（2016）粤0523民初116号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2018-07-18
案件名称
章建彬与陈陆升、陈金家房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南澳县人民法院
所属地区
南澳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章建彬,陈陆升,陈金家
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条
全文
广东省南澳县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0523民初116号原告：章建彬，男，1978年7月23日出生，汉族，住广东省南澳县。委托诉讼代理人：徐兆深，广东执信律师事务所律师。被告：陈陆升，男，1990年4月20日出生，汉族，住广东省南澳县，被告：陈金家（系被告陈陆升之父），男，1968年11月9日出生，汉族，住广东省南澳县，两被告共同委托诉讼代理人：周春明,南澳县法律援助处律师。两被告共同委托诉讼代理人:林兴华，南澳县法律援助处实习律师。原告章建彬与被告陈陆升、陈金家房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月22日受理后，由审判员陈镇洲适用简易程序独任审判，2016年12月19日公开开庭进行了审理。被告陈陆升、陈金家向本院提出鉴定申请。本案依法转为普通程序，于2017年7月26日第二次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人徐兆深，被告陈陆升、陈金家及其委托诉讼代理人林兴华出庭，本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月9日，原告与被告陈陆升签订了《汕头市房地产买卖居间合同》，合同约定：被告将登记在自己名下的位于南澳县后宅镇石厝综合楼504房（面积69.54平方米，房地产权证号为：粤房地权证南字第××号）全套房产以150000元的价格卖给原告，并于2015年11月9日前办理过户交易。合同还约定：如被告违约时应按全额购房款（150000元）以每日0.3%的利息赔偿原告；如双方发生争议，一方向法院起诉的，有关费用及律师费由违约方承担。被告陈金家作为被告陈陆升的担保人在合同上签字，保证被告陈陆升由此产生的一切费用由其承担担保责任。原告于2014年11月9日和2014年11月10日二次支付被告购房定金和购房款共150000元。2015年11月9日，原、被告签订《房地产买卖补充协议》，约定上述买卖合同延期至2016年11月9日，其它条款不变。现已超过办理房屋交易手续多日，但被告陈陆升经原告多次催促，至今仍不愿与原告办理房屋买卖过户手续。特此诉请法院：一、请求判令确认原告与被告陈陆升签订的房屋买卖合同有效；二、请求判令被告陈陆升协助原告办理房屋过户登记手续；三、请求判令被告陈陆升支付原告违约金13500元（从2016年11月9日算至2016年12月9日，以后另计）。四、请求判令被告陈陆升赔付原告律师费8000元；五、请求判令被告陈金家对被告陈陆升应支付的违约金和律师费承担连带清偿责任；六、本案诉讼费由两被告承担。原告对其起诉事实在举证期限内向本院提供如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告具有诉讼主体资格。2、收款收据二单，证明被告陈陆升两次收到原告购房定金和购房款共计150000元。3、《汕头市房地产买卖居间合同》以及《房地产权证》复印件各一份，证明原、被告于2014年11月9日签订《汕头市房地产买卖居间合同》，被告陈陆升同意将登记在自己名下的位于南澳县后宅镇石厝综合楼504号房（房地权证号为：粤房地权证南字第××号）以150000元的价格出售为原告，并对相关事项作了约定。4、《房地产买卖补充协议》复印件一份，证明原被告2015年11月9日签订补充协议，将房屋买卖合同延期至2016年11月9日。