（2017）川13民终596号

裁判日期: 2017-08-29

公开日期: 2017-11-09

案件名称

张昭涛、李玉珍与郑红林联合开发建房合同纠纷一案二审民事判决书

法院

四川省南充市中级人民法院

所属地区

四川省南充市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张昭涛,李玉珍,郑红林

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终596号上诉人（原审原告）：张昭涛，曾用名张昭清，男，汉族，生于1942年1月23日，住四川省西充县。上诉人（原审原告）：李玉珍，女，汉族，生于1945年1月22日，住四川省西充县。二上诉人共同委托诉讼代理人：侯谦，四川杉侯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑红林，男，汉族，生于1970年9月25日，住四川省岳池县。上诉人张昭涛、李玉珍因与被上诉人郑红林联合开发建房合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2016）川1325民初1360号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张昭涛及其与李玉珍的共同委托诉讼代理人侯谦到庭参加诉讼，郑红林经公告传唤未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。张昭涛、李玉珍上诉请求,撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，本案一审及二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审程序违法。本案于2016年7月20日开庭审理后，西充县人民法院通知张昭涛、李玉珍在2016年8月8日前补充提交证据，张昭涛、李玉珍在规定时限内补充了大量的新证据，上述证据对案情的查明有重大影响，但合议庭在未开庭审理，未听取张昭涛、李玉珍申辩意见，未对张昭涛、李玉珍补充证据举证质证的情况下，即于2016年11月24日作出判决，属于未审先判。2、一审判决认定事实错误。(1)《房屋拆改建协议》约定，郑红林是“拆改建人”，张昭涛、李玉珍是“被拆迁人”，从协议来看郑红林的义务不仅仅限于“出资”和“拆除旧房重建新房”，而是拆迁还房，而一审判决认定郑红林的义务仅仅是“出资”和“建房”属认定事实错误。(2)本案中的拆迁行为不是私行为，郑红林是西充县大全镇政府为了场镇的改造，招商引资的开发商，该项目被政府列为了“棚户区”改造项目，履行了相关批准手续，拆迁是经乡政府、村委会多次开会动员，由被上诉人郑红林实施，故上诉人并未将“集体土地使用权”交由集体经济组织之外的成员建房。因此一审判决认定被上诉人在上诉人所使用的集体土地上建房属认定事实错误。3、一审存在漏查案件事实。（1）根据《房屋拆改建协议》约定，被上诉人交付的还房应当验收合格并提供房屋质量的验收报告。但被上诉人交付的房屋未经相关职能部门验收合格，工程质量没有县有关职能部门出具的同意意见书证明，房屋面积未经有关职能部门测量，构成了根本违约。对于上述重要事实，一审没有予以查明。（2）根据《房屋拆改建协议》约定，如有违约，应该支付工程总价款的20%违约金，本案中被上诉人郑红林在合同履行中存在根本违约行为，其应当按照协议约定支付工程款总价的20%违约金，但是一审判决没有审查。（3）据上诉人补充举证的2016年7月28日调查西充县大全镇人民政府镇长苏杨《调查记录》、2016年7月28日调查西充县大全镇人大主席谢怀龙《调查记录》等证据，证明本案项目经过了政府相关部门和相关县领导的批示同意，系棚户区改造项目。另据上诉人补充举证的孙先付、ＸＸ建、卢华林、张昭涛等人的《证明》，西充县大全镇政府对本案拆改建项目知情，并由政府的分管领导、相关村委会负责人参与了拆迁工作，从另一角度证明了本案项目由政府主导启动并属于“棚户区”改造项目的事实，而一审法院漏查项目是政府推进的“棚户区”改造项目的案件事实。