（2017）苏民申2069号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-11-25
案件名称
叶福林与朱强、江志佐等房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
叶福林,朱强,江志佐,郝嵩,扬州北奥房地产开发有限公司,胡玉龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏民申2069号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：叶福林，女，1957年8月20日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：洪时华（系叶福林丈夫），男，1954年7月29日出生，汉族，住江苏省宝应县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱强，男，1968年4月12日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：张伟峰，江苏宝宜律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：江志佐，男，1966年2月27日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：张伟峰，江苏宝宜律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郝嵩，男，1969年10月15日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：张伟峰，江苏宝宜律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：扬州北奥房地产开发有限公司，住所地在江苏省宝应县安宜镇汽车站南首。法定代表人：焦孝平，该公司总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡玉龙，男，1965年12月25日出生，汉族，住江苏省宝应县，现羁押于南通监狱。再审申请人叶福林因与被申请人朱强、江志佐、郝嵩、胡玉龙、扬州北奥房地产开发有限公司(以下简称北奥公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院(2016)苏10民终1001号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。叶福林申请再审称，（一）一审判决、二审裁定认定案涉29万元并非购房款错误。1.一、二审以叶福林在公安机关的陈述作为依据错误。（1）该笔录在叶福林到达公安机关前就已经制作好，叶福林对笔录内容提出异议，公安机关人员威胁叶福林不签名就拿不到钱，叶福林被迫在笔录上签名。（2）该笔录内容漏洞百出，当时只有一名公安机关人员在场，没有另外一个人。（3）公安机关制作笔录时应有同步录音录像，叶福林申请二审法院予以调查，未被采纳。2.一、二审认定叶福林在诸如交房等事项并不明确的情况下将29万元现金交给胡玉龙购房，与交易习惯不符错误。（1）叶福林将现金交给胡玉龙，由胡玉龙出具购房款的收条符合房屋买卖的习惯。①叶福林事前对购房做了认真审查和调查，胡玉龙与朱强、江志佐、郝嵩等人合伙，挂靠北奥公司从事开发。②在宝应县当时有类似的习惯，甚至其他人还没有像叶福林一样查看如此多的材料。③胡玉龙出具给叶福林的虽然是收条，但包含单门独院等内容，因此不能否认叶福林所交的29万元不是购房款。（2）如果不是为了购房，叶福林也不会将29万元交给胡玉龙。（3）对于交付给胡玉龙29万元的现金来源，叶福林说明了情况，叶福林一家是做生意的，就其经济能力和状况持有29万元现款是正常不过的。（4）洪时华与其妻叶福明在29万元的来源陈述基本一致，不存在根本性的矛盾。3.一、二审以胡玉龙构成犯罪的23名受害人当中不含有叶福林，即认定案涉29万元不是购房款错误。（1）23名受害人交给胡玉龙的是购房款，而叶福林交给胡玉龙的是购房定金。（2）叶福林向公安机关报案，公安机关认为其与胡玉龙之间系合伙人及挂靠经营民事纠纷未予立案。4.一审判决、二审裁定认定，胡玉龙签订的《合作开发协议》约定“有关重大决策应由各方过半数通过方可生效，即使胡玉龙有出售商品房的意思表示，也是其个人的意思，无法代表合伙人的意思”，加之工程未开工，出售房产条件尚未具备，且胡玉龙称收取叶福林29万元款用于偿还债务，故胡玉龙与叶福林间系借贷关系。