5、《申请书》复印件一份，证明原告与被告陈陆升向县住建局申请将上述房地产过户给原告。6、《委托代理合同》复印件及发票原件各一份，证明原告花费8000的律师费用。被告陈金家辩称，一、原告对陈金家的起诉不认同，我是给他借高利贷，用房产做抵押，贷款金额150000元，到手只有141000元，双方约定的月利率2%，利息一直还到2016年4月份，之后因为经济紧张没有还。付还利息时原告没有出具收据，还钱方式有现金也有转账。陈金家曾对原告表示如果没办法支付款项就卖房子还原告，但被告只剩下本案的涉诉房屋一套，同时要做好家庭的工作；二、对原告要求办理过户手续不认可；三、原、被告双方没有房屋买卖关系，所以对原告主张违约金不予认可；四、因为原、被告双方没有房屋买卖关系，所以对原告主张的律师费不予认可。被告陈陆升的答辩意见与被告陈金家一致。被告陈陆升、陈金家对其答辩的事实向本院提供如下证据：1、被告陈陆升身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格。2、被告陈金家身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格。3、谈话录音电子文件一份，证明原、被告之间存在贷款合同，且被告故意不开具收款收据。4、谈话录音内容摘要一份，证明原、被告之间存在贷款合同，且被告故意不开具收款收据。5、陈陆升户口本内页复印件一份，证明原、被告之间不存在房屋买卖合同。6、证人柯某身份证复印件一份，证明证人的身份。7、证人陈某身份证复印件一份，证明证人的身份。8、收款收据复印件十二单，证明原告章建彬与证人柯某存在借贷关系，并由林楚玲代为收取利息。9、《民事起诉状》（章建彬诉柯声俊）复印件一份，证明原告章建彬采用相同手段欺骗他人签订房屋买卖合同。10、《汕头市房地产买卖合同》复印件一份，证明原告章建彬采用相同手段欺骗他人签订房屋买卖合同。11、收款收据复印件一份，证明原告章建彬采用相同手段欺骗他人签署收据。12、证人陈某当庭陈述，被告陈金家是其胞弟，被告陈金家的儿子叫什么名字不清楚，被告陈金家去一个叫什么彬的人借高利贷，让陈某去做担保，被告陈金家拿自己房子做抵押。因太久不清楚什么时间去的，借的好像是150000元。证人陈某看着他们签字贷款，签字的时候证人陈某没有看见房屋买卖合同，原告章建彬没有给证人陈某合同，也没有给被告陈金家合同。13、证人柯某当庭陈述，证人柯某去还原告借款利息的时候，碰到被告也去还利息，所以这个案子不是房屋买卖关系是借贷关系，证人柯某亲眼看见被告拿了钱给一个叫林楚玲。经开庭质证，两被告对原告提供证据1没有异议。证据2有异议，二份收据都是伪造的。证据3中对《汕头市房地产买卖居间合同》有异议，合同中甲方、保证人均不是两被告签字的；对证据3中房地产证没有异议。证据4有异议，是伪造的，没有签订过此协议。证据5有异议，原、被告双方没有房屋买卖关系。证据6有异议，原、被告不是房屋买卖关系，就没有支付律师费、诉讼费的说法。原告对两被告提供的证据1、2、6、7无异议。对证据3、4有异议，谈话录音是陈金家与公司的职员谈话，和原告没有关系，案件是处理房屋买卖关系，录音和本案无关。证据5有异议，不能证明被告所要证明的内容，因为户口本内页和身份证复印件的信息是一样的。证据8有异议，不能证明被告所要证明的内容，柯某的收款收据是向汕头公司借款的利息，和本案没有关系，其中二张收款收据（00562269,00562270）是柯声俊收到章建彬的购房款。证据9有异议，不能证明被告所要证明的内容。证据10、11有异议，不能证明被告所要证明的内容。证据12有异议，证人陈某是被告陈金家的胞兄，其证言没有证明力。证据13有异议，在证人柯某与原告章建彬的另一案件中，被告陈陆升为证人柯某作证，证人柯某与被告陈陆升是利害关系人，其证言没有证明力。上述当事人提交的证据，本院经审查后认为：当事人没有异议的，本院予以采信，有异议的综合认定。