（2017）辽01民终9048号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-06
案件名称
上诉人宋日龙与被上诉人沈阳市皇姑区淮东社区海华新居自管会物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋日龙,沈阳市皇姑区淮东社区海华新居自管会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终9048号上诉人（原审被告）:宋日龙，男，1964年3月26日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区淮东社区海华新居自管会，住所地沈阳市皇姑区延河街72号。法定代表人：陈美琪，自管会主任。上诉人宋日龙因与被上诉人沈阳市皇姑区淮东社区海华新居自管会（以下简称“海华新居自管会”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初3590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋日龙上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或改判；2.本案诉讼费由海华新居自管会承担。事实与理由：一、物业服务不达标。二、房屋存在质量问题，漏雨应予维修。三、自管会不属于物业性质，在我方未交纳物业费时不应将我方姓名在园区内公示。海华新居自管会辩称，1.关于房屋质量问题，上诉人称房屋漏水，已维修好。更主要的是，业主公约有规定房屋维修不归自管会；2.关于公布未交纳物业费人员姓名问题，自管会从2012年开始对园区管理，都将未交纳物业费人员姓名公布；3.关于物业服务是否达标问题，我认为不属实，我们隔一天一打扫还有彻底打扫的时候。海华新居自管会向一审法院起诉请求：1.要求宋日龙给付2016年10月1日至2017年9月30日期间的物业费1,317元、车库管理费100元、电费140元；2.判令宋日龙承担本案诉讼费。一审法院认定事实：宋日龙系位于沈阳市皇姑区延河街72号242室“海华新居”小区（建筑面积为121.92平方米）的业主。因海华新居小区原物业公司撤出小区，小区处于无人管理状态，后经社区召开选举并公示海华新居自管会于2015年9月25日成立，自2015年10月1日起，由海华新居自管会按照业主建筑面积0.9元/平方米收取物业费。海华新居自管会于2015年10月14日制定《海华新居小区物业费管理办法》，其中第六条规定：每年的10月1日至次年9月30日为年度物业费的发生日。每年10月1日至11月30日为物业费的交纳期。宋日龙在享受物业服务的同时未缴纳2016年10月1日至2017年9月30日止的物业服务等相关费用，海华新居自管会遂于2017年4月11日起诉到一审法院要求宋日龙给付。一审法院认为，因原物业公司撤出，沈阳市皇姑区淮东社区海华新居自管系经过沈阳市皇姑区塔湾街道淮东社会根据法律规定，为小区服务管理之需要而成立的，自管会的成立合法、有效，其制定的各项规定对包括被告在内的全体业主具有约束力。海华新居自管会作为宋日龙所在住宅小区的物业服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业服务费。而宋日龙拒不向海华新居自管会交纳物业费，系违约行为。又因对于业主交纳物业费的时间已经在《海华新居小区物业费管理办法》中予以规定，即为提前交纳下一年度的物业费，宋日龙在庭审中对此并未提出异议，故对于海华新居自管会主张宋日龙交纳物业费的请求，一审法院予以支持。关于宋日龙主张物业服务有瑕疵的问题。庭审中，宋日龙提供相片证明小区内存在其自有的房屋漏水以及小区内卫生打扫未达到其要求的标准。关于卫生情况，宋日龙提供的相片无法证明卫生情况系属于持续发生的事实，而物业服务是继续性合同，只有当合同一方主体完全未履行合同义务时，另外一方才可以完全拒绝履行义务，故宋日龙依此为由拒交物业费，一审法院不予支持。关于宋日龙主张自有房屋漏水问题，因房屋质量系属于商品房销售合同纠纷，并非属于物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，故对于宋日龙该主张，本院不予审理。关于海华新居自管会主张物业费、车库管理费的具体数额问题，宋日龙庭审中明确对海华新居自管会主张的拖欠物业费及车库管理费的数额没有异议，故宋日龙应向海华新居自管会支付自2016年10月1日至2017年9月30日期间的物业费1,317元、车库管理费100元。关于海华新居自管会主张的电费问题，宋日龙在庭审中自认原电费收取标准为100元，海华新居自管会主张因需要投入花费故电费涨至140元，但海华新居自管会并未提供相关证据，故关于电费问题，本院采信宋日龙主张，应为100元。综上所述，根据根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、宋日龙于本判决生效后三日内一次性给付沈阳市皇姑区淮东社区海华新居自管会自2016年10月1日至2017年9月30日期间的物业费1,317元，车库管理费100元、电费100元。如果宋日龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回沈阳市皇姑区淮东社区海华新居自管会其他诉讼请求。案件受理费25元，由宋日龙承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。……”的规定，在沈阳市皇姑区塔湾街道淮东社区的指导下，由沈阳市皇姑区延河街72号、74号两栋楼的98户全体业主参加的业主大会，选举产生了沈阳市皇姑区淮东社区海华新居自管会。故海华新居自管会的成立是合法有效的，其制定的《海华新居小区业主公约》及《海华新居小区物业费管理办法》对包括宋日龙在内的全体业主具有法律约束力。现海华新居自管会组织人员对涉案园区提供物业服务，宋日龙理应交纳物业费，故一审判令宋日龙履行交纳物业费的义务并无不当。关于宋日龙提出海华新居自管会的物业服务不达标的上诉主张，本院认为，一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。而本案中，宋日龙对其该项主张提供了照片，但无法证明其主张的事实属于持续性发生的事实；另一方面，即便园区存在物业服务不达标等问题，也只能说明物业服务存在瑕疵，并未构成根本违约，宋日龙不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。故对宋日龙的该项上诉主张，本院不予支持。关于宋日龙提出房屋存在漏雨等质量问题，海华新居自管会未尽到维修义务，故不交纳物业费的上诉主张，本院认为，根据《海华新居小区物业费管理办法》第三条物业费的使用范围规定，海华新居自管会养护、维修小区内公共设施，并不包括业主自身房屋存在质量问题的维修。故对宋日龙该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，宋日龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋日龙负担。本判决为终审判决。审判长 贾宏斌审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一七年八月二十九日书记员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自：