（2017）辽01民终8802号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-06
案件名称
上诉人殷华与被上诉人沈阳德信邦嘉物业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
殷华,沈阳德信邦嘉物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终8802号上诉人（原审被告）：殷华，男，1969年1月18日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：沈阳德信邦嘉物业有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街38号。法定代表人：薛京，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈洁，女，1987年3月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨娜，辽宁万安律师事务所律师。上诉人殷华因与被上诉人沈阳德信邦嘉物业有限公司（以下简称德信邦嘉物业）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初3523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。殷华上诉请求：1.对于判决第一项，请求驳回德信邦嘉物业诉讼请求，由德信邦嘉物业承担诉讼费及取证费。虽然开发商和德信邦嘉物业签订了前期物业合同，但德信邦嘉物业未按合同规定履行义务，不提供与收费相匹配的服务，擅自随意减少服务项目，服务达不到标准，没有提供那么多服务，业主就应按实际服务缴费，不应全额缴费。2.对于判决第二项，德信邦嘉物业计算电梯费时间存在重复计算。德信邦嘉物业实行捆绑收费，业主单独缴纳电梯费，德信邦嘉物业拒绝收取，且不为业主办理电梯卡，致使业主无法使用电梯，只好另觅他处居住，错不在业主。按照德信邦嘉物业收取电梯费的惯例及重复收费情况，请求驳回德信邦嘉物业诉讼请求。3.德信邦嘉物业立即恢复擅自停用、拆除设备的使用（如24小时热水供应、纯净水供应、音乐喷泉等）。4.德信邦嘉物业立即公布物业账目收支情况，还业主知情权。5.德信邦嘉物业立即履行其对园区的公共设施维修养护、绿化、环境卫生、安全保障等项义务。6.德信邦嘉物业超越职权不当得利交回业委会（如电视、电梯、外墙广告收入，引入商户进入园区公共区域创收的收入等），立即履行管理职责，取缔商户在园区内开门行为及幼儿园、饭店等在园区内的活动。事实和理由：一、我方提供大量照片证据，德信邦嘉物业未经业主同意擅自削减服务项目，服务水准大幅下降，收费与其服务不符，收费标准应同步降低，业主不应全额付费，应按实际服务缴费。二、我方一审提交缴费发票，表明电梯费重复计算。德信邦嘉物业将电梯费和物业费捆绑收费，存在两个收费标准。我方按物业费和电梯费共1.60元标准缴纳了至2013年5月的电梯费，一审判决电梯费重复计算。购房时开发商口头承诺，电梯费按实际使用人数缴纳，入住以来一直按此收费，我方及家人一直在外地，不在沈阳居住，已提供外地证明，不应缴纳电梯费。我方曾单独去缴纳电梯费，德信邦嘉物业捆绑收费，不给办理电梯卡，致使我方无法使用电梯，无法居住。我方一审陈述，法院未全部记载，不接受我方提交证据，暗示我方找德信邦嘉物业和解，带有明显倾向性。三、一审法院未查清本案主要事实，即我方未交物业费的事由：德信邦嘉物业服务水准与其收费不符，提供服务只相当于开放式小区运送垃圾的服务。1.公共设施维修养护、公共卫生存在瑕疵，园区绿化、环境卫生、安全保卫存在严重问题。园区环境脏乱差、治安保卫形同虚设。2.管理责任不到位，未及时有效制止违章搭建、拆除承重墙等违法行为。商业网点随便在园区内开门，业主随意砸掉承重墙窗改门，未采取有效措施制止。3.未公布账目，侵害业主知情权。4.超越职权，擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益。5.擅自改变或停用设施用途：停用24小时热水供应和纯净水供应，擅自拆除音乐喷泉景观，人为损坏1号楼景观灯，四季花房被当做库房放置杂物等。6.违反物业管理条例规定，中标面积无法证明我方在其服务范围内。7.对德信邦嘉物业起诉程序有异议，追索物业费需经前置程序，经业委会催缴未果后，才可行使诉权。德信邦嘉物业未经业委会向我方催缴，未与我方沟通，直接行使诉权，违反《物业管理条例》第六十七条规定。综上，德信邦嘉物业服务质量不到位，没有履行应尽义务，业主只能行使对抗权拒交物业费。请求二审法院撤销一审民事判决，发回重审或改判，支持我方上诉请求。德信邦嘉物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回殷华上诉请求。德信邦嘉物业向一审法院起诉请求：1.要求殷华给付2013年6月1日至2017年3月31日期间拖欠的物业费7577元。2.要求殷华给付2012年9月1日至2015年9月30日期间的电梯费888元。一审法院认定事实：德信邦嘉物业自2009年11月10日起以与开发商签订的前期物业管理服务合同为“克莱斯特国际花园”小区提供物业服务至今。殷华在该小区的私有房屋面积为117.66平方米,物业费按每平方米每月1.40元收取。