（2016）粤1283民初1514号

裁判日期: 2017-08-29

公开日期: 2018-09-20

案件名称

戴燕清与张树田房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

高要市人民法院

所属地区

高要市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

戴燕清,张树田

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条，第一百一十二条第一款，第一百一十四条；《中华人民共和国合同法》：第一百零八条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省肇庆市高要区人民法院民事判决书（2016）粤1283民初1514号原告（反诉被告）：戴燕清，女，1970年5月24日出生，汉族，住高要蛟塘镇蛟塘居委会镇南路沙田。委托代理人：胡作明、梁达腾，均为广东钢钲律师事务所律师。被告（反诉原告）：张树田，男，1964年8月21日出生，汉族，住佛山市禅城区。委托代理人：曾东汉，广东至简律师事务所律师。原告（反诉被告）戴燕清诉被告（反诉原告）张树田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月24日公开开庭进行了审理。原告戴燕清的委托代理人梁达腾及被告张树田的委托代理人曾汉东均到庭参加了诉讼。庭审过程中，张树田举证证明其于2016年10月13日已提起反诉，本院遂休庭，并于2017年3月14日第二次公开开庭审理了本案，戴燕清的委托代理人胡作明、梁达腾及张树田的委托代理人曾东汉均到庭参加了诉讼。庭审后，张树田提出司法鉴定申请，本院遂启动司法鉴定程序，依法委托肇庆市中联资产评估有限公司对其申请鉴定事项进行了鉴定，2017年8月9日，该鉴定公司向本院提交了鉴定报告。本院遂于2017年8月22日第三次公开开庭审理了本案，戴燕清的委托代理人梁达腾及张树田的委托代理人曾东汉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。戴燕清向本院提出诉讼请求：1.解除原被告的《厂房场地租赁合同》；2.被告立即撤离租赁厂房；3.被告向原告支付拖欠的厂房租金（自2016年1月1日起计算至撤离之日，暂计至2016年8月18日，拖欠租金280000元）；4.被告向原告支付所有垫付的土地使用税（自2014年7月1日起计算至撤离之日，暂计至2016年8月18日为24292元）；5.被告向原告支付厂房租赁期间产生的电费（自2014年7月1日起计算至撤离之日，暂至2016年6月30日共12741.34元）；6.被告向原告支付不费（自2014年7月1日起计算至撤离之日，暂计算至2016年6月30日为12832.23元）；7.原告没收被告的保证金100000元；8.被告向原告支付��约金100000元；9.被告立即对租赁厂房恢复原状；以上九项合共529865.57元。10.本案诉讼费由被告承担。11.2017年3月14日庭审过程中，戴燕清增加以下诉讼请求：判令被告向原告支付2016年6月1日至2017年3月1日的电费3643.66元。事实与理由：2014年6月30日，原被告签订《厂房场地租赁合同》，约定被告承租原告位于高要活道禀溪村路口的厂房用于开办工厂等内容。但被告使用了原告的厂房后，一直拒绝向原告支付租金、土地使用税、水电费共172565.57元，且被告在使用厂房期间破坏了原告的厂房，依法应进行恢复。张树田辩称：戴燕清增加诉讼请求、事实与理由都与事实不符，我方具体意见在反诉中说明。张树田向本院提出反诉请求：1.判决解除双方签订的《厂房场地租赁合同》；2.判令被反诉人赔偿反诉人各项损失合共1160000元。3.判令被反诉人承担本案及��诉案件诉讼费。事实与理由：反诉人与被反诉人签订《厂房场地租赁合同》后，反诉人随后依约履行。