经审理查明，2014年11月9日，原告与被告陈陆升签订《汕头市房地产买卖居间合同》，合同约定：被告陈陆升将位于南澳县后宅镇石厝综合楼504房(房地产权证号为：粤房地权证南字第××号)全套房产卖给原告，建筑面积69.54平方米；房屋（包括室内配套设施及配套水电）的价格为150000元，原告于2014年11月9日给付被告陈陆升购房定金9000元，2014年11月10日将剩余141000元给付被告陈陆升；2015年11月9日前，原告与被告陈陆升带齐相关过户手续至所属地办理过户交易；如被告陈陆升违约需赔付按全额购房款以每日0.3%的利息赔偿；2015年11月9日前，被告陈陆升可退回原告购房款150000元给原告，合同解除，被告陈陆升无需支付罚金以及利息；本合同履行过程中如果发生争议，原、被告双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方可依法向人民法院起诉，所产生的有关费用及律师费用均由违约方承担；如被告陈陆升无法执行以上条约，则由被告陈金家作为担保人，由此产生的一切费用及后果，全由担保人承担。合同还对其他事项进行约定。被告陈金家在该合同上担保人处签名，承诺“如若甲方（陈陆升）无法执行以上上述条约，则由陈金家（身份证号码）作为担保人，由此产生的一切费用及后果，全由担保人承担”。2014年11月9日，被告陈陆升向原告出具收到原告9000元收款收据一张，摘由“购买南澳县后宅镇石厝综合楼504号房全套，房地产权证号为：粤房地权证南字第××号之购房定金”。同时，原告与被告陈陆升双方共同签署《申请书》，约定向南澳县住宅与建设局申请办理本案房屋过户手续。次日，被告陈陆升向原告出具收到原告141000元的收款收据一张，摘由“购买南澳县后宅镇石厝综合楼504号房全套，房地产权证号为：粤房地权证南字第××号之购房余款”。被告陈陆升将《房地产权证》原件交给原告存执。2015年11月9日，原告与被告陈陆升签订《房地产买卖补充协议》，协议约定：原告与被告陈陆升2014年11月9日签订《汕头市房地产买卖居间合同》于2015年11月9日到期，双方同意将该合同延期至2016年11月9日，其他条款不变。2014年11月9日至今，原告与被告陈陆升没有办理过户交易。2016年11月22日，原告诉至法院，请求判准上述诉请。另查，被告陈陆升、陈金家于2016年12月19日向本院申请鉴定，要求对《汕头市房地产买卖居间合同》、《房地产买卖补充协议》、《申请书》及《收款收据》文书上“陈陆升”、“陈金家”是否为陈陆升、陈金家二人亲笔签名进行鉴定。嗣后，两被告以无能力支付鉴定费为由申请撤回鉴定申请。又查，2017年6月23日，被告陈陆升、陈金家申请本院调取原告章建彬与被告陈陆升、陈金家签订的借款合同，为查明案件事实，本院依法向原告章建彬进行调查取证，原告章建彬不予认可存执有两被告所称的借款合同。再查，原告委托律师代理本案的代理费8000元。上述事实，有原告的陈述、提供的证据及本院的庭审笔录等予以佐证，足资认定。本院认为，本案系被告将房屋出售给原告，原告支付房屋价款而引起的房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、原告与被告陈陆升之间是民间借款关系还是房屋买卖合同关系；二、被告陈陆升是否承担违约责任以及律师费用；三、被告陈金家是否对被告陈陆升应承担的违约金、律师费用承担连带责任。一、原告与被告陈陆升之间是民间借款关系还是房屋买卖合同关系。经查，原告与被告陈陆升签订《汕头市房地产买卖居间合同》、《申请书》，有原告、被告陈陆升签名确认，被告陈金家也在担保人处签名确认。合同签订当天，被告陈陆升向原告出具收到原告9000元的收款收据，摘由载明“购买南澳县后宅镇石厝综合楼504号房全套，房地产权证号为：粤房地权证南字第××号之购房定金”。次日，被告陈陆升向原告出具收到原告141000元的收款收据，摘由载明“购买南澳县后宅镇石厝综合楼504号房全套，房地产权证号为：粤房地权证南字第××号之购房余款”。同时，被告陈陆升将《房地产权证》原件交给原告存执。被告陈金家也在担保人处签名。由此可见，原告与两被告签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，可认定原告、被告陈陆升签订的房屋买卖合同有效。因此，原告请求确认原告与被告陈陆升签订的房屋买卖合同有效，本院予以支持。