（2017）粤0111民初8672号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-13
案件名称
广州领越市场管理有限公司与上海胜涛餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州领越市场管理有限公司,上海胜涛餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初8672号原告：广州领越市场管理有限公司，住所地广州市白云区北太路1633号广州民营科技园科盛路8号配套服务大楼B407房。法定代表人：吴晓亮。委托诉讼代理人：郑燕燕，女，该公司职员。被告：上海胜涛餐饮管理有限公司，住所地上海市闸北区广中西路1207号707室。法定代表人：庄玉莹。原告广州领越市场管理有限公司与被告上海胜涛餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑燕燕到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广州领越市场管理有限公司诉称：2015年1月26日，原告与被告签订了《白云绿地中心租赁合同》及变更补充协议，并在此后陆续签订了变更补充协议二、变更补充协议三、变更补充协议四。根据《租赁合同》及补充协议的约定，原告将坐落于广州市白云区云城西路880号白云绿地中心B102号物业出租给被告，租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止；2016年10月1日至2017年9月30日期间的每月基本租金为40876.5元，被告需在每月5日前向原告缴付当月租金，逾期交付租金等费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金；在原告经营期间，除双方约定的休息日或因恶劣天气无法经营、以及被告因特殊情况向原告书面申请并经原告确认的情况外，被告应当按照合同约定的统一开闭店时间营业，被告违反该约定的，原告有权解除合同、收回租赁物业、没收租赁保证金并要求被告承担违约责任。在租赁合同及补充协议履行过程中，经原告多次催缴，被告至今未向原告支付165452.5元的租金、因逾期交付租金而产生的违约金80156.87元，共计245609.37元。此外，被告在未经原告同意的情况下，于今年2月28日擅自停止营业至今，经原告发函要求恢复正常营业后仍拒不纠正。2017年4月27日，原告向被告寄发《关于板长寿司合同解除的函》，解除原被告之间的合同关系。被告逾期未支付租金及擅自停止营业的行为已经构成违约，原告有权解除双方签订的合同并要求被告支付所欠的租金及违约金。原告的诉讼请求如下：1、双方签订的《白云绿地中心租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、四份补充协议已解除；2、被告向原告支付租金165452.5元；3、被告向原告支付违约金80156.87元（每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之二支付违约金，暂计至2017年5月27日，直至被告支付所有款项为止）；4、本案诉讼费用全部由被告承担。被告上海胜涛餐饮管理有限公司无答辩。经审理查明：2015年1月26日，原告与被告签订《白云绿地中心租赁合同》及变更补充协议，并在此后又签订了《广州市房屋租赁合同》、变更补充协议二、变更补充协议三、变更补充协议四，各份合同及协议的优先层级顺序如下：1、变更补充协议四；2、变更补充协议三；3、变更补充协议二；4、变更补充协议；5、《白云绿地中心租赁合同》；6、《广州市房屋租赁合同》（仅作租赁备案使用）。双方约定原告将坐落于广州市白云区云城西路880号白云绿地中心B102号商铺出租给被告使用；该租赁物被告只作经营之用，经营品牌名称为板长寿司；租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止；2016年10月1日至2017年9月30日期间的每月基本租金为40876.5元；被告需于每月5日前向原告缴付当月租金；被告逾期交付租金、物业管理费及其他费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金；在租赁期内，被告拖欠支付租金、物业管理费及其他费用累计达到30天的，或中断、停止其业务累计超过30天的，原告有权单方面解除合同、收回租赁物、没收租赁保证金并追究被告的违约责任。2015年9月11日，被告向原告出具《商户开业申请书》，申请在2015年9月14日开始试营业。2017年2月28日，涉案商铺停止营业。2017年3月1日，原告向被告邮寄《关于板长寿司提前结束营业的函》，部分内容如下：“我司在2017年2月28日发现贵司在未做任何知会的情况下突然提前结束营业，并将店内的部分桌椅在未做申请的情况下，运出商场。……请贵铺收到此函后立即恢复正常营业状态，并自觉遵守商场的营业时间，否则我司将按合同约定对此行为进行处理。”被告于2017年3月6日收到该函，但涉案商铺未恢复营业。2017年4月18日，原告向被告邮寄《关于板长寿司合同解除的函》，以被告拖欠租金并提前结束营业为由，自本函件发出之日解除双方签订的合同。被告于2017年4月28日收到该函。原告主张被告自开始营业直至2016年11月均按时足额缴交租金，但根据合同约定2016年12月份的租金应为40876.5元，被告仅缴交38930元，之后再没有缴交租金。以上事实，有租赁合同、补充协议、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收报告、商户开业申请书、函及邮寄单、租金欠费明细及当事人陈述等予以证实。本院认为：原告与被告签订的《白云绿地中心租赁合同》及补充协议、《广州房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于解除合同的问题。被告在租赁期间拖欠租金，并自行停止营业，其行为违反了合同约定，并已构成根本违约，原告有权单方面解除合同。原告在经催告被告继续履行合同义务无果后解除合同的行为，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。被告于2017年4月28日收到原告发出的解除合同通知，故双方签订的合同于该日解除。关于拖欠的租金。被告应向原告支付截至解除合同前一日拖欠的租金。根据合同的约定，2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金为40876.5元/月，则2016年12月1日至2017年4月27日的租金为200294.85元（40876.5元/月×4个月＋40876.5元/月÷30天×27天），扣减被告已支付的2016年12月部分租金38930元，被告还应向原告支付拖欠的租金161364.85元（200294.85元－38930元）。关于逾期交付租金的违约金，双方约定每逾期一日，按逾期交付金额的2‰支付违约金。为便于计算，本院以合同解除之日作为违约金的计算分界点，经计算，截至2017年4月28日的违约金为22609.38元[(40876.5元－38930元)×144天×2‰＋40876.5元×（113天＋82天＋54天）×2‰＋40876.5元÷30天×27天×23天×2‰]，2017年4月29日起至实际清偿之日止的违约金以拖欠的租金161364.85元为本金按每日2‰的标准计付，但违约金总金额以本金为限。被告上海胜涛餐饮管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告广州领越市场管理有限公司与被告上海胜涛餐饮管理有限公司签订的《白云绿地中心租赁合同》及四份变更补充协议、《广州市房屋租赁合同》于2017年4月28日解除；二、在本判决生效之日起三日内，被告上海胜涛餐饮管理有限公司向原告广州领越市场管理有限公司支付拖欠的租金161364.85元及违约金（截至2017年4月28日的违约金为22609.38元，2017年4月29日起至实际清偿之日止的违约金以161364.85元为本金按每日2‰的标准计付，违约金总金额以本金为限）；三、驳回原告广州领越市场管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2492元，由广州领越市场管理有限公司负担242元（已交纳），上海胜涛餐饮管理有限公司负担2250元（于本判决生效之日起三日内直接支付给广州领越市场管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一七年八月二十九日书记员 梁国贤 微信公众号“”