（2017）沪01民终9137号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-10-10
案件名称
符明辉诉刘燕房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
符明辉,刘燕,爱吉（上海）房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9137号上诉人（原审原告）：符明辉，男，1961年3月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：丁龙，上海君恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘燕，女，1997年3月7日出生，汉族，住上海市。原审第三人：爱吉（上海）房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区安远路128号平高国际广场16楼。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：张士文，男，爱吉（上海）房地产经纪有限公司员工。上诉人符明辉因与被上诉人刘燕以及原审第三人爱吉（上海）房地产经纪有限公司（以下简称爱吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初3383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。符明辉上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实与理由：一审未查清本案重要事实，导致错误判决。一审法院对刘燕自2017年3月1日起至今未支付房屋租金的事实没有查清。符明辉先后于此后的3月2日、5日、8日发函催告要求支付租金的事实也没有查清。后符明辉于2017年5月16日向刘燕发出合同解除通知函。虽然刘燕否认收到解除函，但在一审审理过程中，一审法院在向刘燕发送诉讼材料时一并将上述解除函发送给了刘燕，故应当认为双方之间的合同已经解除。被上诉人刘燕辩称，不同意符明辉的上诉请求，要求维持原判。原审第三人爱吉公司述称，请求法院依法判决。符明辉向一审法院起诉请求：1、确认符明辉与刘燕就上海市徐汇区XX路XX号XX层房屋（以下简称系争房屋）签订的房屋租赁合同于2017年5月16日解除；2、刘燕向符明辉支付自2017年3月1日起至实际迁出之日的租金及使用费，按照每月人民币40,000元计，刘燕协助爱吉公司迁出系争房屋；3、刘燕向符明辉支付违约金80,000元。一审法院认定事实：符明辉系系争房屋的产权人。2015年12月28日，就刘燕（乙方）向符明辉（甲方）承租系争房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年1月1日起至2026年12月31日止，符明辉应当于2016年1月1日前将系争房屋交付给刘燕；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为乙方经营家纺使用，乙方合法经营，需符合国家相关法规；乙方保证在租赁期间，若未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审核批准前，不擅自改变上款约定的使用用途；甲、乙双方约定，月租金为40,000元。在2年内月租金不变，从第3年起，每两年租金按照10%的比例递增；租金每2个月为一期支付，乙方在每一期首月10日前付款（遇法定节假日顺延），如逾期支付10天，甲方应向乙方收取每日未付款项百分之五的滞纳金；甲、乙双方约定，乙方在本合同签订后向甲方支付租赁保证金80,000元；租赁期间，乙方可以将该房屋全部转让，但需经得甲方同意。乙方未征得甲方书面同意擅自变更房屋用途，致使房屋主体结构损坏的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应按本合同所约定的租赁保证金的数额承担违约责任,如有其他损失的，违约方还应赔偿受损方的损失与违约金的差额部分；乙方未按本合同的有关规定逾期不支付租金超过20日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应按本合同所约定的租赁保证金的数额承担违约责任,如有其他损失的，违约方还应赔偿受损方的损失与违约金的差额部分。2016年9月，符明辉将系争房屋交付给刘燕，刘燕已经付清2016年9月1日起至2017年2月28日止的租金。2016年9月28日，符明辉出具《证明》，内容为：同意刘燕或刘燕的委托人将上海市徐汇区XX路XX号经营性质的门面对外出租及管理。上述授权的有效期以刘燕与次承租方的合同期为准。如以后再与刘燕就上述房屋续租事项签订正式书面合同的，无需再出类似证明，刘燕对本人房屋的租赁、使用期限以上述授权期限为准，用途由次承租方定。