（2017）沪01民终8649号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-10-10
案件名称
陆玉莲诉张玉平排除妨害纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陆玉莲,施晓倩,张玉平
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终8649号上诉人（原审原告）：陆玉莲，女，1957年9月13日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。上诉人（原审原告）：施晓倩，女，1987年12月7日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：张康峰，北京市中银（上海）律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：王晶，北京市中银（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉平，女，1975年3月26日生，汉族，户籍所在地河南省柘城县，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：邓美玲，上海申浩律师事务所律师。上诉人陆玉莲、施晓倩因与被上诉人张玉平排除妨害纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初5182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆玉莲、施晓倩上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：原审法院在没有查清事实的前提下，适用买卖不破租赁的规则，系适用法律错误。没有证据显示在陆玉莲、施晓倩取得上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称系争房屋）之前，案外人施某对该房屋拥有合法有效的房屋所有权，故张玉平与施某之间签订的租赁合同无效。被上诉人张玉平辩称，不同意陆玉莲、施晓倩的上诉请求，要求维持原判。陆玉莲、施晓倩向一审法院起诉请求：1、判令张玉平搬出系争房屋，停止对其所有权和居住权的侵害，排除对张玉平正常居住和生活的妨害；2、判令张玉平按每月人民币（以下币种同）2,400元向陆玉莲、施晓倩支付自2016年7月16日起至实际迁出之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：系争房屋系动迁安置房，被拆迁户的户主为案外人施某；动迁安置房位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室，建筑面积为76.33平方米，购房人为陆玉莲、施晓倩，于2016年9月19日登记在陆玉莲、施晓倩的名下。2016年10月15日，施晓倩因系争房屋的居住问题与张玉平及他人发生纠纷后向公安机关报警，要求张玉平搬离系争房屋或与陆玉莲、施晓倩另行签订房屋租赁合同。现因张玉平既未搬离系争房屋，又未与陆玉莲、施晓倩另行签订房屋租赁合同，遂引起诉讼。一审审理中，张玉平向法院提供了其与案外人施某于2016年7月16日签订的房屋租赁合同一份，该房屋租赁合同约定案外人施某为出租方（甲方）、张玉平为承租方（乙方），双方约定甲方将其拥有的系争房屋出租给乙方，租赁期限为伍年，自2016年8月16日至2021年8月15日止；租金为每月2,460元，每叁个月为一期支付，首期租金在2016年7月16日付清，同时，甲方指定了收取租金的银行账号；此外，乙方同意支付甲方押金2,460元。合同还对其他事项作了相应的约定。自2016年7月16日起，张玉平实际占有使用系争房屋至今，并已向案外人施某支付租金至2017年5月15日止。一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。系争房屋依法办理了产权登记手续，现登记在陆玉莲、施晓倩名下，故系争房屋属陆玉莲、施晓倩所有的财产，陆玉莲、施晓倩依法享有占有、使用、收益、处分等权利。张玉平与案外人施某签订房屋租赁合同，约定由案外人施某将系争房屋出租给张玉平，上述房屋租赁合同在陆玉莲、施晓倩取得系争房屋的所有权之前所签订，根据买卖不破租赁的原则，该租赁合同合法有效，故陆玉莲、施晓倩要求张玉平搬离系争房屋的主张，于法无据，法院不予支持，张玉平可按照房屋租赁合同约定的租赁期限继续租赁使用至2021年8月15日止，但应当向系争房屋的权利人即陆玉莲、施晓倩支付系争房屋使用期间合理的使用费。关于房屋使用费，现陆玉莲、施晓倩主张按每月2,400元计算，结合房屋租赁合同、同地段的租赁市场行情以及本案的实际情况，并无不当，根据张玉平已向案外人施某支付租金至2017年5月15日止的实际情况，故自2017年5月16日起，张玉平应当向陆玉莲、施晓倩支付相应租金。如果陆玉莲、施晓倩认为2016年7月16日起至2017年5月15日止的期限内存在租金损失，可另循正当途径向案外人施某主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，判决如下：一、张玉平自2017年5月16日起每月支付陆玉莲、施晓倩位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋使用费2,400元（期限最长不得超过2021年8月15日止）；二、驳回陆玉莲、施晓倩的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，减半收取计180元，由陆玉莲、施晓倩负担。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，施晓倩为施某的女儿。施某为被拆迁房屋的户主，其作为代表与动迁部门签订了征收补偿安置协议，系争房屋为被安置房之一。陆玉莲、施晓倩称其与施某一直共同居住生活直到房屋动迁。本院认为，施某为被拆迁房屋的户主，且其作为代表与动迁部门签订了征收安置协议，系争房屋为安置房之一；结合施某与陆玉莲、施晓倩之间的关系以及共同居住至动迁时止等情况，施某作为出租人与张玉平就系争房屋签订的房屋租赁合同并不存在法律规定的无效的情形。虽然在前述租赁合同签订后，陆玉莲、施晓倩于2016年9月19日被登记为系争房屋的所有权人，但并不影响此前签订租赁合同的效力。该合同对陆玉莲、施晓倩继续有效，具有约束力。故一审法院对陆玉莲、施晓倩要求张玉平搬出系争房屋，停止侵害等的诉请不予支持，并无不当。鉴于陆玉莲、施晓倩现为该房屋的所有权人，故张玉平应当按照前述租赁合同向陆玉莲、施晓倩支付相应的租金（使用费）。一审法院综合陆玉莲、施晓倩主张的金额，房屋租赁合同约定的租金标准、同地段的租赁市场行情以及张玉平已向施某支付租金至2017年5月15日止等情况，判令张玉平应当向陆玉莲、施晓倩支付自2017年5月16日起期限最长不得超过2021年8月15日止的租金（使用费），亦无不当。综上，原审判决并无不当之处，应予维持。上诉人陆玉莲、施晓倩的上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币360元，由上诉人陆玉莲、施晓倩负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年八月二十九日书 记 员 罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 来源：百度搜索“”