（2017）皖0111民初6828号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2018-07-14
案件名称
安徽外滩物业管理有限公司与聂尔来物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽外滩物业管理有限公司,聂尔来
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初6828号原告：安徽外滩物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区望江东路46号，统一社会信用代码913400007830827691。法定代表人：朱彦，总经理。委托诉讼代理人：熊君君，安徽世纪天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈自强，安徽世纪天元律师事务所实习律师。被告:聂尔来，男，1969年6月10日出生，汉族，住安徽省合肥市，原告安徽外滩物业管理有限公司与被告聂尔来物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽外滩物业管理有限公司的委托诉讼代理人熊君君、陈自强到庭参加诉讼，被告聂尔来经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽外滩物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付物业费1445.67元；二、依法判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2010年2月28日，被告与安徽皖投置业有限责任公司签订《前期物业服务协议》，约定由原告对望湖城住宅小区实施前期物业管理与服务。后该小区业主委员会成立，并于2012年10月28日与原告签订《合肥望湖城桂香居物业服务合同》，继续委托原告对该小区提供物业服务。之后，双方又于2014年9月28日、2015年1月26日签订《物业服务合同补充协议》、《补充协议》，将原告对该小区的物业服务期限延至2015年6月30日。上述《合同》、《协议》有效期内，原告尽职尽责，已如约履行物业服务义务。然而，被告却无故拖欠物业费，截至2015年6月30日已累计拖欠物业费1445.67元。其间虽经原告多次催要，被告依然拒不交纳。为此，特诉诸法院，望判如所请。被告聂尔来在提交的答辩状中辩称，原告对我的起诉是无效的：一、我于2016年7月入住望湖城桂香居丹桂苑4幢1504室，自2010年2月签订入住确认书后取得房屋钥匙到现在，我一直在交纳各种费用，不存在欠费现象。且我的房屋空置期间，不产生垃圾，不需要保洁，不需要安保，不使用电梯，不产生能耗，原告全额收取空置房物业费不公正、不合理，没有法律依据。二、原告在管理期间小区脏乱差现象严重，财务收支账目不清，很多业主不满意，2014年业委会提议更换物业公司，2015年7月新的物业公司接管，原告起诉所谓的欠费就是新老物业公司交接时造成的物业费，这是原告单方面退出管理造成的，不是我个人原因造成，本人无任何过错。三、丹桂苑地面车位是全体业主的公共场地，每位业主都享有一定的权利，但原告和业委会在重新安置地面车位时，对我隐瞒了分配情况，使我失去了作为业主的知情权，极大损害了我的利益。四、原告收取物业费，手续不规范，有偷漏税的嫌疑。五、原告出具的《业主欠费明细表》、《物业费催缴通知》等证据，由于我当时没有来此居住，未曾收到，故属于无效送达，不能作为本案证据使用。综上，请求法院驳回原告无理的起诉。本院经审理认定事实如下：安徽外滩物业管理有限公司系依法登记领取营业执照、准予从事物业管理活动的企业法人。2009年5月，安徽外滩物业管理有限公司受安徽皖投置业有限责任公司委托，对合肥市望湖城住宅小区提供前期物业服务管理。2012年下半年，合肥市望湖城桂香居业主委员会成立。2012年10月28日，该业主委员会与安徽外滩物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由安徽外滩物业管理有限公司对望湖城桂香居所属的金桂苑、福桂苑、紫桂苑、月桂苑、日桂苑、月桂苑等六个住宅小区提供物业服务，物业综合服务费收费标准为1.05元/平方米/月，合同为期两年即自2012年10月1日至2014年9月30日。2014年9月28日，业主委员会与安徽外滩物业管理有限公司签订《物业服务合同补充协议》，约定在原《物业服务合同》基础上，安徽外滩物业管理有限公司自2014年10月1日至12月31日继续为该小区提供为期3个月的物业服务，其中综合物业服务费（有电梯）按1.05元/平方米/月收取。2015年1月26日，业主委员会与安徽外滩物业管理有限公司签订《〈合肥市望湖城桂香居物业服务合同〉补充协议》，约定将物业服务期限再展期6个月即自2015年1月1日至2015年6月30日，其中综合物业服务费（有电梯）按1.15元/平方米/月收取。聂尔来系望湖城丹桂苑4幢1504室业主，该住宅建筑面积143.83平方米。2010年2月28日，聂尔来在安徽外滩物业管理有限公司《业主入住确认书》上签字确认。2014年10月1日至2015年6月30日，聂尔来拖欠物业费计1445.49元。2015年6月，安徽外滩物业管理有限公司委托安徽世纪天元律师事务所以邮政挂号信函向聂尔来发出律师函，通知其履行付款义务。2016年2月，安徽外滩物业管理有限公司又以邮政挂号信函向聂尔来发出催缴通知。审理中，聂尔来提交了以下证据：一、安徽外滩物业管理有限公司及合肥宜尔室家物业管理有限公司望湖城桂香居区域管理处（以下简称宜尔室家物业管理处）出具的收据、发票复印件一组，证明其已按物业公司要求交纳了各项费用；二、宜尔室家物业管理处出具的入住证明复印件一份，证明丹桂苑4幢1504室自2010年2月至2016年6月底属空置房；三、其他业主交纳2017年1月至6月停车费的收条复印件一份，证明物业公司重新分配停车位时没有尽到告知义务，给其生活带来不便。安徽外滩物业管理有限公司质证认为，该三组证据均未提交原件核对，对其真实性不能确认。即使是真实的，证据一也仅能证明收据、发票上显示的交费时段，并不含本次诉请的物业费；证据二是宜尔室家物业管理处单方出具，属证人证言，应当出庭作证。即便被告于2016年7月入住，按照物业服务合同等约定及法律规定，亦应自房屋交付业主起计付物业费，而非业主入住时才起算物业费；证据三的收费时间为2017年2月，此时物业公司并非原告，与本案无关联性。上述事实，有安徽外滩物业管理有限公司当庭陈述及其提交的物业服务企业资质证书、服务价格登记证、物业服务合同及补充协议、业主入住确认书、业主欠费明细、律师函、综合物业费催缴通知、国内挂号信函收据等证据佐证，本院对其证明力应予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。安徽外滩物业管理有限公司在物业服务合同及其补充协议履行期间，已依约为聂尔来等业主提供了物业服务，故聂尔来亦应依约履行交纳物业服务费的义务。聂尔来经本院传票传唤，无正当理由未到庭，其虽于答辩期内提交了答辩状及相关证据材料的复印件，但经法庭出示并由安徽外滩物业管理有限公司质证时，安徽外滩物业管理有限公司认为证据形式不符合法律规定，对真实性有异议，且与聂尔来答辩主张的待证事实无关联性。因聂尔来提供的证据不足以证明其反驳主张，故其应承担不利的后果，本院依法缺席判决。综上，安徽外滩物业管理有限公司要求聂尔来支付2014年10月1日至2015年6月30日的物业费1445.49元（143.83平方米×1.05元/平方米/月×3个月即自2014年10月至2014年12月+143.83平方米×1.15元/平方米/月×6个月自2015年1月至2015年6月），有事实基础和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告聂尔来应于本判决生效之日起十日内向原告安徽外滩物业管理有限公司支付物业费1445.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告聂尔来负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 程 珧二〇一七年八月二十九日书记员 朱丽萍附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自