（2017）沪0112民初6619号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-11-28
案件名称
陈菊芳与朱金发确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈菊芳,朱金发
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初6619号原告：陈菊芳，女，1960年6月21日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。被告：朱金发，男，1959年1月13日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。原告陈菊芳与被告朱金发确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理，依法适用简易程序，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘晓枫，被告朱金发及其委托诉讼代理人唐艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈菊芳向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2014年1月30日签订的《房屋买卖合同》为无效合同，应依法予以撤销；2.原告自愿返还被告已付购房款72万元(人民币，下同)；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告原居住在闵行区华漕镇陈家角村陈家角XXX号，因政府征地动迁，原住房拆迁。2013年5月27日，原告与拆迁方上海市闵行区建设用地事务所签订了沪闵征居房补协(2013)华XXX-XXX号《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》，根据该协议，原告分得编号为11-06(10)号XXX室及11-06(20)号XXX室二套房屋，但上述二套房屋至今未建造。2014年1月30日，原、被告双方于签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：被告向原告购买其中的一套编号为11-06(10)号XXX室(二室一厅房屋)，房屋补偿安置结算清单上面积为80.07平方米。合同约定的房屋成交价为180万元，但实际双方约定的成交价为72万元，合同签订后被告支付62万元，留10万元待办理手续时支付。当天，被告将62万元购房款通过银行卡转账方式支付给原告。被告向原告购买的该动迁房目前还不存在，而且取得房屋后，还在三年内不能上市交易，因此，原、被告双方签订的该《房屋买卖合同》系无效合同。而且，合同约定的成交价与实际成交价是不符的，原告仅收到62万元。之后，被告又支付了10万元，合计72万元。另，原告认为房屋买卖合同价格显失公平且存在胁迫的事实，故原告向法院提起诉讼。被告朱金发答辩称：不同意原告诉请。该合同是合法有效的，原告所述情节不符合《合同法》规定的合同无效情形。当时房价仅为每平方米1万至1.5万元左右，由于当时房屋没有建造，所以双方约定价格低于市场价，但并未明显低于市场价格。当时双方约定好，房价为9,000元每平方。由于担心原告反悔，故合同写明是180万元，该合同也是由原告聘请的律师草拟。双方之间真实意思是72万元。虽然该房屋当时未建造，但房屋已经在动迁安置协议中明确，是可期待的，房屋买卖合同并不因此无效。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、房屋买卖合同，证明180万元是当时房屋的公允价格。被告对该证据真实性无异议，但提醒法庭注意该合同的价格是事先拟好的，买方处是空着的。当时双方是谈好房价72万的，被告也对合同上180万元的价格提出过异议。但原告提出年底没有其他空白合同，也无处打印，且如果原告反悔，可以按照180万元赔偿，因此被告在合同上签字。2、动迁安置协议及结算清单，证明原告仅该一套房屋，将上述房屋出售可能会影响原告居住。被告对该证据真实性无异议，但提醒法庭注意该证据可以看出双方买卖的房屋为动迁房，可以证明为何双方约定的价格会低于市场价格。双方约定的房价并非显失公平。3、付款凭证，证明被告支付62万元房款。被告对该证据无异议，确实是签好合同后，被告转账62万给原告的。被告为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：1、原告出具的承诺书，证明房款已经付清，原告不再向被告提出任何房款要求。2、收条，证明72万元只计算了80平方，对于0.07平方未予计算，被告补给了原告4,000元，也写明无论房屋面积出现增加或减少，房款均不再变动。原告对上述两份证据真实性均无异议，但认为承诺书为迫于无奈的情况书写。此外补充说明承诺书除被告外，原告处也有原件，且虽然承诺书写明购房款10万元，但原告只收到4.5万元。本院经审查，认为本案为确认合同无效纠纷，双方应围绕《房屋买卖合同》效力进行举证，因此原告证据1、2真实、合法，且与待证事实相关，本院予以采纳。原告证据3以及被告证据1、2系房屋买卖合同履行阶段的证据，与本案所争议的合同效力问题无关，故本院不予采纳。经审理查明，2013年5月27日，上海市闵行区建设用地事务所(甲方)、上海市闵行区第一房屋征收事务所有限公司(实施单位)与原告陈菊芳(乙方)签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》一份，协议约定：因国家建设需要，本协议所涉房屋坐落的土地已经国家依法征收。……乙方所有的房屋坐落在华漕镇陈家角村陈家角宅XXX号，……乙方选择产权房屋调换方式的，甲方提供期房安置乙方，房屋坐落：1、闵行区11-06(10)号XXX室，房屋建筑面积80.07平方米，总价256,224元。2、闵行区11-06(20)号XXX室，房屋建筑面积119.42平方米，总价478,509.56元。2014年1月30日，原告陈菊芳(卖方、甲方)与被告朱金发(买方、乙方)签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：根据甲方与上海市闵行区建设用地事务所签订的《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》，甲方取得11-06(10)号XXX室及11-06(20)号XXX室二套住房，现甲方因急需资金，并经甲、乙双方协商一致，甲方将其中的11-06(10)号XXX室房屋(二室二厅)出售给乙方，……根据目前的房屋市场价，甲、乙双方确定的该套房屋的成交价为人民币180万元。……双方还就合同的权利义务作了相应约定，但实际双方约定的成交价为72万元。本院认为，原告与被告均系有完全民事权利能力及民事行为能力的成年人，双方于2014年1月30日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属有效。原告所述的合同无效理由有四：一是签订买卖合同时房屋并不存在，且取得房屋后，三年内不得上市交易；二是房屋买卖合同价格明显低于市场价格，显示公平；三是买卖合同系原告在急需用钱，迫于无奈的情况下签订；四是房屋为原告唯一住宅。对此本院认为：对于原告第一项理由，虽然签订买卖合同时房屋尚未建造，但根据《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》，原告为期房补偿，该房屋明确具体，符合合同标的的要求。且房屋建造完成后三年内禁止交易的规定仅仅是禁止产权过户，并不妨碍原、被告就此签订买卖合同，故原告此项理由本院不予采纳；对于原告第二、第三项理由，原告并未对签订合同当时房屋市场价格以及自己签订合同时存在意思表示不自由的状况进行举证，且即便合同存在显失公平、受欺诈、受胁迫的情况，也属于可撤销情形，原告应在知道或者应当知道撤销事由之日起一年行使撤销权。原告在合同签约当时应明知是否存在受欺诈、胁迫或者是否显失公平，但自签约至原告起诉时已近三年，原告始终没有行使撤销权，撤销权消灭。而原告此两项理由亦不符合合同无效的条件，本院不予采纳；对于原告第四项理由，根据安置补偿协议，原告也拥有两套安置房屋，买卖合同出售的并非唯一住宅，且法律并不禁止当事人出售自己唯一房屋，故原告此项理由，本院亦不予采纳。综上，原告诉请确认《房屋买卖合同》无效的理由不符合《合同法》第五十二条关于合同无效的规定，本院对原告诉请均不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈菊芳的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计5,500元，由原告陈菊芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陈洁二〇一七年八月二十九日书记员 张辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自：