（4）据上诉人补充举证的2013年4月29日建筑安全检查记录(存根)、2013年12月12日建筑安全检查记录表、2013年1月29日四川省建设行政执法责令暂时停止施工通知书与送达回证、2013年9月13日四川省建设行政执法责令暂时停止施工通知书与送达回证、2013年5月28日西充县住房和城乡规划建设局限期整改通知书(存根)与送达回证、2013年9月18日西充县住房和城乡规划建设局限期整改通知书与送达回证、2013年12月12日西充县住房和城乡规划建设局限期整改通知书与送达回证、2013年12月12日“全江·康桥帝景”现场勘查照片、2013年1月29日建筑安全检查记录、2013年3月13日建筑安全检查记录等证据，证明本案拆改建项目在建设中曾经受到了建设行政主管机关的处理，但相关行政主管机关并未叫停该项目，而是仅责令其完善施工的安全防护条件和相关手续后，同意其继续施工并完工，上述事实与本案拆改建项目列入“棚户区”改造并已获得批准的事实相印证。但是一审漏查本案拆改建项目由相关行政主管机关同意建设的事实。3、一审判决认定上诉人张昭涛、李玉珍与被上诉人郑红林是合作建房关系错误。根据《房屋拆改建协议》约定，上诉人张昭涛、李玉珍根本不参与被上诉人郑红林的经营管理，郑红林是自负盈亏，郑红林通过建造后的新房由其自行销售，价款也是由郑红林全额收取，故上诉人与被上诉人双方不是合作建房关系。上诉人与被上诉人之间并未签订任何房地产联合开发协议，其该项目系政府主导项目，并非双方私行为，一审判决认定“双方实际是非法变相开发房产”无事实根据。4、一审判决存在自相矛盾的地方。一审判决一方面认定张昭涛、李玉珍与郑红林是非法变相开发房产，行为违反国家关于农村土地管理的禁止性规定，因此认定《房屋拆改建协议》为无效合同；另一方面一审判决又判决郑红林拥有涉案地块上除张昭涛、李玉珍主张的房屋外的其他房屋的所有权。5、房屋建设单位出具工程质量合格证、竣工验收报告等是强制性的法定义务，一审判决以“该房屋修建并未取得合法手续”为由，认定被上诉人不承担法定强制义务错误。6、一审适用法律错误。张昭涛、李玉珍主张的是确认合同效力，而一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条属于适用法律错误；本案未涉及土地使用权纠纷，一审判决适用《中华人民共和国土地管理法》第四十三条不当。郑红林未进行答辩。张昭涛、李玉珍向一审法院起诉请求，判令郑红林完善其已交付给张昭涛、李玉珍的位于西充县大全镇“全江·康桥帝景”B幢一楼门面房屋和A幢B单元C楼D号、E号住宅房屋的工程质量合格证、竣工验收报告和面积测量报告，并将上述资料移交给张昭涛、李玉珍；判令郑红林支付违约金44954元；诉讼费由郑红林承担。一审认定的事实，2011年3月27日，郑红林与张昭涛、李玉珍签订《房屋拆改建协议》，约定由郑红林出资在张昭涛、李玉珍所使用的集体土地上拆除旧房重建新房，新房建成后，张昭涛、李玉珍按协议约定享有相应房屋，剩余新修建房屋由郑红林自行处理。协议签订后，郑红林拆除了张昭涛、李玉珍的旧房开始修建新房。从2013年1月29日起，西充县住房和城乡规划建设局以涉案房屋未办理建设工程规划许可证擅自建房、无安全防护措施、无特种作业操作许可证等为由，分别于当年1月29日、4月29日、5月28日、9月13日、9月18日、12月12日向郑红林承建的涉案房屋处送达了《限期整改通知书》、《暂时停止施工通知书》等文书。另查明1991年9月，西充县国土局向李玉珍颁发了“西府集建（91）字第0002XX号”《集体土地建设用地使用证》，载明地号20601045号地块的90.3平方米土地使用权归李玉珍使用。张昭涛与李玉珍系夫妻关系。一审法院认为，本案实则系张昭涛、李玉珍提供土地、郑红林出资修建房屋的合作建房，案涉集体土地建设用地使用证“西府集建（91）字第0002XX号”项下的地块系农村集体所有的土地，其性质是宅基地，依照法律规定该土地只允许使用权人李玉珍在该地块上建造房屋，使用权人不得非法出租、买卖或者变相买卖。