殷华自2013年6月1日至2017年3月31日期间拖欠的物业费7577.12元及2012年9月1日至2015年9月30日期间的电梯费888元。另查：2014年“克莱斯特国际花园”小区业主委员会曾向我院提起诉讼，请求依法解除与德信邦嘉物业的物业服务合同关系。2017年5月沈阳市中级人民法院以[2017]辽01民再32号民事裁定书撤销了我院的实体判决、驳回了“克莱斯特国际花园”小区业主委员会的起诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。殷华作为业主，在接受了德信邦嘉物业的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业费、电梯费。殷华答辩所提出的事项不足以构成不交物业费的正当理由，对殷华的抗辩本院不予支持。德信邦嘉物业在今后的物业服务中，应对工作中存在的不足加以弥补，给园区业主提供整洁的生活环境。为维护已缴费业主的合法权益和正常的物业管理服务秩序。判决：一、殷华向德信邦嘉物业给付物业费7577元，于判决生效之日付清。二、殷华向德信邦嘉物业给付电梯费888元，于判决生效之日付清。三、驳回双方当事人其它诉讼请求。若殷华未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（德信邦嘉物业已预交），由殷华承担。二审中，殷华提交证据一、光盘（照片和视频），主张证明上诉状所述事实和理由内容。证据二、皇姑区房产局信息告知书，主张证明德信邦嘉物业中标手续在房产局查不到，房产局答复将原件收回。证据三、沈阳市皇姑区房产局文件，主张证明德信邦嘉物业中标不够资质，房产局相关人员已被处分。德信邦嘉物业对证据一真实性、合法性、关联性提出异议，主张看不出何时何地拍摄，与本案无关。对证据二真实性、合法性提出异议，主张中标通知书证明德信邦嘉物业是涉案园区物业服务提供方。对证据三真实性、合法性、关联性提出异议，主张与本案没有关联，不影响事实存在的物业服务关系。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于殷华上诉提出德信邦嘉物业提供的物业服务不到位，以及存在侵害业主利益行为等问题。首先，根据殷华提交的照片和视频，仅能够证明园区物业服务有待进一步完善，但尚未达到严重瑕疵的程度。其中殷华提到园区存在违章搭建、拆除承重墙等违法行为，虽然物业服务合同约定德信邦嘉物业有责任对业主的违约行为予以制止，但法律并未赋予德信邦嘉物业采取强制手段阻止的执法权利，如果殷华认为其他业主的上述行为侵害其相邻权，可积极主动的向行政执法部门反映情况要求处理。其次，园区住宅物业收费标准为1.40元每月每平方米，现有物业收费标准是否与德信邦嘉物业提供的物业服务相符，德信邦嘉物业是否存在侵害业主利益的行为，以及是否继续由德信邦嘉物业为园区提供物业服务的问题，均涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。德信邦嘉物业作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。综上，在德信邦嘉物业未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，殷华提出的上诉主张，不能成为减免支付物业费的合法理由。对于殷华上诉主张电梯费重复计算的问题。由于电梯作为房屋共用设施设备，其运行维护管理产生的费用应由业主共同负担，个别业主是否实际使用，并不会对运行维护管理的成本造成明显影响，业主不能以自己不使用为由免除费用负担义务。因此，殷华提出其及家人在外地未使用电梯等，不能成为其不支付电梯费的合法理由。德信邦嘉物业诉请2012年9月至2015年9月的电梯费888元，殷华提交2012年7月12日交纳物业费的发票，主张2012年6月至2013年5月按照1.60元标准支付物业费，其中应包含电梯费，故不应再支付此段期间的电梯费，本院予以采信。据此，改判殷华向德信邦嘉物业支付2013年6月至2015年9月共计28个月的电梯费672元。对于殷华上诉提出业主委员会未向其催缴物业费，德信邦嘉物业不能直接向法院起诉的问题。在殷华未及时缴纳物业费，且对于缴费双方存在争议的情况下，德信邦嘉物业通过诉讼方式解决纠纷，并未违反《物业管理条例》的规定，殷华的上诉主张不能成立。综上所述，殷华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初3523号民事判决第三项；二、维持沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初3523号民事判决第一项；三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初3523号民事判决第二项为殷华于本判决生效之日一次性给付沈阳德信邦嘉物业有限公司电梯费672元；四、驳回沈阳德信邦嘉物业有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（沈阳德信邦嘉物业有限公司预交），由殷华负担。二审案件受理费50元（殷华预交），由殷华负担。本判决为终审判决。审判长 周濛审判员 王虹审判员 单立二〇一七年八月二十九日书记员 许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 关注公众号“”