交付后反诉人发觉该厂房建筑面积远远没有约定的2200平方米，且多处漏水，甚至不符合安全要求，遂要求租金减半并催告被反诉人维修至安全使用状态，被反诉人以种种理由推搪。反诉人约于2014年11月提出解除合同，被反诉人不同意，反诉人无法正常经营。直至2015年12月25日，反诉人基于订单交付的需要拟搬离它地生产，被反诉人强行锁住不让搬离，造成反诉人重大经济损失。请支持反诉人的反诉请求。经审理查明：2014年6月30日，戴燕清与张树田签订《厂房场地租赁合同》，约定：1、戴燕清将位于高要活道镇廪溪村路口厂房出租给张树田用于开办工厂，厂房占地面积约6703平方米，建筑面积约2200平方米，租赁期间土地使用税由张树田自行承担。2、张树��在签合同当天交纳保证金10万元给戴燕清，在没有违反双方约定时，租约期满退回。3、租金支付方式：先支付后使用，每半年缴交一次租金，每年1月5日前、7月5日前为租金缴交日，逾期30天内未交租金的视作违约处理，保证金归戴燕清所有，张树田要在10天内搬走物品，厂房交还戴燕清。租金第一年至第二年租金为28万元/年、第三年至第五年为30.8万元/年……4、承租期自2014年7月1日至2025年6月30日共11年。5、水费、电费和电损耗按实际发生数量由张树田支付。6、张树田的义务：在承租期间，张树田不能损坏楼房的建筑物及设施，期满时应按现状原好无缺并经双方交给后交回戴燕清，不可抗力因素造成的除外。在承租期间，张树田负责承包范围内的楼房的维修保养……戴燕清提交了一份由其自行制作的2014年7月至2016年6月的电费明细、广东电网公司肇庆供电��交纳电费收费凭据21份、电费发票18份、客户抄表结算复核申请1份，显示客/用户名称为高要市活道镇廪溪锦绣辉绿石材厂，用户地址为活道镇廪溪村。戴燕清提交了一份用水清单，抄表日期自2014年7月4日至2016年7月5日，户名为朱建峰，地址为高要活道廪溪工业区。戴燕清提交了1份《税收完税证明》，纳税人名称为高要薪康源五金加工厂，税种为城镇土地使用税，税款所属时期为2014年1月1日至2014年12月31日，金额12146.60元。还提交了一份税款所属时期为2013年的税收缴款书。2013年3月，戴燕清委托广东保顺房屋鉴定有限公司对其两厂房进行了鉴定，该司于2013年3月26日作出保顺鉴字[2013]第H0006号、H0007号两鉴定结论及处理意见，均为：高要市活道镇仙洞村委会廪溪村戴燕清房屋的结构安全性等级为A级，符合国家现行标准规范的安全性要求，不影响整体安全；可靠性等级评定为一级，即结构可靠性符合国家现行标准规范的可靠性要求，不影响整体安全，在目标使用年限内不影响整体正常使用。该房屋在后续使用中应定期维护检查，防止各钢构件出现锈蚀现象……张树田对该鉴定结论不予认可。张树田提交了9份收据及3份送货单，以证实其购买机械设备、投入厂房等的花费；并申请司法鉴定，对其机械设备现有价值进行了评估。戴燕清对该评估报告不予认可。2015年12月25日11时06分，肇庆市公安局高要分局活道派出所接到110指挥中心指令群众张树田报警，要求其派员到场处理。该所遂派出民警到达现场了解情况，并告知当事人到镇综治反映问题或通过其他司法手段妥善解决纠纷。2016年1月1日起，张树田没有继续缴交租金，亦没有完全搬离该厂房。本院分别于2017年3月13日、5月12日两次到厂房查看现场，原被告双方对厂房的看管问题各执一词，均为厂房实际由对方所掌控。而于2017年5月12日到该厂房时，厂房已由其他人所承租并投入使用。本院认为：本案是原、被告之间因履行《厂房场地租赁合同》而引起的纠纷，属租赁合同纠纷。本案中，原被告双方均同意解除《厂房场地租赁合同》，对此，本院予以准许。案件争议焦点是：一、解除合同的时间。二、解除合同后相关问题的包括租金或占用费、水电费、土地使用税的支付，厂房的返还。关于焦点一、《厂房场地租赁合同》于2016年1月1日解除。理由如下：1、本院依张树田之申请而调查得到的肇庆市公安局高要分局活道派出所出具的《复函》以及双方在庭审过程中的陈述等证据证实，戴燕清与张树田最早于2015年底因合同履行问题而引起纠纷，而双方均未能举证证实此后双方采取了其他措施解决纠纷。