（2017）鲁0105民初2166号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-13
案件名称
山东中宸物业发展有限公司与刘风学物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东中宸物业发展有限公司,刘风学
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0105民初2166号原告：山东中宸物业发展有限公司（原名称山东彼得物业管理有限责任公司），住所地济南市天桥区。法定代表人：赵民，执行董事。委托诉讼代理人：齐琳琳，山东瀛岱律师事务所律师。被告：刘风学，男，住济南市天桥区。原告山东中宸物业发展有限公司（以下简称中宸物业公司）与被告刘风学物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中宸物业公司的委托诉讼代理人齐琳琳，被告刘风学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中宸物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘风学支付物业费6224元及违约金3776元；2.诉讼费由被告刘风学承担。诉讼中，原告中宸物业公司明确其诉讼请求中所主张的物业费计算期限截止至2017年4月30日。事实与理由：被告刘风学系原告中宸物业公司管理服务的发祥福邸小区的业主，原告中宸物业公司按照双方签订的《物业管理服务协议》的约定提供了物业服务，被告刘风学却未按照协议约定交纳物业费，经原告中宸物业公司多次催要未果。原告中宸物业公司为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。被告刘风学辩称，被告拒交物业费理由为：第一，原告中宸物业公司服务质量差，已经严重违反物业合同约定，构成违约行为，且未达到其宣称的三星级服务标准，被告拒交物业费系履行抗辩权，原告要求滞纳金亦于法无据。被告居住的小区存在部分单元门损坏未及时更换，单元门敞开人员随意出入，自行车、电动车乱停乱放，保安数量少、年龄偏大不具备保安证，小区安全巡查不到位等问题，自2014年1月起，被告即多次与原告沟通物业服务质量改进的问题，原告一直不予改进，甚至勾结社会人员对小区居民进行恐吓骚扰。2016年12月，小区成立业主委员会，原告作为前期物业，服务期限自业主委员会成立时终止。自其2016年7月25日发出催收通知之日至2017年5月20日，原告即已停止对小区提供物业服务，被告不应缴纳该期间的物业费。第二，原告侵占了本属于小区业主的公共收益，原告未向业主公布小区公共区域的经营性收入的流向，侵害了业主的知情权、监督权和享有收益的权利。被告认为，原告存在的物业服务质量问题已经不属于一般性瑕疵，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对当事人无争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告刘风学系济南市天桥区发祥福邸某号楼某单元某室的业主，房屋建筑面积114.42平方米。被告刘风学购买涉案房屋后与原告中宸物业公司签订了物业管理服务协议，该协议第四条约定：“一、乙方（被告刘风学）交纳费用时间：接到入住通知之日起计费。二、物业费用及收取方式：按照济南市物价局及相关规定，本小区物业费定为1.6元/平方米。物业费收取方式：采取甲方（原告中宸物业公司）预收方式，时间为半年；交房后空置一年以上的物业费按70%收取，空置不满一年的物业费按全额收取。三、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；四、乙方转让物业时，需交清转让之前的物业管理服务费用及其它就缴的相关费用；五、改变房屋用途，物业费同商铺物业费同等。”第九条约定：“违约责任…四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金；…”该协议中还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述协议签订后，被告刘风学依约交纳了2014年6月30日之前的物业服务费，截止至2017年5月21日，被告刘风学未向原告中宸物业公司支付自2014年7月1日起至2017年5月21日止的物业服务费。诉讼中，被告刘风学为证明原告中宸物业公司物业服务质量问题，提交照片一组，经质证，原告中宸物业公司对照片真实性无异议，但认为照片未显示拍摄时间，亦无法证明原告服务质量问题。本院对照片真实性予以确认。另查明，2017年5月22日，原告中宸物业公司与案外人济南市天桥区发祥福邸业主委员会、山东德尚行物业服务有限公司对发祥福邸小区的物业管理服务进行了交接，自此原告中宸物业公司终止了对发祥福邸小区的物业服务。2017年6月26日，原告公司将原名称山东彼得物业管理有限责任公司，变更为山东中宸物业发展有限公司。本院认为，原、被告之间签订的物业管理服务协议系双方当事人真实的意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。前期物业管理服务协议订立后，原告中宸物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告刘风学在事实上接受原告中宸物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告刘风学未能及时向原告中宸物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。结合被告刘风学提交的证据，可以证明发祥福邸小区确实存在单元门损坏未及时更换、车辆不当停放等问题，但该问题仍属于一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。被告刘风学辩称的单元门损坏、人员随意出入、非机动车乱停乱放、小区安保等问题，亦不能构成被告拒交物业费的正当理由。综上，原告中宸物业公司要求被告刘风学支付2014年4月1日至2017年4月30日期间的物业服务费共计6224元（114.42平方米×1.6元×34个月），符合法律规定，本院予以支持。关于被告刘风学是否应当支付违约金的问题，原告中宸物业公司所提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，故对原告中宸物业公司要求被告刘风学支付违约金3776元的诉讼请求，本院不予支持。因本案纠纷的发生，系由于被告刘风学拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告刘风学负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告刘风学于本判决生效之日起10日内向原告山东中宸物业发展有限公司支付物业服务费6224元。二、驳回原告山东中宸物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘风学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 胡 滨人民陪审员 陈同健人民陪审员 石兆凤二〇一七年八月二十九日书 记 员 于 蕊 微信公众号“”