此理由牵强附会，不符合法律规定。（1）《合作开发协议》约定，胡玉龙负责项目全面工作，其余各方配合其工作。故胡玉龙系该项目负责人，也是合伙的负责人，叶福林有理由相信胡玉龙有权代表合伙人出售房屋。（2）即使胡玉龙超越《合作开发协议》约定的权利向叶福林售房，此也不能对抗第三人，仅仅其他合伙人可以向胡玉龙追责。（3）如果胡玉龙不出事，后续与叶福林进一步完善购房手续应该没问题。即使胡玉龙违规开发，也不影响叶福林交款的性质和目的。（4）胡玉龙称收取叶福林的款用于偿还债务，无相应证据证实。5.一审判决、二审裁定认定胡玉龙收取叶福林款的行为并非履行合伙事宜，所收款项也未用于合伙项目开发，故朱强、江志佐、郝嵩对叶福林主张的29万元没有偿还义务错误。（1）无证据证明胡玉龙收取的款项未用于合伙项目开发。（2）即使胡玉龙将收取的款挪用侵占，也无法改变叶福林交款的性质和目的。（3）无证据证明叶福林交的购房定金与合伙事务及合伙团体没有关系。6.北奥公司系开发宝应氾水镇东园居委会邓庄组地块（即怡家花园项目）的被挂靠单位，一审判决、二审裁定认定其不承担责任错误。（1）根据书证效力大于口供的原则，胡玉龙在收条上写明是购房定金，其在法庭询问时称此为借款，完全不是事实。（2）北奥公司允许他人挂靠获利，应承担法律后果和风险。7.叶福林支付的款项性质即使开始是借款，但后来已变更为购房定金，且转变完全合法。（二）一审判决、二审裁定将合伙债务认定为胡玉龙个人债务，将叶福林所交款性质认定为借款，适用法律错误。（三）一审判决、二审裁定应适用《中华人民共和国合伙企业法》而未适用。为此请求再审。朱强、江志佐、郝嵩、北奥公司提交意见称，（一）一审判决、二审裁定认定事实正确，叶福林申请再审理由不能成立，没有任何依据。（二）从报案材料到笔录，事发第一时间到没有形成本案时，叶福林一直陈述是借款。在胡玉龙发生债务危机无法偿还时叶福林将借款说成购房款，显然与事实不符。（三）案涉款性质为借款，应由胡玉龙个人承担还款责任，与朱强、江志佐、郝嵩、北奥公司无关。请求驳回叶福林的再审申请。本院经审查认为，一、一审判决、二审裁定认定胡玉龙出具给叶福林的收条中载明的29万元系胡玉龙个人借款，非购房款，并无不当。（一）叶福林的丈夫洪时华在公安机关询问笔录中的陈述，其认为受胁迫所为，未提供证据证实；其又认为谈话时只有一位公安干警在场，而询问笔录中载明两个人，洪时华对此主张无证据证实；洪时华认为公安机关与其谈话时应当同步录音录像，二审未予采纳其调取申请，因洪时华非犯罪嫌疑人，公安机关对其只是询问而不是讯问，况且该笔录中签名系洪时华本人所签，签名的目的系对自己陈述内容的确认，有无录音录像对本案审理均无实质性的影响，二审法院可不予调取。故洪时华在公安机关的询问笔录可以作为认定案件事实的依据。根据该笔录，洪时华承认胡玉龙出具的29万元收条原系借款，其让胡玉龙向叶福林出具了购房款收条。叶福林自述在胡玉龙出具收条时其已经充分了解了怡家花园项目的相关情况，那么胡玉龙出具收条时案涉怡家花园项目尚未核发规划许可证、施工图纸也没有获得通过的情况叶福林应当知道，且胡玉龙陈述因其一直没有还钱洪时华才让其将借条换成收条，故洪时华让胡玉龙将借条换成购房款收条的目的是便于日后收回借款，洪时华及叶福林无购房的真实意思，该29万元的性质不因借条换成购房款收条而改变。（二）胡玉龙只是将欠洪时华借款本息的借条换成收到叶福林购房款的收条，洪时华及叶福林在胡玉龙出具收条时未支付过购房款，而洪时华及叶福林系完全民事行为能力人，知道胡玉龙系借用北奥公司名义开发怡家花苑项目，其应当知道即使购房也应与北奥公司签订合同并加盖该公司印章，故胡玉龙无权代表北奥公司签订商品房销售合同，其出具的收条既不符合商品房销售合同的形式要件，也欠缺必要的条款，叶福林主张的购房合同未成立，其与胡玉龙间仍是借贷关系。二、胡玉龙与叶福林之间存在借贷关系，与朱强、江志佐、郝嵩、北奥公司无关，叶福林只能以民间借贷纠纷向胡玉龙主张权利。经法院释明后，叶福林仍以房屋买卖合同纠纷起诉，请求权基础缺失，二审裁定驳回叶福林起诉正确。三、本案不涉及合伙债权债务，不需要适用《中华人民共和国合伙企业法》。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回叶福林的再审申请。审判长 陈 勤审判员 刘嗣寰审判员 成荣海二〇一七年八月二十九日书记员 章芳芳 百度搜索“”