2、戴燕清与张树田均确认，张树田自2016年1月起没有依约缴交租金，对该事实，本院予以确认。而《厂房场地租赁合同》约定，张树田每半年缴交一次租金且应每年1月5日、7月5日前交纳，逾期30天内未交的，视为违约，张树田应于10天内搬离厂房。据此约定，张树田应于2016年1月5日交纳2016年1月1日至同年6月30日的租金，但至2016年2月5日仍未缴交相应租金时已逾期30天，张树田该拒绝交纳租金的行为符合其所表达的一直要求解除合同的意思表示；戴燕清即使不同意解除合同，亦不能否认张树田实际已停止履行双方间的《厂房场地租赁合同》的事实。综上，事实上戴燕清与张树田之间的合同已于张树田拒绝交纳租金之时起即2016年1月1日解除。戴燕清认为合同并未解除与事实不符，本院不予采信。关于焦点二：虽然戴燕清与张树��之间的合同实际已于2016年1月1日解除，但张树田并未及时搬离并把厂房返还戴燕清，因此合同解除后仍然产生占用费、水电费、土地使用税。对这些费用，各当事人应依各自过错程度而承担相应部分。一、占用费问题：首先，关于占用厂房的期间：合同自2016年1月1日起解除，故占用起始日为2016年1月1日；而戴燕清与张树田均确认案涉厂房实际于2017年5月由戴燕清出租他人，而张树田亦于当月实际搬离厂房，因此占用截止时间为2017年4月30日。其次，关于占用费的计算标准：合同约定了租金标准，张树田把其机械设备、产品成品半成品存放于厂房期间的费用，参照租金标准计算较为适宜。依约定，核算自2016年1月1日至2017年4月30日期间的占用费=28万元/年÷2+30.80万元÷12个月×10个月=39.67万元。再次，关于该占用费的承担问题：戴燕清与张树田所举的证据以及庭审陈述，证实产生该占用费的原因包括：1、张树田违约解除合同而又不搬离厂房。张树田认为厂房不符合使用标准而导致其产生解除合同之意，但并未举证证实其意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，对张树田该解除合同之理由，本院不予采信。2、戴燕清对张树田未能搬离厂房的事实负有责任，理由如下：庭审过程中，戴燕清确认曾因张树田未交清租金而阻止其搬离。然而张树田在订立合同时交纳了10万元保证金给戴燕清，因此其以张树田未交纳租金等费用为由阻止其搬离厂房理据不充分；而且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定、张树田拒不如约交纳租金的事实以及合同关于“逾期30天未交租金的，视为违约……戴燕清可收回厂房”的约定，戴燕清最早于2016年2月15日可主动收回厂房，以减少其租金损失，但其却没有采取该项措施。因此，戴燕清阻止张树田搬离厂房的行为实际上扩大了自己的损失，对此，其应负相应责任。3、戴燕清认为厂房一直由张树田控制的意见，与事实不符，本院不予采信。理由如下：一方面2017年5月戴燕清把厂房另行租与他人的行为证实事实上其仍然可以通过正常途径使用厂房并另行出租；另一方面张树田违约后，其依法享有收回厂房的权利。根据上述事实可推知，戴燕清一直认为厂房钥匙都由张树田保管的意见违反诚实信用原则，对其该意见，本院不予采信。4、戴燕清与张树田因履行合同而产生纠纷，经派出所接警后，双方均清楚可通过综治或其他司法途径解决纠纷，然而至今，戴燕清或张树田均未能举证证实双方采取了有效的措施以化解相互间因履行合同而产生的矛盾，以致引起本案纠纷。综上，对张树田未能及时搬离厂房的事实，合同双方当事人均有过错，且过错程度相当。据此，确定张树田与戴燕清各承担占用费的50%即19.835万元为宜。二、对戴燕清请求张树田水电费、土地使用税，本院予以驳回。理由如下：戴燕清所举的水费、电费、土地使用税的发票等证据证实，缴交水费、电费与土地使用税三项费用的客户虽然地址均为廪溪村，而客户名称却分别为朱建峰、高要市活道镇廪溪锦绣辉绿石材厂、高要薪康源五金加工厂，显然戴燕清所举之证据并不能充分证实该三项费用产生于案涉厂房且是由于张树田的使用而发生。