（2015）东二法民一初字第780号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2018-03-13
案件名称
吴坤和与东莞市厚街镇下汴社区居民委员会建设用地使用权转让合同纠纷一审民事裁定书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴坤和,东莞市厚街镇下汴社区居民委员会,东莞强发制鞋有限公司
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 裁 定 书（2015）东二法民一初字第780号原告：吴坤和，台湾地区居民，男，1964年5月1日出生，住台湾地区台中县，委托诉讼代理人：徐礼田，广东理正明律师事务所律师。被告：东莞市厚街镇下汴社区居民委员会。住所地：广东省东莞市厚街镇下汴村。组织机构代码为K3081826-3。负责人：王任南，该居委会书记。委托代理人：叶建斌，广东顺彰律师事务所律师。委托代理人：林悦敏，广东顺彰律师事务所律师。第三人：东莞强发制鞋有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇下汴村。组织机构代码为61799544-X。法定代表人：吴坤和，该公司董事长。委托代理人：杜昔旭，该公司员工。原告吴坤和诉被告东莞市厚街镇下汴社区居民委员会（以下简称“下汴居委会”）、第三人东莞强发制鞋有限公司(以下简称“强发公司”)建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理，后转换为普通程序，由审判长胡植彬、审判员陈波、人民陪审员李慧霞组成合议庭，于2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告吴坤和的委托诉讼代理人徐礼田、被告下汴居委会的委托诉讼代理人叶建斌，第三人强发公司的委托诉讼代理人杜昔旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴坤和向本院提出诉讼请求：一、被告协助原告将被告名下证号为东府集用（2000）字第1900131504057号、第1900131504058号、第1900131504059号、第1900131504060号、第1900131504061号、第1900131509854号的土地使用权证过户到第三人名下并赔偿原告损失50000元；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1996年4月8日，原告以台湾兴一股份有限公司(以下简称“台湾兴一公司”)名义与被告的前身东莞市厚街镇下汴管理区签订了《转让土地有偿使用权合同书》，双方约定：1.被告将现有一幅约38400平方米的土地转让给原告作工业用地，使用期五十年；2.原告向被告支付土地使用费3552000元，另须按年支付土地升值费每月每平方米0.5元；3.被告应协助原告办理使用权证书；4.土地使用期内原告有继承、转让、更改商号的权利。合同签订后，由原告担任法定代表人的第三人强发公司依约支付了土地转让款项，受让了《转让土地有偿使用权合同书》的权利和义务，并在案涉土地上建造了厂房，但土地使用权依然在被告名下。根据政府政策，案涉土地使用权可以过户到第三人强发公司名下，但被告总拖延过户。因此，为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告下汴居委会辩称，一、本案起诉的主体不当。吴坤和作为原告，其诉求将下汴居委会名下证号（2000）字第1900131504057号、第1900131504058号、第1900131504059号、第1900131504060号、第1900131504061号、第1900131509854号的土地使用权证过户至强发公司名下，可见吴坤和并非该诉讼请求的相对方，与该项诉讼请求有直接利害关系的应为本案第三人，而本案中强发公司作为第三人并未提出任何诉求，即该项诉讼请求违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，吴坤和为了达到立案目的随意添加赔偿原告50000元的诉求并未阐述原因，故吴坤和并非本案适格原告，法院应当驳回其起诉。二、案涉合同应属无效，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但符合土地利用总体规划并取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。案涉土地为农民集体所有，且本案不存在上述法律规定的例外情形，故依法不得转让；另外本案土地取得形式为划拨，根据前法第五十九条规定以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条的规定，本案未有证据显示案涉以划拨方式取得土地使用权已经经过市、县人民政府土地管理部门批准，故案涉转让合同应属无效合同，应按《中华人民共和国合同法》第五十八条规定处理案涉土地及相关款项。三、如合同有效，实际应为租赁合同，理由如下：1.合同双方约定使用期限为五十年；2.除收取土地使用费（该费用实际为一次性收取五十年的部分租金）外，另需每月收取名为土地升值费的款项，该款项实际为租金的组成部分；3.案涉合同双方约定“乙方使用期满其所有建筑物不得拆除，不作价归甲方所有……期满后有第一续期优先权”，此项约定亦符合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定；4.根据强发公司提交的房地产权证，证书上亦明确记载为“租地建房”。