理有限责任公司，住所地西安市莲湖区汉城南路西侧旭景新港10号楼5层。法定代表人：温晓春，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢圣君，陕西浩元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏雷，陕西浩元律师事务所律师。原告(反诉被告)李婷与被告(反诉原告)陕西万乐商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李婷之委托诉讼代理人辛平，被告陕西万乐商业管理有限公司之委托诉讼代理人谢圣君、张宏雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李婷向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2014年12月1日签订的《租赁合同》、《管理服务合同》于2016年1月31日解除；2、依法判令被告限期返还原告合同履约保证金、质量保证金15000元；3、判令被告限期返还原告收银台1个、货柜1组、顶灯8个、灯箱1个、发光字1组，共2000元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年12月1日分别签订《租赁合同》、《管理服务合同》。以上合同约定：被告将其位于西安市汉城南路华东万锦城三层3076号营业房（约为23平方米）出租给原告经营童装产品，租赁期限从2014年12月20日至2017年12月19日，而且被告承诺一年之内给原告办理营业执照，至今未办理。被告进一步承诺根据银行POS刷卡交易额度向原告返还0.4%的现金。原告向被告前两年每年应缴纳租金14520元，第三年租金递增10%，租金按年缴纳;综合管理费前两年每年应缴纳14520元，第三年应缴纳综合管理费15972元。原告依约向被告缴纳了当年的租金、综合管理费、履约保证金等共计49320元。合同履行过程中原告一直按约履行，从未违反被告的相关管理制度。2016年年初，原告租赁一年后，被告所管理的商场大楼出现管理混乱、公共安全设施不完善、消防设施不合格（下水管道破裂，楼顶出现裂缝经常漏污水，气味难闻，通风条件差。而且签订合同当日被告多次向原告保证商场大楼三层不会把餐饮业作为招商对象。实际情况是现在的三楼商户中30%都是餐饮行业），被告未尽到应有的管理职责等影响正常经营的情况，被告强制撵走其他商户（其他商户并未出现违反该合同约定的义务），继而商场商户多家空柜、客流量严重减少。原告多次找到被告及其负责人，要求履行正常的管理职责增加客流量等措施，以维护原告的权益。但被告口口声称答应积极履行管理义务，但实际行动从未见效，仍出现上述管理混乱等情况，严重影响原告在合同中享有的权利。2015那年12月份，在原告多次要求被告退还保证金无果的情况下，被告竟指使数名身份不明的人强行将原告等人（当时还有其他商户）围住在被告的5楼办公室，继而对原告等多名商户拳打脚踢，行径及其恶劣。原告多次与被告交涉无果遂起诉至贵院。被告陕西万乐商业管理有限公司辩称，双方签订的《租赁合同》以及《管理服务合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，至今双方没有达成合意予以解除；本案原告单方面违约，不交纳第二年租金及管理费并提出解除合同，没有合同以及法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。关于承租场地调整，依据双方《租赁合同》的第十一条及《管理服务合同》第十二条，双方约定为了维护商场广大经营户的整体利益，商场布局进行调整时，原告应无条件服从商场的调度及安排。本案原告在2015年12月30日前应缴纳第二年租赁费用，原告到期经被告多次催收，迟迟不交；后原告以市场大环境不好，经营亏损为由，不缴纳第二年应付租金及管理费自行撤场，原告不是被告强制要求搬离的。关于装修《租赁合同》第七条有约定，不管原告以任何原因离开都不能拆毁商场的装修，应无偿交给商场。同时因原告拒缴第二年应付租金、管理费并单方面要求解除合同，给被告造成巨大营运损失。据此，被告向法院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告承担欠缴租金的违约金8700元；2、请求判令反诉被告承担因违反合同约定给反诉人造成的营运损失12736元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告李婷辩称，被告所管理的商场大楼出现管理混乱、公共安全设施不完善、消防设施不合格，被告未尽到应有的管理职责等影响正常经营的情况，被告强制撵走其他商户，继而商场商户多家空柜、客流量严重减少。因此这属于被告违约，不存在反诉原告所讲的为了广大商户的整体利益进行商城调整。请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年12月1日分别签订《租赁合同》、《管理服务合同》，合同约定：被告将其位于西安市汉城南路华东万锦城三层3076号营业房（约为23平方米）出租给原告经营童装（happy娃娃），租赁期限从2014年12月20日至2017年12月19日，原告向被告前两年每年应缴纳租金14520元，第三年租金递增10%，租金一年一付，以后每次租赁费用均应提前30天缴纳。原告未按期缴纳租金、费用，每延迟一日，支付欠缴租金、费用1%的违约金，超过三十天未缴纳者，合同终止。同时所交的一切费用不予退还，原告承诺不提任何异议。《管理服务合同》第九条约定原告签订合同时缴纳合同履约保证金和商品质量保证金。合同履行过程中没有违约及没有顾客投诉、产品质量索赔等事由，合同期满30个工作日内无息返还。《租赁合同》第十一条约定及《管理服务合同》第十二条约定：为维护商场内广大经营户的整体利益，商场布局进行调整时，原告应无条件服从商场的调度和安排。《租赁合同》第七条第三款约定合同解除、终止或者退房时，原告不得拆毁装修，应无偿交给被告。原告于签订合同当日付清第一年的租金、管理费、物业费等34320元；交店面履约保证金15000元。2015年12月，原告以市场环境及管理混乱，客流量严重减少为由，向被告提出撤场及退还履约保证金，并未按约定向被告交纳第二年的租赁费用。2016年1月31日，原、被告协商一致，解除双方签订的合同，原告当天撤出市场。原告称其在被告处有收银台1个、货柜1组、顶灯8个、灯箱1个、发光字1组，但未向本院提供证据。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，应受法律保护，原被告均应依法全面、诚实信用的履行。2016年1月30日，原、被告协商一致解除合同，现原告主张双方所签订的房屋租赁合同及管理服务合同已于2016年1月30解除，本院予以支持。保证金的性质是补偿承租人拖欠房屋租金，故原告主张被告返还保证金，本院予以支持，但应扣减其应交纳的房屋租金。原告承租被告营业房至2016年1月30日，但房屋租金交至2015年12月19日，故反诉原告主张反诉被告按合同约定支付租金和管理费，本院予以支持，但计算时间应调整为41天。原告在2015年12月31日前应缴纳第二年租赁费用，原告在合同约定的未按期缴纳租金及管理费用，应承担违约责任。依据合同约定未按期缴纳租金及费用，每延迟一日，支付欠缴租金、费用1%的违约金，该违约金约定过高，应调整为以年息24%计算违约金。原告主张的返还财产，无据，本院依法不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李婷与被告陕西万乐商业管理有限公司签订的《租赁合同》、《管理服务合同》于2016年1月30日解除；二、本判决生效后十日内，被告陕西万乐商业管理有限公司十日内退还原告李婷保证金15000元；三、依法驳回原告李婷的其余诉讼请求；四、本判决生效后，反诉被告李婷支付原告陕西万乐商业管理有限公司房屋租金1631元，管理费1631元；五、本判决生效后，反诉被告李婷支付原告陕西万乐商业管理有限公司违约金783元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由被告陕西万乐商业管理有限公司负担；反诉费168元，由反诉原告陕西万乐商业管理有限公司负担118元，反诉被告李婷负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 成根平二〇一七年八月二十九日书记员 贺 莹 关注公众号“”