（2017）鲁10民终1408号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2018-07-20
案件名称
张恩朋、威海滕阳物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张恩朋,威海滕阳物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终1408号上诉人（原审被告）：张恩朋，男，1975年3月12日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：吕娜(张恩朋之妻)，住山东省文登市。被上诉人（原审原告）：威海滕阳物业服务有限公司，住所地威海市文登区天福办香山南路44-2号。法定代表人：宋民景，经理。委托诉讼代理人：于静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘新江，男，该公司法律顾问。上诉人张恩朋因与被上诉人威海滕阳物业服务有限公司（以下简称滕阳物业）物业合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2016）鲁1003民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张恩朋上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.诉讼费用由被上诉人负担；3.赔偿上诉人的精神名誉金1000元及其不当得利的15倍赔偿。事实和理由：1.根据《山东省物业管理条例》第二十八条规定，涉案小区符合召开业主大会的条件，被上诉人以尚未成立业主委员会为由与开发商文登市宜临房地产开发有限公司签订物业服务合同，根据合同法第四十五条规定，当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的，视为条件以成就，物业服务合同属于无效合同；按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务企业以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费用，人民法院不予支持”，被上诉人无权主张物业费；2.被上诉人一审中称其多次索要，上诉人拒不缴纳，与事实不符，事实是上诉人在收到欠款催缴通知书次日就与被上诉人工作人员积极沟通，但其工作人员态度恶劣，没有听取业主的意见和建议，执意与上诉人对簿公堂，其不遵守法律，侵犯上诉人的权利和利益。滕阳物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。滕阳物业向一审法院起诉请求：判令张恩朋支付物业服务费938.6元、滞纳金1758.7元（欠缴天数×欠缴金额×0.5%），合计为2697.3元。事实与理由：滕阳物业为张恩朋所在的凤凰新城四期小区提供物业服务，根据物业服务合同的规定和物价部门核准的收费标准，张恩朋每月应向滕阳物业交纳物业服务费36.1元，自2014年10月起至2016年11月止，张恩朋应交纳的物业服务费为938.6元，滞纳金1758.7元。滕阳物业多次索要，张恩朋拒不交纳，其行为已违反了物业服务合同的相关规定。为维护自己的合法权益，依法起诉，请求依法判决。一审法院认定事实：张恩朋系凤凰新城小区165-3号3单元405室的业主，房屋建筑面积为120.4平方米。张恩朋自2014年10月起至今未交纳物业费。2014年10月1日，文登市宜临房地产开发有限公司就其开发的凤凰新城四期、五期的物业服务与滕阳物业签订了一份前期物业服务合同，合同约定的服务期限为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止；服务内容包括：共用部位、共用设施的日常维修、养护、运行和管理，卫生保洁，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等等；物业服务收费标准为多层住宅0.3元/月.平方米，商业物业0.5元/月.平方米，业主按月交纳。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。涉案小区尚未成立业主委员会，滕阳物业系该小区的第三任物业，具有物业服务企业叁级资质。滕阳物业在该小区实行的0.3元每月.每平方米的收费标准经过了威海市文登区物价局的备案登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。滕阳物业与建设单位文登市宜临房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对张恩朋等业主具有约束力，滕阳物业已经按照合同约定提供了物业服务，张恩朋应当及时支付物业费，故滕阳物业要求张恩朋按合同约定标准支付2014年10月至2016年11月期间的物业费938.6元，有事实依据和法律依据，应予支持。张恩朋以滕阳物业不给其看相关资质证书为由拒绝交纳物业费，理由不当，对其该抗辩理由，不予采纳。张恩朋未按期交纳物业费，属于违约行为，由此给滕阳物业造成的利息损失应予赔偿。滕阳物业主张按照逾期每日千分之五的标准支付滞纳金，计算标准过高，考虑本案实际情况，调整为按中国人民银行同期贷款利率标准计算，起算日为起诉之日即2017年2月3日。张恩朋作为小区业主对滕阳物业提供物业服务的收费标准、服务内容等享有知情权和监督权，张恩朋可根据物业服务合同的约定，通过正当的方式和途径行使上述权利。同时，滕阳物业作为物业服务提供方，应当秉承“有则改之、无则加勉”的态度，认真听取业主的意见建议，不断提高物业服务水平，增强业主满意度。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院》第一条规定，判决：一、张恩朋于判决生效后十日内支付威海滕阳物业服务有限公司物业服务费938.6元，并承担自2017年2月3日起至判决确定的支付义务履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；二、驳回威海滕阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张恩朋负担。本院二审期间当事人没有提交新证据，本院查明的事实与原审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为上诉人主张涉案前期物业服务合同无效有无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。被上诉人与建设单位文登市宜临房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，内容合法，形式完备，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对包括上诉人张恩朋在内的小区业主具有约束力。被上诉人依约对涉案小区提供了物业服务，上诉人应当交纳物业服务费。上诉人称前期物业服务合同无效，但并未提交证据证明前期物业服务合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对其主张本院不予支持。对于上诉人要求被上诉人向其赔偿的主张，因属于上诉人二审审理期间提起的反诉，双方亦未能达成调解意见，故对上诉人该项上诉请求本院不予审理，上诉人可另行起诉。综上所述，上诉人张恩朋的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张恩朋负担。本判决为终审判决。审判长 于永忠审判员 宫建军审判员 于 晶二〇一七年八月二十九日书记员 邹 乔