因此下汴居委会认为案涉合同实际为租赁合同，故合同中关于协助办理土地使用权的约定应属无效条款，若案涉土地使用权亦过户至他人名下，那么案涉合同中约定每月收取名为土地升值费的款项就无人继续支付，且案涉土地约定的使用期限届满后，下汴居委会也无法取回土地及地上建筑物，此情况与签订案涉合同书的初衷相违背。第三人强发公司述称，下汴居委会名下证号（2000）字第1900131504057号、第1900131504058号、第1900131504059号、第1900131504060号、第1900131504061号、第1900131509854号的土地使用权证所涉及的土地，目前强发公司已在上面建设厂房宿舍并取得房产证。根据《广东省集体建设用地使用权管理办理办法》、《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》的相关规定，案涉土地已更名至强发公司名下。请求法院支持原告的请求，维护第三人合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：一、1996年4月8日，东莞市厚街镇下汴管理区（以下简称“下汴管理区”）作为合同甲方，与（台湾）兴一股份有限公司（以下简称“兴一公司”）作为合同乙方签订了一份《转让土地有偿使用权合同书》及补充协议，约定：甲方将一幅面积约38400平方米（160米×240米）的土地转让给乙方做工业用地使用，使用期为50年，即由1996年7月1日至2046年6月30日止，转让费用为3552000元；从签订合同之日起，甲方每月收取乙方土地升值费每平方米五角，五十年内不增收土地升值费，升值费每半年收取一次，均在当年一月收取上半年，七月收取下半年；甲方应协助乙方办理土地使用证，房地产证件及兴建的手续，其一切费用均由乙方负责。该合同乙方一栏落款处为（台湾）兴一股份有限公司，签约人为本案的原告吴坤和，但未加盖兴一公司的公章。原告主张由其担任法定代表人的强发公司在上述合同书签署之后支付了土地转让款项，但根据其提供的收款收据显示，支付土地转让款、土地管理费、土地补偿款、罚款等费用的付款方包括“兴一公司”、“兴泰鞋业厂”、“宏国手袋厂”、“东莞强发制鞋有限公司”、“强发鞋厂”等主体。被告确认已经收到全部的土地转让费用。二、原告及第三人均主张案涉地块对应的是被告名下证号为东府集用（2000）字第1900131504057号、第1900131504058号、第1900131504059号、第1900131504060号、第1900131504061号、第1900131509854号的土地，并提交了集体土地使用证（其中五个证件有原件，至于另一个证件的原件，原告称系被告以换证的名义取回）予以证明。被告则称前述集体土地使用证并未标注详细的地址，且系国土部门的数字化标图，故无法核实案涉《转让土地有偿使用权合同书》所涉地块是否与集体土地使用证所指向的地块一致。三、2000年5月，强发公司在案涉土地上建设了办公楼、厂房及宿舍等建筑，并办理了房地产权证，证件“附记”一栏盖有“租地建房”的文字章。2015年3月2日，兴一公司出具了一份公证的证明，载明“兹证明1996年4月8日吴坤和以我名义与东莞市厚街镇下汴管理区签订的《转让土地有偿使用权合同书》，但未在我公司报备，且未加盖我公司印章。该《转让土地有偿使用合同书》实际付款人及权利义务享有者为吴坤和及其任法定代表人的东莞强发制鞋有限公司。我公司对吴坤和要求东莞市厚街下汴社区居民委员会将案涉土地使用权证过户至东莞强发制鞋有限公司名下不持异议。”原告称签订《转让土地有偿使用合同书》及补充协议时其为兴一公司的股东，由于当时原告来东莞发展需要买地建企业，囿于政策原因不能以个人名义购买土地，故借用了兴一公司的名义，但事实上该合同的履行主体系原告。经查，吴坤和为兴一公司的董事。四、强发公司为外国法人独资设立的有限责任公司，其法定代表人为本案原告吴坤和。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，现原告基于案涉《转让土地有偿使用权合同书》中合同相对人权利要求被告协助办理过户手续，对此本院分析如下：其一，案涉《转让土地有偿使用合同书》列明的合同相对方为兴一公司，而原告吴坤和仅以签约人的身份在合同上签名，且吴坤和又作为兴一的董事，故从合同的表面形式来看，原告仅为签约代表，合同的相对方应为兴一公司而非原告。其二，虽然兴一公司出具证明称案涉合同与其无关，但该证明的性质同证人证言，现兴一公司并未出庭作证，且吴坤和又作为兴一公司的董事，与兴一公司之间存在利害关系，故该证明的真实性存疑。若该证明属实，则意味着吴坤和可能构成无权代理的情形，其亦无权基于案涉合同书约定要求被告履行合同义务。其三，从合同的履行情况来看，支付案涉合同书所涉款项的主体为“兴一公司”、“兴泰鞋业厂”、“宏国手袋厂”、“东莞强发制鞋有限公司”、“强发鞋厂”等企业，而非原告吴坤和，在案涉土地上建设房屋的主体亦为第三人强发公司，虽然吴坤和系强发公司的法定代表人，但在法律概念上，强发公司的行为并不等同于其法定代表人的行为，故从案涉证据不能推断吴坤和为案涉合同的实际履行主体。其四，从被告开具收款收据以及答辩的情况来看，被告始终不认可吴坤和作为合同的相对方，在原告未能充分举证证明其为实际的合同相对人且为被告所知晓的情况下，原告不能仅以“签约人”一栏的签名即取得合同权利。综上，本院认为原告并不能证明其为案涉合同的相对人，现其基于合同约定要求被告履行合同义务，属于诉讼主体不适格的情形，本院依法驳回其起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告吴坤和的起诉。如不服本裁定，原告吴坤和可在裁定书送达之日起三十日内，被告及第三人可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 胡植彬审 判 员 陈 波人民陪审员 李慧霞二〇一七年八月二十九日书 记 员 香建霞 来源：百度搜索“”