张昭涛、李玉珍与郑红林之间签订的《房屋拆改建协议》中约定，新房建成后，张昭涛、李玉珍按协议约定享有相应房屋，剩余新修建房屋由郑红林自行处理。郑红林由此拥有了涉案地块上除张昭涛、李玉珍主张的房屋外的其他房屋的所有权，包括进行处分及收益的权利。由此可见，张昭涛、李玉珍与郑红林双方实际是非法变相开发房产，其行为违反国家关于农村土地管理的禁止性规定，应认定该《房屋拆改建协议》为无效合同。因违约责任是违反有效合同所规定的义务所产生的责任后果，只有在合同有效的情况下才构成违约。故张昭涛、李玉珍主张由郑红林支付其违约金44954元于法无据。同时，张昭涛、李玉珍主张郑红林应完善其已交付给张昭涛、李玉珍的位于西充县大全镇“全江·康桥帝景”A幢一楼门面房屋和A幢B单元C楼D号、E号住宅房屋的工程质量合格证、竣工验收报告和面积测量报告，并将上述资料移交给张昭涛、李玉珍；因农村建房亦需要在建房前先由相关部门核发许可（如规划许可、施工许可等）才能动工修建，而涉案房屋因未办理建设工程规划许可证擅自建房、无安全防护措施、无特种作业操作许可证而被西充县住房和城乡规划建设局限期整改及暂时停止施工，该房屋修建并未取得合法手续，而房屋的工程质量合格证、竣工验收报告等均是对合法建筑的认定，故张昭涛、李玉珍的诉讼主张依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回张昭涛、李玉珍的诉讼请求。案件受理费1450元（张昭涛、李玉珍已预交），由张昭涛、李玉珍承担。二审审理查明，《房屋拆改建协议》约定，甲乙双方共同遵守执行协议，如有违约，按照有关法律、法规、政策的规定承担违约责任，并会工程总价的20%的违约金。另查明，郑红林并非诉争房屋所占用的土地所在的农村集体经济组织成员。张昭涛、李玉珍一方提供调查笔录、录音光盘欲证实诉争房屋的修建纳入了大全镇场镇整体规划，属于棚户区的改造，但该调查笔录、录音光盘不能确实充分的证明张昭涛、李玉珍的这一主张。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，涉案农民集体所有的土地的使用权不得转让用于非农业建设，具体到本案中，从张昭涛、李玉珍与郑红林签订的《房屋拆改建协议》内容看，郑红林在将房屋拆建后除按协议返还给张昭涛、李玉珍的房屋外，对剩余新建成的房屋享有了所有权，包括进行处分和收益的权利，而郑红林对房屋的处分必然包括对房屋所占用的土地的处分，故郑红林实际通过与张昭涛、李玉珍签订《房屋拆改建协议》变相取得了农民集体所有的土地的使用权，诉争房屋占用的农民集体所有的土地实际用于了非农业建设，且郑红林也不是该宗地所在的农村集体经济组织成员，故张昭涛、李玉珍与郑红林之间签订的《房屋拆改建协议》无效，因违约责任是违反有效合同规定的义务所产生的责任后果，只有在合同有效的情况下才有承担违约责任的情形，因此即使《房屋拆改建协议》约定了违约金，但由于案涉《房屋拆改建协议》系无效协议，故张昭涛、李玉珍要求郑红林支付违约金的理由不成立，本院不予支持。张昭涛、李玉珍一方陈述诉争房屋的修建纳入了大全镇场镇整体规划，属于棚户区的改造，但并未提供相关文件、政策等予以证实，且其提供的相关调查笔录和其他证据也均不能证实诉争房屋的修建系棚户区的改造，同时从诉争房屋在修建过程中被停建时行政部门出具的整改通知书看，诉争房屋的修建并未办理规划许可等相关批建手续，故现有证据不能够证实诉争房屋的修建取得了合法的手续。张昭涛、李玉珍要求郑红林交付的工程质量合格证、竣工验收报告和面积测量报告需以建筑物的修建有合法的批建手续为基础，而本案诉争房屋在修建时无合法审批手续，且在本案诉讼过程中亦无证据证实郑红林完善了审批手续，故本院对张昭涛、李玉珍要求郑红林交付工程质量合格证、竣工验收报告和面积测量报告的请求不予支持。综上，张昭涛、李玉珍的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1450元、二审案件受理费1450元，共计2900元，由张昭涛、李玉珍负担。本判决为终审判决。审判长　杨　辉审判员　田　娟审判员　雷发军二〇一七年八月二十九日书记员　陈姗姗 来源：