（2017）豫01民终10015号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-27
案件名称
段晓、张坤宁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
段晓,张坤宁,童建国
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终10015号上诉人（原审被告）：段晓，女，汉族，1998年8月11日生，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：李冲、张永雷（实习），河南点石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张坤宁，女，汉族，1980年12月20日生，住郑州中原区。被上诉人（原审原告）：童建国，男，汉族，1973年4月17日生，住郑州市中原区。二被上诉人的委托诉讼代理人：井永科，河南博正律师事务所律师。上诉人段晓因与被上诉人张坤宁、童建国房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初3523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，依法进行了审理。上诉人委托诉讼代理人李冲、张永雷，被上诉人张坤宁、童建国得委托诉讼代理人井永科及童建国本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段晓上诉请求：依法将原审判决第一项改判为段晓支付张坤宁违约金3400元；本案一、二审诉讼费用由张坤宁和童建国承担。事实和理由：1、童建国非本案房屋买卖合同当事人，原审法院判决段晓向童建国支付违约金，无事实依据。2、原审过程中段晓以不构成违约进行抗辩，原审法院未对是否需要主张调整违约金进行释明。3、原审法院适用法律错误，判决的违约金过分高于造成的损失。4、房租的实际损失调整后比违约金要高，应以实际损失为准，原审判决应改判为段晓支付违约金3400元。张坤宁、童建国答辩称：1、童建国为合同中的当事人，因为童建国与张坤宁是夫妻关系，购买房屋是双方意思表示。2、违约金的损失不只有房租的损失，还有其他的损失，且违约金不高。张坤宁、童建国向一审法院的诉讼请求：1.判令段晓向张坤宁、童建国支付合同违约金共计50048元。2.本案诉讼费由段晓承担。原审法院经审理查明：张坤宁与童建国系夫妻关系。2016年5月13日，张坤宁委托童建国在其购买中原区桐柏北路100号院威尼斯三期41号楼2单元17层138号房产过程中，代为办理签约、付款、申请贷款、协助办理过户等事宜。2016年5月14日，童建国（同时代表张坤宁）与段晓、居间方郑州点居房地产营销策划有限公司第三分公司签订《房屋买卖合同》一份，约定房屋成交价为368000元。2016年6月8日，段晓收到张坤宁、童建国支付的购房首付款12万元。2016年8月1日，双方与郑州市住房置业担保有限责任公司签订了郑州市存量房交易结算资金监管协议（买卖合同号2016144235、监管协议号2016544428）。2016年10月26日，段晓将涉案房屋过户至张坤宁名下，并于2016年10月30日将房屋交付给张坤宁、童建国。原审法院认为：2016年5月14日双方签订的《房屋买卖合同》没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效情形，双方均应当按照合同约定和法律规定履行义务、行使权利。本案双方当事人虽对该合同的真实性无异议，但对个别条款的文义存在不同解释理解。合同第四条第二款约定：“乙方（原告方）应在立契当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款）……”。诉讼中，张坤宁、童建国认为“立契当日”是指房屋买卖双方在房管部门网签房屋买卖合同之日，段晓认为“立契当日”即2016年5月14日。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原审法院认为，合同系一个统一的文字概念体系，应当以合同文义为出发点，结合合同目的，从各个合同条款及构成部分的相互联系、所处的地位和总体联系上阐明当事人系争合同用语的含义。争讼间，2016年5月14日童建国、段晓签订的《房屋买卖合同》第五条约定：“持本合同和相关证件到房屋管理部门立契……”,从该条文中“合同”、“立契”概念使用的顺位、语境可以看出，“本合同”与“立契”是不同的概念，内涵与外延是截然不同的。故段晓关于“立契当日”即双方2016年5月14日签订《房屋买卖合同》之日是在混同一般“契约”和“合同”不同概念的内涵和外延，该答辩意见证据证明不能成立，原审法院不予采纳。本案中，2016年5月14日，双方签订的《房屋买卖合同》第五条约定：“双方同意在签订本合同后70个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续……”。该约定期限是对双方相互配合积极、全面、诚信地履行合同义务，办理涉案房屋抵押权注销登记、签订监管协议、过户等不确定期日交易行为、协助行为、辅助行为的概然性约定。《房屋买卖合同》第十条第二款约定“由张坤宁、童建国为段晓解押12万元贷款，在本合同内房屋过户时充当首付使用”，该条款并未约定张坤宁、童建国提供该笔款项的具体期日，张坤宁、童建国于2016年6月8日向段晓给付首付款12万元，段晓接收该首付款并出具收条。根据公平原则，从实现房屋买卖合同目的角度分析，双方应当依此在70个工作日内即2016年9月18日前办理完立契、过户等相关手续。结合《房屋买卖合同》第十条第四款中双方关于交房时间的约定，自2016年6月8日张坤宁、童建国给付段晓首付款12万元至2016年10月30日段晓将涉案房屋交付于张坤宁、童建国，段晓本案合同履行迟延，均未有先履行或同时履行的抗辩举证，段晓应按约依法承担违约金。根据《房屋买卖合同》第九条第三款关于双方对违约行为违约金计算方法的具体约定，按照2016年5月14日《房屋买卖合同》约定总房款368000元的2‰计算，每逾期一日，违约方应支付违约金736元，段晓逾期履行合同42日（2016年9月19日至2016年10月30日），应向张坤宁、童建国支付违约金30912元（736元/日×42日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、段晓于判决生效之日起十日内向张坤宁、童建国支付违约金30912元；二、驳回张坤宁、童建国其他部分的诉讼请求。如果未按判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元，由段晓负担351元，由张坤宁、童建国负担217元。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为：张坤宁与童建国系夫妻关系，童建国签字代表张坤宁，张坤宁是适格主体。张坤宁、童建国于2016年6月8日向段晓给付首付款12万元，双方应当在70个工作日内即2016年9月18日前办理完立契、过户等相关手续，2016年10月30日段晓将涉案房屋交付于张坤宁、童建国，段晓迟延履行，依法应承担违约金。根据《房屋买卖合同》对违约行为违约金计算方法的具体约定，段晓应向张坤宁、童建国支付违约金30912元，上诉人段晓的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费507元，由上诉人段晓负担。本判决为终审判决。审判长 马清来审判员 陈启辉审判员 宋江涛二〇一七年八月二十九日书记员 赵利媛 更多数据：搜索“”来源：