而两被告认为与原告发生的是民间借贷的法律关系，并提供相应的证据，首先，两被告对上述相关合同文书中被告的签名均不予认可，并提出鉴定申请，后以无能力支付鉴定费为由撤回鉴定申请。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”。因此，两被告应承担举证不能的法律后果；其次，两被告提供电话录音，经审查，该录音无法确认对话女子是林楚玲。假若该录音对话的女子是林楚玲，但林楚玲与原告均是自然人，本案原告是以个人的名义与两被告签订合同的，两被告未能提供证据证明林楚玲向其收取利息有得到章建彬的授权。至于两被告认为林楚玲是原告设立的汕头市联合投资有限公司的员工，她以公司名义向其收取利息，原告与其公司是二个不同性质的法律主体，二者不能混同。因此，林楚玲或者原告的公司与两被告发生其他经济活动与本案无关联，不属本案审查范围；第三，证人陈某证言中陈述原、被告之间为借贷关系，但对当事人姓名、交易时间、借款金额等内容陈述不清，对自己为被告陈金家的借款提供担保，也未能提供书面证据，且证人陈某为被告陈金家之胞兄。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第五项“证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言”。而且证人陈某的证言又无其他相关证据佐证，因此，证人陈某的证言，未能推翻原告提供的书面证据，本院不予采信；第四、证人柯某证言中陈述看到被告去向林楚玲付还借款利息，同理，关于林楚玲是否收取陈金家的利息不是本案审查范围，本院不予采信。综上所述，原告与被告陈陆升之间是房屋买卖合同关系，而不是民间借贷关系。二、被告陈陆升是否承担违约责任以及律师费用。本案中，合同签订后，原告履行支付购房款的义务，被告陈陆升亦将履行房屋的《房地产权证》原件交给原告存执。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告、被告陈陆升自合同签订至今没有按合同的约定办理房屋过户手续，双方应继续履行，因此，原告章建彬主张被告陈陆升协助原告办理房屋过户登记手续，本院予以支持。此外，原告要求被告陈陆升支付违约金13500元。经审查，原告、被告陈陆升签订合同后，原告已履行支付房屋价款的义务，被告陈陆升亦将《房地产权证》原件交给原告存执。而被告陈陆升在履行合同中是否违约，依原告与被告陈陆升签订的《汕头市房地产买卖居间合同》，双方约定2015年11月9日前，原告与被告陈陆升带齐相关过户手续到所属地办理过户交易。2015年11月9日，原告与被告陈陆升协商同意将房地产买卖合同延期至2016年11月9日。但原告、被告陈陆升均没有去办理房屋过户手续，无法确定是谁的责任。原告未提供被告陈陆升在合同履行过程中应承担违约责任的证据。因此，原告要被告陈陆升承担违约金的请求，本院不予支持。同理，原告要求被告陈陆升承担律师费，由于原告未能提供证据证明被告违约，由此产生的律师费应由其自行承担。三、被告陈金家是否对被告陈陆升应承担的违约金、律师费用承担连带责任。被告陈金家在《汕头市房地产买卖居间合同》虽约定由其承担担保人的责任，但因被告陈陆升在履行合同中没有违约，不用承担违约责任。因此，原告要求被告陈金家对被告陈陆升承担连带责任，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告章建彬与被告陈陆升签订《汕头市房地产买卖居间合同》、《房地产买卖补充协议》有效。二、被告陈陆升应继续履行《汕头市房地产买卖居间合同》的义务，于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告章建彬办理房屋过户手续。三、驳回原告章建彬其他诉讼请求。本案受理费3730元，由原告章建彬负担468元，被告陈陆升负担3262元，被告陈陆升应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 陈镇洲人民陪审员 林悦金人民陪审员 洪伟华二〇一七年八月二十九日书 记 员 胡 佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：