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，对戴燕清在本案中提出的该三项请求，本院予以驳回。对张树田对戴燕清所举的相关证据的关联性予以否认的意见，本院予以采纳。三、戴燕清诉请张树田撤离厂房，本院予以支持，但该厂房已实际由戴燕清主��收回并出租他人，张树田亦已实际搬离。故戴燕清该项请求目的实际已实现。四、戴燕清请求张树田对租赁厂房恢复原状，本院予以驳回。1、戴燕清提交了两份鉴定报告以证实其厂房原状，但戴燕清所委托的机构于2013年3月出具上述报告，至2014年6月30日张树田承租案涉厂房时已经过一年多，但戴燕清未能证实该期间厂房仍然如鉴定报告作出时的情况，即该报告未能充分证实张树田承租厂房时厂房的原状。2、戴燕清认为张树田严重损坏厂房，依法应当对厂房进行恢复，但所举证据不足以证实张树田存在破坏厂房或者疏于维护厂房的行为，换言之，案涉厂房破败的原因并不唯一指向张树田的使用。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，对戴燕清诉请张树田对厂房恢复原状，本院予以驳回。关于戴燕清要求没收保证金、主��张树田向其支付违约金10万元的问题：收取保证金是为约束承租方依约行使权利、承担义务，是对出租方权利的保障。而违约金方面，本案中，张树田自2016年起拒绝交纳租金，但没举证证明其拒绝交租的合法理据，因此，本院认定张树田以实际行动解除合同的行为构成违约，依法应承担违约责任。但是在本案中戴燕清主张没收保证金的同时主张违约金10万元，属于重复主张违约方承担违约责任，且两金数额过高，对其没收保证金的请求，本院不予支持，不过戴燕清所收取的保证金可用于抵扣张树田应缴交的厂房占用费19.835万元；两相抵减后，张树田仍应当向戴燕清交纳厂房占用费98350元。关于违约金问题：戴燕清所举证据未能充分证实其因张树田的违约解除合同之行为而遭受的损失，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第��百一十三条及第一百一十四条的规定，戴燕清向张树田主张10万元违约金过高。根据双方履约情况，本院酌情确定张树田向戴燕清支付相当于2016年1月当月租金23000元为宜。张树田反诉请求戴燕清赔偿其各项损失共1160000元，虽然其提供了部分收据、鉴定结论，但这些证据均不足以证实其因合同解除而产生该笔损失。同理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，对张树田该请求，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，戴燕清或张树田在有新的证据以证实其损失时，仍然可以向对方主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、戴燕清与张树田签订的《厂房场地租赁合同》已于2016年1月1日解除。二、张树田已于2017年5月撤离《厂房场地租赁合同》所约定的由其承租的厂房。三、张树田在本判决发生法律效力之日起十日内向戴燕清支付厂房占用费19.835万元，与其所交纳的保证金10万元抵扣后，尚欠98350元。四、张树田在本判决发生法律效力之日起十日内向戴燕清支付违约金23000元。五、驳回戴燕清其他诉讼请求。六、驳回张树田其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9099元，戴燕清负担6372元，张树田负担2727元。反诉受理费7620元，鉴定费2000元，由张树田负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审　判　长　　郑汉生审　判　员　　游兴华人民陪审员　　陈根华二〇一七年八月二十九日书　记　员　　何婉莹搜索“”