（2017）鄂01民终3547号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2018-07-12
案件名称
张虹、武汉交发物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张虹,武汉交发物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3547号上诉人（原审被告）：张虹，女，1972年11月22日出生，汉族，武汉市人，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：蔡春，湖北元申律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓力，湖北元申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉交发物业管理有限责任公司，住所地:武汉市江岸区三眼桥四村260号海虹锦都2栋1层4室。法定代表人：张再兰，董事长。委托诉讼代理人：张伟，湖北维力律师事务所律师。上诉人张虹因与被上诉人武汉交发物业管理有限责任公司（以下简称交发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。张虹上诉请求：1、撤销（2017）鄂0103民初434号民事判决，依法改判驳回交发物业公司的全部诉讼请求；2、判令交发物业公司承担本案的全部一、二审诉讼费用。事实和理由：武汉市海虹景小区业主委员会与交发物业公司签订的《海虹景物业服务合同》于2015年12月31日到期，武汉市海虹景小区第二届业主委员会（以下简称业委会）两次发函告知交发物业公司合同终止，向业委会移交全部相关资料，交发物业公司不仅拒绝移交相关资料并且妨碍业主大会选聘新的物业公司。原审判决适用法律错误。交发物业公司答辩称，交发物业公司未收到业委会的函件，业委会不能代表业主大会终止物业服务合同，交发物业公司仍在武汉市海虹景小区提供物业服务，请求驳回上诉，维持原判。交发物业公司向一审法院起诉请求：1、张虹向交发物业公司支付物业服务费1664元；2、张虹向交发物业公司支付律师费800元；3、张虹承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月31日，武汉市海虹景小区业主大会业主委员会与交发物业公司签订了《海虹景物业服务合同》，合同约定：交发物业公司为海虹景小区提供物业服务，合同期限为叁年，自2013年1月1日至2015年12月31日。服务内容包括：（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护和安全协防。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.30元/平方米/月，商业物业2元/平方米/月，车库物业1.56元/平方米/月，业主按半年交纳物业服务费，每次交费的时间为每个缴费周期的第一个月的10日前。业主违反本合同约定，经交发物业公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日加收滞纳物业费等费用万分之五的滞纳金的标准向交发物业公司支付违约金。合同第二十条约定，合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，交发物业公司有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。交发物业公司同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。交发物业公司不同意继续提供服务，本合同期满即自行终止。另查明，张虹系海虹景小区4栋1单元201室业主,该房屋建筑面积为106.68平方米。截止2016年12月31日，张虹尚欠2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费共计1664元（106.68*1.3*12=1664元）。再查明，业委会于2015年11月3日向交发物业公司发出《联系函》，载明“贵司与海虹景小区签订的《物业服务合同》于2015年12月31日到期，物业服务合同即将终止，为了提高小区服务水平，业委会决定选聘物业公司。为利于小区管理，保护业主合法收益，请贵司在2015年11月15日前向业委会提交以下资料：一、本小区内公共区域收益的账目明细及支出单据；二、本小区维修金账户余额，并向小区业委会提供相应对账单；三、提供本小区35部电梯历年所有电梯检测报告。”。该联系函于同日送达给武汉市江汉区唐家墩街新村社区居民委员会。同年11月17日，业委会又给交发物业公司发出《联系函》，载明“海虹景业委会于2015年11月1日发函告知，贵司签收后对我方来函置之不理。海虹景小区业委会现正式通知贵司，自2016年1月1日起，不再与贵司签定物业管理委托合同，解除双方的委托关系”。还查明，《物业服务合同》于2015年12月31日到期后，双方未续签合同。武汉市江汉区唐家墩街新村社区居民委员会证实，交发物业公司自2005年海虹景小区交付使用之日起，一直承担该小区的物业服务工作至今。一审法院认为，武汉市海虹景小区业主大会业主委员会与交发物业公司签订的《海虹景物业服务合同》，系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同对该小区全体业主均有约束力。依照合同第二十条约定，合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，交发物业公司有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。交发物业公司同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。本案中，双方合同期限届满后，张虹未提供业主大会作出选聘或续聘决定的证据，且交发物业公司一直为该小区提供物业服务。因此，双方签订的合同自动延续。交发物业公司为该小区提供了物业服务，张虹作为小区业主，应依约缴纳物业服务费。合同履行中，张虹拖欠交发物业公司物业服务费，经催要仍不缴纳，已构成违约，应当向交发物业公司承担违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，业委会向交发物业公司发函，要求交发物业公司提交相关资料，并未要求交发物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房，且新村社区居委会证实交发物业公司至今仍在为该小区提供物业服务。因此，张虹称物业合同届满后交发物业公司无权主张物业费的抗辩理由，没有法律依据。张虹称房屋从收房开始都存在漏水及下水道倒灌等情况，交发物业公司得知后尽了维修义务，且张虹在合同期内一直在按期缴纳物业费，故张虹现以此为由拒交物业费，于法无据。交发物业公司主张张虹承担律师费，未提供其实际支出的相关证据，应承担举证不能的法律后果。综上所述，交发物业公司要求张虹支付物业服务费的诉讼请求，具有合同和法律依据，法院予以支持。交发物业公司要求张虹承担律师费的诉讼请求，未提供证据证实，法院不予支持。对于张虹称双方合同终止后交发物业公司无权主张物业费及下水道倒灌等拒交物业费的抗辩理由，于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决:一、张虹向交发物业公司支付物业服务费1664元；二、驳回交发物业公司的其他诉讼请求。上述款项，于判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费25元，由交发物业公司负担8元，张虹负担17元。二审中，当事人没有提交新证据。原审判决认定的事实属实。本院认为，张虹作为武汉海虹景小区的业主，武汉海虹景业主委员会与交发物业公司签订的《物业合同》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《物业合同》对业主张虹具有约束力。关于期限届满选择权的问题。根据《物业合同》第二十条第一款约定“合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务”、第二款约定“乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的约定，合同期限届满后，物业企业享有选择权的前提条件是，业委会尚未作出选聘或续聘决定。本案中，张虹并未提供二届业委会作出选聘或续聘决定，交发物业公司即享有选择权继续提供服务的行为，符合《物业合同》的约定。关于届满后仍否提供服务的问题。本案中，《物业合同》约定的期限届满后，交发物业公司依约选择继续提供服务，结合2017年3月30日辖区居委会的证明，交发物业公司自2005年小区交付使用至今仍服务于小区，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，张虹对异议交发物业公司自期限届满后仍提供服务的事实，负有举证证明责任。因张虹未提供足以反驳的相反证据，一审判决认定交发物业公司继续提供服务，符合上述司法解释第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定。张虹提出一审判决未认定物业服务合同届满前提供服务存在隐患和认定物业服务合同届满后交发物业公司仍为业主提供服务以及以未提供选聘或续聘决定的证据为由均属于认定事实不清的主张，缺乏证据证明，本院不予支持。关于存否拒绝退出、移交情形的问题。本案中，业委会向交发物业公司发出的二份《联系函》，其内容所涉的只是让交发物业公司提交相关资料和通知其解除合同、办理交接准备工作，并未提出交发物业公司退出的要求，换言之，本案适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的情形并不成就。张虹提出一审判决错误诠释相关的司法解释属于适用法律错误的主张，缺乏证据证明，本院不予支持。综上，张虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张虹负担。本判决为终审判决。审判长 魏 兰审判员 汤晓峰审判员 张 剑二〇一七年八月二十九日书记员 王丹红 百度搜索“”