本证明也可以办理营业执照、卫生许可证、环保证、公共场所治安许可证、消防手续等使用。2016年10月10日，刘燕将系争房屋出租给爱吉公司，租期自2016年10月15日起至2021年10月14日止，现爱吉公司实际使用系争房屋。一审审理中，依据符明辉的申请，对《证明》落款“出租方或产权方（签字或盖章）”处的“符明辉”签名字迹是否符明辉本人所签进行司法鉴定。鉴定意见为：检材《证明》落款“出租方或产权方（签字或盖章）”处的“符明辉”签名字迹是符明辉本人书写。符明辉对该鉴定意见不予认可，但不要求重新鉴定。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，双方就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。刘燕提供了转租证明，虽符明辉对转租证明以及司法鉴定意见均不予认可，但没有提供相应的证据证明其观点，由其承担举证不能的后果，法院对其意见不予采信。2017年5月16日，符明辉以刘燕拖欠房租为由向刘燕发出《合同解除告知函》，刘燕对此不予认可且符明辉没有证据证明该函已到达刘燕。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故对其要求确认符明辉与刘燕签订的房屋租赁合同于2017年5月16日解除的诉请，因缺乏事实依据，法院不予支持。刘燕未支付2017年3月1日之后的租金，符明辉依据合同约定要求刘燕继续支付租金，刘燕同意支付，并无不当，法院予以准许。爱吉公司占有使用系争房屋具有合同依据，符明辉要求其迁出缺乏事实和法律依据，法院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、刘燕于判决生效之日起十日内向符明辉支付自2017年3月1日起至判决生效之日止的租金,以每月40,000的标准；二、驳回符明辉的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2,190元，由符明辉负担900元，刘燕负担1,290元；鉴定费3,000元，由符明辉负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，符明辉在落款日期为2017年2月14日的《起诉状》中称，符明辉交付房屋后，意外获悉刘燕未征得其同意，擅自将系争房屋租给爱吉公司，符明辉随即向刘燕发出《告知函》，要求解除合同。本院再查明，符明辉发出的《告知函》落款日期为2016年10月20日，内容为：“爱屋吉屋：你所承租的XX路XX号商铺属于刘燕伪造证明私自转租（未征得房东同意），房东保留追究刘燕的违约违法责任权力，为此造成的一切损失由你方自行承担。”本院又查明，刘燕在一审法院2017年6月12日的庭审中，就其为何从2017年3月开始未支付租金解释称：其与符明辉之间产生纠纷，符明辉要求解除合同，符明辉向爱吉公司陈述诉讼纠纷，导致爱吉公司没有支付租金，其考虑到与符明辉之间的纠纷而暂缓支付。其希望给符明辉支付租金，由符明辉提供租金账户，支付给租金没有问题。爱吉公司于本案二审审理过程中称，其是在符明辉、刘燕之间产生纠纷后收到了符明辉的《告知函》，称刘燕无权转租。爱吉公司遂发函给刘燕，称刘燕解决与符明辉的纠纷后，爱吉公司再行支付租金，故从2017年3月份没有交租金给刘燕。本院认为，根据现已查明的事实以及本案审理过程中的鉴定结论，符明辉将系争房屋出租给刘燕的同时，向刘燕出具了《证明》，同意刘燕对外转租。但在刘燕承租该房屋，将房屋转租给爱吉公司后不久，符明辉却于2016年10月20日向爱吉公司发出《告知函》，称刘燕擅自转租，导致爱吉公司为保障自身权益而暂停向刘燕支付租金。刘燕的租金支付至2017年2月28日止，但符明辉却在2017年2月14日即书写《起诉状》，欲以刘燕转租为由解除合同，故刘燕考虑到与符明辉之间的诉讼纠纷，在符明辉先行违约，并干扰爱吉公司的经营活动的情况下，暂停向刘燕支付2017年3月1日起的租金，系事出有因，且具有合理的抗辩，刘燕的行为不构成违约。符明辉不具有合同的单方解约权，故其于本案诉讼前和诉讼过程中所主张的解约行为均不发生合同解除的效果。一审法院驳回其要求解除合同的诉请，当属无误。基于双方之间的《房屋租赁合同》应当继续履行的要求，一审法院根据符明辉的请求，判决刘燕继续向符明辉支付租金，亦有相应的依据，本院予以确认。上诉人符明辉的上诉理由均不成立，其要求解除租赁合同的行为违背诚信原则，故本院对其上诉请求，不予支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,800元，由上诉人符明辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年八月二十九日书 记 员 罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 百度搜索“”